湖北副省长:更应担心房价下跌 泡沫若破裂后果很严重

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去库存化是中央经济工作会议提出的五大任务之一，关系到经济增长、社会稳定和人民生活。

今年上半年，北京、上海、广州、深圳等地的房地产价格迅速上涨，成为人们关注的焦点。房地产关系到民生、经济和金融。它是整个经济建设的基石。去库存化的目的是促进房地产的稳定、健康和可持续发展，并从这个高度对房地产市场进行长期规划。

首先，房地产去库存的最根本目标是确保行业健康、稳定和可持续发展

改革开放以来，中国的城市化进程一直很快，这造就了一个极其火爆的房地产市场。自20世纪90年代以来，经营一个城市的概念逐渐流行起来，首先创造一个环境，然后推高土地价格，然后推高房价。房地产业的繁荣和房地产价格的上涨大大增加了财政收入，为城市建设提供了大量资金。近年来，城市日新月异，基础设施得到极大改善，这是城市经营的结果，客观上也是房地产业的贡献。

此外，房地产行业产业链长，对经济的拉动作用很大。但是一切都有它的程度。原则上，任何可以工业化大规模生产的东西都不能上下波动。虽然有些地段的房地产项目是不可复制的，但如果价格上涨超过合理的限度，就无法持续。自2013年以来，许多城市都经历了供需关系的转折点，只是上升而不是下降，因此去库存化已成为当前的一项重要任务。

去库存化必须着眼于房地产市场的长期、健康和可持续发展。过去管理一个城市的传统想法可能还会持续一段时间，但从长远来看这是不可持续的。

房地产是财富的基石，在居民财富中占有很高比例，是银行贷款的主要抵押品。房地产调控的目标是保持房地产市场健康、有序和可持续发展。房价的急剧上涨和下跌是极其有害的。外国已经吸取了深刻的教训。美国次贷危机的最初主题是房地产。随着房地产的持续繁荣，人们的信心膨胀了，银行的信心也膨胀了。他们都相信房地产会涨而不会跌，并提供各种优惠贷款给普通人(报价:603883，购买)购买房屋，甚至给那些根本没有还款能力的买家。另一方面，金融机构循环打包这些贷款，并通过资产证券化在市场上出售。杠杆率不断上升，而接受者不知道甚至不想知道目标是什么。世界上没有什么东西只能兴衰。泡沫吹起来总是会破裂。当最基本的物体坠落时，在此基础上建造的建筑将会倒塌。有更多的人违约，所以银行不应该缺乏流动性，他们手中的大量房子必须尽快实现。日本上世纪90年代的房地产泡沫也是如此。

房地产开发贷款、住房抵押贷款、政府平台公司贷款以及各种企业贷款中有多少是与房地产和土地相关的，这非常令人担忧。过去，我们担心房地产价格上涨，但今天我们更应该担心房地产价格下跌。一旦泡沫破裂，银行贷款的重要基础崩溃，后果非常严重，甚至引发金融危机，比单个企业甚至单个行业的危机严重得多！

再次强调调控的目标是保持房地产市场的稳定、有序和可持续；必须坚持的原则是因为城市的政策，一个城市和一个政策；调控的主要责任在于各级地方政府。各地要统计清楚各类房地产存量，包括已竣工、在建和已出售的土地，对未来人口增长和需求进行科学分析和预测，并在此基础上制定有针对性的政策。不要谈论去库存化。我等不及要把所有的措施都加进去了。我等不及要在一夜之间消化库存了。结果，泡沫将再次出现。

从房地产开发的现状分析，现在是有效调控的合理时机。由于房地产市场的总体供需矛盾没有往年那么突出，空的投机活动已经减少，可预测性也有所提高。

目前，政府对房地产有更多的控制手段和可用工具。在过去的几年里，房价一直在不受控制地上涨，根本原因是供求关系。一方面是市场需求旺盛，另一方面，由于18亿亩耕地红线限制了土地供应，供求关系无法通过市场自动调节，导致房价大幅上涨。

当然，高房价也是一种货币现象。在十年左右的时间里，m2(广义货币)从不到20万亿元增加到超过140万亿元，房地产成为主要的货币储备。然而，在经历了2012年和2013年房地产供求关系的转折点后，调控房地产市场的手段更多了，最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求的变化，灵活控制土地闸门，有序放开土地供应。

房地产有两个属性，一个是市场属性，另一个是民生属性。政府应该为买不起房子的低收入阶层提供一个居住的地方。及时调整政府保障性住房和商品房的比例，对保持房地产市场健康稳定发展具有重要作用。当市场需求高时，释放更多的土地用于经济适用房，增加经济适用房的供应，抑制市场过热；当市场需求疲软时，应适当减少经济适用房的土地供应，以恢复市场。通过把握供求关系，政府可以引导人们理性消费房地产，减少投机。

可以预见，房地产市场将不可避免地出现分化。我省有近7000家房地产开发商，只有不到10000人有一家房地产开发商。房地产是一个资本密集型产业，你可以通过在一块土地上建房子来销售和赚钱的时代已经过去了。房地产市场正在发生深刻的分化，房地产开发商之间出现了一波并购浪潮，一些规模小、实力弱的房地产开发商甚至倒闭了。一些小房地产开发商及时退出，符合市场经济规律，对金融等行业的影响相对较小。关键是要顺利处理。

第二，房地产调控的总原则是“一城一策”

全国房地产市场的情况千差万别，全省各市的情况明显不同。因此，房地产市场的调控不能只靠一个政策，而是要坚持“一城一策”的原则。

房地产关系到民生、经济和金融，是经济建设的基石。我们应该站在这个高度，为房地产市场制定长期规划。去库存化的目的是促进房地产的稳定、健康和可持续发展。如果你背离这个原则，后果将会非常严重。

房地产市场监管的目标是什么？没有必要完全消化库存，但也有必要保持适当的库存。如果没有存货，就会出现往年的情况，房子一建成就会被抢。这对于供不应求的企业来说是一件好事。但是对于市场，对于普通人来说，这不是一件好事。多少库存是合适的？一个城市，一种情况，应该根据它自己的情况来判断，政府管理者应该心中有数。

判断房地产发展趋势有两个基本要素:第一，人口会继续增长吗？它对移民有吸引力吗？第二，经济前景和财富是否会继续增长？如果一个地方的经济发展前景不好，企业将来可能会搬走，人们的收入增长预期不理想，而且地方财富没有聚集的能力，房地产将来也不会增长。

武汉的房地产调控与省内其他城市不同，主要任务不是去炒股。从长远来看，武汉有两个要素:人口和财富的聚集，但房地产调控的目标是一致的，所以我们在经营城市时要把握好“度”。从长远来看，过高的房价会增加生活成本，这不利于城市竞争力的提高。因此，房地产调控和去库存化必须强调“一城一策”。

从政府的角度来看，未来的人口增长和经济增长不能严格控制，但至少可以控制在预期的范围内。换句话说，现在我们有条件更准确地控制房地产市场。最重要的是调整供求关系。首先，如果库存周期超过两年，应暂停土地供应；第二，经济适用房与商品房的比例。总之，“一城一策”就是心中有数。每个城市都应该设立一个专门的班级来分析这个城市的房地产市场。调控房地产市场要有长远目标，制定有针对性的政策，避免急刹车，避免大起大落。

棚户区改造为消化存量提供了一个非常好的政策机遇。CDB和农业发展银行发放的棚户区改造贷款利率较低，期限为25年，地方政府应积极争取。今年，我省棚户区改造任务为40万套，住房和城乡建设部鼓励货币化安置，原则上不低于50%。充分利用棚户区政策贷款，对于旧城改造、改善民生、提升城市形象、减少库存都有很大的好处。各地要积极争取对棚户区改造的政策支持。

充分利用生活公积金。公积金贷款利率较低，我省公积金贷款的实践走在全国前列。住房和城乡建设部对住房公积金贷款资产证券化的实践给予了高度评价。目前，长沙、南昌、武汉已经放开公积金的使用，贷款政策也越来越宽松。住房购买、租金支付和装修都可以使用公积金贷款。除武汉外，全省许多城市的公积金账户余额都很大，所以我们应该想办法充分利用缴存的公积金。

要充分挖掘顾客的需求，特别是要充分发挥常住人口和登记人口的购房潜力。他们中的许多人是大学生，他们未来的收入是有保障的；有些人有一定的经济基础，愿意从农村搬到城市。为了充分发挥金融手段在去库存中的作用，中国农业银行推出了“农户家庭贷款”，以实现精准营销。但凡事都有个度，所以不要过度，不要首付为零，不要首付，这是个好时机，将来会失控的。

减轻房地产业的负担。地方政府可以根据当地的库存情况，在力所能及的范围内调整房地产开发企业的负担，如在交易过程中减免税费等。目前，城市中的库存主要集中在偏远地区。各级政府要加大公共设施配套力度，改善道路、交通、绿化、学校等设施。根据市场变化，规划要适当调整，户型结构要进一步优化，以满足普通人的实际需求。要为租赁市场的发展创造条件，应鼓励企业将空房产改造成租赁房，并在物业管理方面做出一些政策规定，以规范其发展。