地价高涨为何开发商不高兴？

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为期一周的房间审查

年初，土地市场引发的讨论才刚刚开始。

在房价走势不明朗、市场差异发展越来越明显的同时，东莞等大中城市的地价却在上涨，连开发商都无法平静下来。

根据各种消息来源，面对新一轮的土地王现象，有一个声音在开发商质疑未来的房价是否能跟上节奏，支持成本上升。

太和地产集团董事长黄启森公开表示，目前开发商出售的房屋基本上是前几年收购的土地，凭借相对较低的土地成本和房价上涨带来的双倍利润，大家都做得不错。然而，与三年前相比，目前的土地价格普遍上涨了一倍多，三年前以10亿元购买的土地现在可能不会以20亿元拍卖。

开发商感到焦虑是合理的。目前，东莞市区成熟地区平均价格为10000元的中档住宅产品地块，基本上是开发商几年前收购的存量土地，当时的地价一般在每平方米2000元左右，因此土地成本在项目中所占比例相对较小。

任何了解开发商运营成本的人都知道，根据目前的地价，如果每平方米成本价为10000元，那么土地成本约为4000元。但是，这样的价格开发商基本上是无利可图的，实际销售价格将远远超过这个价格。

按照上述逻辑，几年前东莞市中心区的土地成本只有2000元左右，而现在房价已经涨到了平均1万多元。以这个价格，开发商获得正常利润，而没有机会获得巨额利润。否则，在过去两年楼市低迷期间，开发商不会袖手旁观，也不会降价。

目前，土地市场已屡创新高，土地王已陆续被释放。房地产市场似乎形势良好。但是，我们只需要冷静地观察当前地价与房价的对比关系，就可以知道，地价没有理由在短时间内大幅上涨，以应对房价的突然飙升。

以最近东莞一些城镇和街道的地王交易价格为例，当房价普遍维持在每平方米67000元的水平时，土地价格突然达到前所未有的每平方米3000元甚至4000元。根据这种计算，如果竣工后房价低于每平方米10000元，开发商将基本无利可图。例如，万江最近出售了一块商业和住宅用地。经过几轮竞标，开发商金地房地产公司最终赢得了每平方米4000多元的土地价格，而它也在万江，那里的成交价比上届地王高出2700多元，几乎是上届地王的两倍。

冷静的观察显示，几年前曾在东莞高调征地的开发商最近已经消失了。目前，东莞疯狂竞争、屡创高价地王的企业基本上都是大型国有企业和上市公司。然而，当回到土地成本和住房价格承受能力的基本问题时，中小开发商的心态可以最好地解释这个问题，即土地价格太高，这是未来无法承受的，谨慎是最重要的。

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