投资客降价抛盘？楼市龙头深圳发生了什么

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上周末，一份题为《深圳楼市降温:投资者下跌200万，豪宅开发商低价出售》的报告引起了广泛关注。深圳作为全国房地产市场的领头羊，已经发出了降价的信号。这对投资者意味着什么？这是房地产市场变得疯狂的迹象，还是房价的真正拐点即将到来？

深圳投资者在3月份降价出售。二手房的成交量急剧下降了30%

3月20日，这条爆炸性新闻援引几位房地产人士的话说，深圳最近确实在一些地区显示出降价信号。

深圳米德兰物业后海区145平方米的房产在春节前以1650万元的价格上市，最近以1450万元的价格售出，总价下降了200万元，降幅超过12%。

米德兰物业总经理蒋表示，近期低价抛售可能与对政策收紧的担忧有关，卖空型投资者正提早出货。此外，一些精明的开发商已经决定在今年上半年低价开盘，以便尽快完成出货任务。位于龙华的一个房地产开发商的市场价格比周围的房地产低近20%。

此外，《深圳特区日报》上周五援引知情人士的话说，3月份深圳二手房成交量大幅下降30%。深圳链家、Q住房网、米德兰地产、贾家顺等众多中介数据显示，3月份二手房交易量萎缩，较1月份下降30%以上。

对此，深圳中原地产研究总监王飞表示，近期有媒体报道客户降价销售，但这只是局部现象，并没有大规模的降价区域。

二手房有强烈的观望情绪。目前，市场对深圳市场政策的预期基本一致，即不会继续放松政策，结构性收紧的可能性更大。许多套房客户和投资者在2015年进入市场，他们都考虑在第一季度逐步出货。

深圳链家市场研究中心表示，预期中的政策收紧传闻在很大程度上影响了市场交易，而高房价也使得购房者不积极入市。同时，业主对市场前景更加乐观，价格也相对坚挺，所以双方之间存在一定的博弈。

深圳，房地产市场的领导者:金融杠杆与监管

自去年实施330刺激政策以来，深圳房价迅速上涨，居全国之首。根据国家统计局上周发布的70个城市的房价数据，2016年2月，深圳房价同比上涨57.6%，环比上涨3.6%，居中国首位。

深圳市房地产研究中心主任王峰表示，作为人才聚集的一线城市，深圳房地产市场在中短期内虽然存在供给不足、需求旺盛的供需矛盾，但这一长期矛盾不足以支撑房价短期内的快速上涨，本轮上涨最直接的原因是金融杠杆的作用。

中信证券的张文朗和黄文静在研究报告中分析称，土地和住房供应紧张是推动深圳房价上涨的因素之一。场外中介融资火上浇油，刺激了恐慌性购买甚至投机需求。对深圳而言，股市的财富效应更加明显，限购更加宽松，这也是推动房价快速上涨的一个重要因素。

自2011年以来，深圳的土地供应，尤其是新建住宅的土地供应大幅下降，可供销售的商品房资源远低于其他一线城市。2014年下半年，新房供应有效消除，二手房成交量明显超过新房成交量，推动房价快速上涨。

此外，深圳市政府并不太依赖土地财政，因此未来深圳不太可能新增大量建设用地。城市更新已经很快，而空旧城改造的余地并不大。

从楼市调控措施来看，深圳在打击众筹、首付等房地产投机行为的同时，提高了二手房交易税。

财新15号表示，监管部门组织深圳近20家银行召开房地产信贷监管相关会议，强调房地产信贷风险，抑制投机需求。监管机构计划对一些房地产贷款增长过快的银行进行专项审计和检查。

深圳市房地产经纪协会宣布，从4月1日起，深圳二手房交易的评估价格将上调约50%。这是深圳在过去三年中第一次每六个月调整一次房地产评估价格。这将导致二手房交易税费大幅增加。预计4月1日政策实施后，二手房市场将进入一个短暂的调整期。

业内人士:深圳空房市的后续房价上涨非常有限

值得注意的是，深圳楼市的投资者比例已经大幅下降。据中原地产统计，深圳购房投资比例从2014年10月的10%飙升至25%。然而，今年2月和3月的投资者比例大幅下降，2月份的投资者比例约为20%。

深圳中原地产研究总监王飞在中信建设投资房地产集团的电话会议上表示，即使政策不被抑制，深圳随后的房价涨幅也将非常有限。

在深圳宣布将评估价格上调50%(3月)后，交易量并未大幅增加，这客观上反映了实际需求减少。在经历了去年以来的大幅上涨后，消费者对需求刚性和改善的价格的接受度正在减弱，投资者很难继续支持房价的上涨。因此，即使政策不被抑制，空随后对深圳房价的上涨也是非常有限的。

从短期来看，深圳楼市价格继续大幅上涨并不容易，主要是因为降价幅度大，也取决于深圳楼市限购政策的趋势和发展。因此，说转折点已经到来还为时过早。

据中信证券(CITIC Securities)张文朗和黄文静介绍，深圳的租金收益率从去年初的2.5%左右大幅降至目前的1.6%左右，泡沫风险加大。

深圳市房地产经纪协会发展研究部主任徐枫表示，今年和明年将是深圳房地产市场的调整期，因为深圳目前的房价与有效需求不符。特别是，金融杠杆将房价推高到一个很高的水平，而对刚性住房所有权的需求已经透支，因此市场可能需要调整。未来，市场表现不会出现大幅波动，成交量将处于中间区间。

深圳房地产信息网营业部总经理周学军认为，虽然深圳二手房交易量正在萎缩，但价格并不太宽松，仅几周的表现并不能反映任何情况。因为年初后营业额下降是正常现象，所以在4月后做出判断还为时过早。

当然，如果有大量的竹笋，也有可能是投资者在抛售，购房者应该提高警惕。然而，需要住在自己家里的人不需要太多顾忌，因为房价正处于上升趋势，短期波动不会成为那些只需要买自己房子的人的麻烦。