大连推新政北京传商住房限购 各地楼市政策松紧不一

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目前，全国房地产市场冷热不均现象加剧，各地政策不一致，难以统一。大多数三、四线城市都出台了各种去库存政策，但效果并不令人满意；然而，华东和华南一些热点一线和二线城市的房地产市场持续火爆，土地之王频频出现。“这将导致一些热点城市面临限购或重启限购政策。”

房地产市场的冷热不均导致了不同的政策。例如，在房地产市场存量大、去库存不畅的大连，为了加快去库存，当地政府最近发布了《关于解决房地产存量问题，促进房地产市场稳定健康发展的意见》(以下简称《意见》)，涉及18项具体政策。然而，在房地产市场繁荣、地产大王频频出现的一线和热点二线城市，政策却在不断收紧。例如，北京最近传出“商品房将全面纳入限购范围，楼市限购可能进一步升级”。

大连的18项新政策力争上市

记者近日从大连市国土资源和房屋局了解到，此次发布的《意见》涉及棚户区改造、人才住房鼓励、加强宣传推广、支持改善住房条件、加强房地产用地控制、加快培育房屋租赁市场、取消过时的限制性政策等18个方面，旨在消化存量、稳定市场。

根据《意见》，大连市计划今年完成1.3万套棚户区改造，力争在两三年内基本完成现有棚户区改造任务。同时，要加大货币化安置力度，力争主城区实现80%以上的货币化安置。

对各类人才的住房给予鼓励和补贴也是《意见》的一个亮点。一方面，积极推进大连市引进人才“3345”安置工程，对各类拔尖人才和领军人才给予最高300万元的安置费；另一方面，实行人才购房租房补贴政策。

此外，为了加快商品房销售，大连市政府还给予个人各种货币奖励来购买住房。例如，如果新建商品房是在大连春夏季秋季房交会期间购买的，并且在展会结束后15个工作日内正式办理了房屋买卖合同的网上签约，政府将在获得房屋所有权证时给予购房奖励。一年内购买本市四区新商品房的，如果所购住房面积大于所售住房面积，按每平方米面积差奖励100元。

结合当前房地产市场形势，大连市明确取消了一些限制性政策。如放开四区和高新区限购政策，鼓励居民提高购房需求；外国人购买自住商品房不受套数限制；暂停实施新建商品房“七五”政策。

北京将把商品房纳入限购范围

一方面，以大连为代表的三、四线城市继续出台刺激政策，推动房地产市场去库存化；另一方面，一线城市和一些热点二线城市仍有频繁的房东，市场热情有增无减，楼市紧缩政策继续加大的风正在逐渐上升。记者从当地市场参与者处了解到，近日，“北京将全面纳入商品房限购”的消息不胫而走。尽管到目前为止还没有官方证实，但当地业内人士普遍认为，出台限购和升级等紧缩政策的可能性很大。

北京限购商品房的传言始于6月6日下午，因为北京市门头沟区停止了商品房销售的网上签约。虽然还没有证实这是由于即将出台的商品房限购政策，但市场对政策传言的敏感度超乎想象。随后，许多房地产开始抓住机会，促进，特别是商业和住宅项目在各个地区，这是暂时开放和提前开放。据北京中原地产统计，以北京年销售额最大的商祺一号(商住项目)为例，截至6月13日，该项目今年的签约金额已达57.25亿元，但近几天已签约近54亿元。

所谓商品房，就是以商业和公共建设用地作为住宅物业的一种产品。严格来说，在使用中有一定的违规嫌疑。在建设和销售过程中，为了快速提取现金流，开发商抓边把商业产品改为住宅产品出售。在地价高、住宅市场越来越豪华的北京、上海等一线城市，商品房因其无限的购买量和相对较低的总价，越来越受到有需求者的青睐。

事实上，今年5月5日，曾经是北京主要商品房供应区的通州出台了一项新政策，将商品房纳入限购范围，并暂停向三类家庭出售商品房。该地区新建的商业和办公项目按计划用途出售，不能卖给个人，只能卖给企业。令开发商感到不安的一个数据是，在商品房限购政策出台后的一个月里，通州的商品住宅成交量下降了99%以上，仅签署了13套。

北京中原地产分析师张大伟告诉记者，此时如果北京将商品房纳入限购范围，无疑会使市场成交量大幅下降。在供给方面，由于北京近年来的土地供给结构，商品房和住宅的潜在供给甚至超过了商品房。因此，如果商业和住宅物业完全纳入购买限制，市场成交量可能会大幅下降。

柯睿房地产信息集团CEO丁祖昱认为，目前全国房地产市场冷热不均现象比较严重，各地政策不一致，难以统一。大多数三、四线城市都出台了各种去库存政策，但效果并不理想。然而，华东和华南一些热点一线和二线城市的房地产市场依然火爆，房东频频光顾。“这也将导致一些热点城市面临限购或重启限购政策。”丁祖昱认为，如果这些热点城市重新启动限购令，它们可以在短时间内真正为楼市降温，并在保持地价和房价稳定方面发挥作用。但这张牌一旦打出，将对市场产生巨大影响。以热点城市为例，2011年限购令出台后，南京、苏州和合肥都经历了严冬，2014年9月左右限购令的放开，使这些城市提前迎来了楼市复苏。