房产众筹平台普遍惨淡 炒房看上去很热

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一些律师表示，众筹和非法集资的界限不清，可能构成非法经营罪

■我们的记者李冰

贝尚和深圳的房地产市场最近一直在升温。有趣的是，飙升的房价又一次让众筹进入公众视野，大量房屋中介开始关注通过众筹买房。

中国投资咨询公司研究总监郭凡礼告诉《证券日报》记者:“房地产众筹主要分为三类:市场推广、金融投资和众筹建设。”他说:“各种房地产众筹平台上出现的各种首付贷款和房地产众筹产品是这次房地产热潮的主力军，购房者自发形成的众筹促成了购房。目前，房地产众筹处于灰色地带，面临更大的政策风险。

零点金融数据部主任赵金龙告诉记者:“中国目前大约有25个涉及房地产众筹的平台，上线的项目数量不多，整体表现仍然非常谨慎。”

一线城市的房地产市场非常火爆

房地产众筹平台普遍前景黯淡

根据嘉里研究中心提供的数据，2015年2月至2016年2月，北京房地产市场平均价格上涨19.7%，上海上涨42.5%，深圳上涨68.2%。新年伊始，虽然各种优惠政策并不是针对一线城市，但市场心理发生了变化，一线楼市继续发高烧，售楼处热起来。此外，它还催生了一系列杠杆式房地产投机和“场外资金配置”的投机心理。

相应的房地产众筹平台则是另一番景象。据零一财经向《证券日报》记者提供的数据显示，自2016年以来，已经过去了两个多月，没有观察到新的在线房地产众筹平台。在房地产行业混乱和政策不明确的情况下，市场表现似乎相当谨慎。

赵金龙告诉记者:“根据我们的观察，2015年房地产众筹的规模还不到50亿元，而房地产众筹平台的首付产品更是微乎其微。如果它对房地产行业有影响，那应该是由线下部分造成的。”

英灿咨询高级分析师张也对记者表示:“2015年，房地产众筹平台经历了大幅增长，但并没有随着2016年的房地产投机大幅增加。”

赵金龙表示:“目前，中国参与房地产众筹的平台约有25个，包括平安方浩、无忧家园、SouFun.com、Crowdfunding.com、金芳学院、安嘉贷款、京东众筹、Loan.com集团(方宝宝)等。网上项目的数量并不大，整体表现仍然非常谨慎。值得注意的是，北斗云洲和小微投资大厦这两个平台已经不能再开放了。众筹网在2015年3月至5月完成三个房地产众筹项目后，将不再涉及房地产项目。”

专用平台在10分钟内完成招聘

购买价格比市场价格低100万元

在总体“惨淡”的市场中，品放。com是非常不同的。“我们的‘1502项目’不到10分钟就完成了。”我们的记者打电话给品芳的客服。作为一名投资者，他是这么说的。

根据资料，品放。公司成立于2015年，隶属于注册资本1000万元的深圳前海科迪资产管理网络技术有限公司。根据其官方网站，Pinfang.com是中国第一个二手房地产众筹平台。据客服介绍，该平台的具体流程如下:开房-根据房地产情况计算众筹金额-启动众筹-成功融资-购买房地产-一年后回购或出售-根据众筹份额获得收益。

目前，上述“1502工程”已经启动，众筹资金150万元。根据项目融资表，富通城四期12栋楼1502户，建筑面积82.76平方米，购买价格353万元，其中首付款150万元包括定金20万元、首付款86万元、佣金8万元、税金6万元、月供20万元和储备金

但是，记者发现，项目动态的最新消息是去年12月4日更新的，过去三个月的进展没有显示出来。对此，平台客服解释说，“这是去年的项目。自今年年初以来一直很忙。我们会尽快更新信息。目前，该项目已经完成，房地产许可证已抵押给银行。”

《证券日报》记者随后在连锁家居网站上发现，富通城四期二手房的一般价格约为每平方米5.5万至5.8万元。其中，有两套83平方米的二手房正在出售，价格分别为500万元和580万元，与品芳的报价相差甚远。

该连锁店的销售人员说:“去年12月，富通城四期的平均价格约为45000-47000元，总价约为450-470万元。”当记者以他的朋友去年以353万元(即上面提到的众筹项目融资表中的购买价格)买了一套房子为借口时，他说:“不可能，不管多低，也不会低100万元以上。去年，我听说最低的交易额接近400万元。”

这样，Pinfang.com的购买价格似乎太低了。对此，赵金龙告诉记者:“Pinfang.com的盈利方式无非是交易费。”据他所知，在深圳楼市整体上升的背景下，有些项目在持有4个月后，收益率高达77%。目前，监管机构对抵押贷款行业非常关注，政策风险不容忽视，房地产市场也不能一直疯狂，所以众筹收购的房地产可能存在贬值风险。

“我们不收支平衡。房地产的检查和评估将在2天左右完成，公司的资金由第三方yeepay基金管理，同时还有一个法律顾问团队。”对于存在的风险，Pinfang.com的客服是这样回应的。

人们聚集在一起进行众筹以规避风险

赞助商可能参与非法集资

我知道有风险，但也有不少人想通过众筹买房。众所周知，除了通过众筹平台买房，人们还有一种通过众筹买房的方式。事实上，一些朋友集资支付首付，并准备了大约两年的每月基金。集资者以其中一人的名义签订了购房合同，并同意当房价上涨到一定程度，利润按出资比例分配时，就把房子扔掉。

这种联合房地产投机的极端是“建筑包”，即一些有实力的投资者将持有一个集团，在对一个新建筑持乐观态度后，与开发商谈判，以一定价格承包整栋建筑，然后让它慢慢出售。

"四个朋友本周和我讨论了是否通过众筹买房."想买房的李女士告诉《证券日报》，她对众筹买房犹豫不决，但她很受诱惑。“我身边的一些朋友已经用众筹买了一套房子。虽然我知道会有一些风险，但朋友之间相互信任，现在不买房也是一种损失。”

刚刚大学毕业的小河(音译)说:“看着房价一直在上涨，如果再涨我就买不起了，所以我很想通过众筹来买房，但是我周围的朋友都没有这个实力，都很着急。”他认为，与其找一个众筹的合作伙伴来买房，不如找一些可以通过众筹赚钱的平台来投资买房。

然而，这些方法也不安全。如果只有一个人的名字登记在未来的房地产许可证，那么房子属于私人财产。即使众筹的出资人达成了分享协议，也只能通过归还其他出资人的资金，按照贷贷关系进行结算，增值的资金很可能会落入出资人的个人口袋。

中国经济改革学会首席法律顾问顾辽海在接受《证券日报》记者采访时表示:“从司法实践中的许多案例来看，众筹买房对缺乏足够资金购买商品房的年轻人有很大的诱惑，而通过网络平台众筹买房有相当大的法律风险。如果出现问题，众筹的发起人可能会参与非法集资。”他进一步解释说，在司法实践中，众筹的发起者往往通过互联网平台这一媒介从公众，即社会中的不明对象那里吸收住房资金。不具备房地产销售的真实内容或者不以房地产销售为主要目的，通过返销、售后包租、协议回购、出售房地产股份等方式非法吸收资金的。他们可能会因非法吸收公众存款而被定罪和处罚。"

北京市人大常委会立法咨询委员会委员杨兆全也对记者表示:“投资众筹面临很大的政策风险，因为这种方式会人为地、非理性地推高房价，违背国家的政策目标，随时可能被政府叫停。”其次，众筹和非法集资之间的界限不明确。向普通投资者集资并承诺回报可能构成非法经营罪。第三，如果房价下跌，投资者将损失惨重。在偿还贷款方面，会出现纠纷，甚至法律诉讼。”