社科院课题组：深圳房价暴涨源于政策刺激和信贷宽松

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根据中国社会科学院相关研究小组5日公布的研究结果，本轮房价过快上涨加大了居民购房压力，进一步透支了城市居民未来的消费能力，不利于房地产市场的稳定发展。

中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社同日在北京联合发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告第13期(2016年)》。蓝皮书显示，在多项优惠政策的持续刺激下，2015年全国房地产市场出现明显反弹迹象，但城市分化严重，部分城市房价涨幅远远超过其他城市，导致当地市场价格泡沫明显，风险概率增加，不利于房地产市场的稳定发展。

以深圳为例，《蓝皮书》指出，虽然深圳房价上涨可以找到一些根本性的支撑，如自住需求、产业支撑、居民高收入等，但对其上涨过程的深入研究表明，深圳房价的快速上涨离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%，分别比北京和上海高出1200多亿元和1300多亿元，与这些住房贷款相对应的住房(包括经济适用房)总量不超过北京和上海的20%。这表明过度宽松的信贷环境为深圳房价的快速上涨提供了重要支撑。

研究小组认为，个别城市房地产市场价格的快速上涨将导致一系列问题:

首先，本轮房价过度上涨加大了居民购房压力，不利于稳定住房消费。不利于解决住房需求刚性问题，难以有效满足住房改善需求，进一步透支城市居民未来消费能力，成为扩大内需的巨大障碍；

第二，在本轮房价过度上涨的背后，投资和投机性住房的需求有所上升。在住房交易市场，既有传统的宽松信贷支持，也有新兴的互联网金融产品，如基于p2p平台的首付贷款。以及房地产项目的众筹，这些做法使得房地产投资过度杠杆化，增加了金融市场的系统性风险；

第三，本轮房价过度上涨将导致当地市场对房价上涨的预期，这很容易导致各行各业的人错误地认为“房价只会涨，不会跌”，忽视了房价波动的潜在风险，不利于改变房地产行业各种资源集聚的长期趋势，增加了当地经济转型和结构调整的难度。

蓝皮书还对深圳新地铁开通后的房价走势进行了分析和判断，认为深圳新地铁的开通和大型公共建设项目的选址将推高该区的房价，预计将推高部分现有豪宅的价格。

根据蓝皮书，2016年，深圳轨道交通将开通7号线、9号线和11号线，其中7号线和9号线将连接西丽、上沙、梅林等居住区和华强北、车公庙等商业办公区，这将有效加强原特区各群体之间的联系。11号线连接福田中心区、南山、前海、机场、福永、沙井、松岗等。这是一条连接城市核心区和西部沿海地区的集体快线。它还具有机场快线的功能，可以加强原特区内外团体之间的联系。深圳的“两个中心，一个展馆”将落户空港新城。结合宝安良好的产业链，空港新城将推动以金融、会展、物流为重点的现代服务业发展，带动西部大开发。

“地铁三号线的开通和‘两个中心一个大厅’的位置将推动地铁沿线和宝安西部的房地产价格上涨。”该研究小组表示，深圳作为全国经济中心城市之一，拥有众多高端客户和强大的豪宅购买力。2015年，随着招商局双印、华润乐府、深圳湾一号等景观品质稀缺的高端产品的进入，新建豪宅的稀缺品质优势得以体现，价格达到较高水平。但与此同时，尽管现有的一些豪宅在景观、位置和配套设施等方面具有成本效益优势，但其价格优势尚未与时俱进。即使周边地区普通商品房价格普遍上涨，一些现有豪宅的价格也开始出现“低位”，上行压力可能需要释放。