受益于楼市新政 上海商住类房成交逆势放量

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中国证券报(记者朱楠)3.25新政已经成为上海楼市的一个重要转折点，尤其是对于需要社保的外地省市人士来说，在上海买房已经从两年变成了连续五年，其对楼市的抑制作用非常显著。据上海链家市场研究部监测的数据显示，从3月1日至3月25日，全市一手商品房日均成交量高达606套，但从3月26日至新政出台后的4月17日，日均成交量降至282套，降幅超过50%。在这种情况下，不受政策影响的商业和住宅房屋的成交量与趋势相反。

根据同一个政策咨询研究部门提供的数据，2016年3月，上海新建住房的交易面积达到24.64万平方米，是2014年以来月度交易量的最高峰，而今年1月和2月该类住房的交易量仅为12.44万平方米和5.56万平方米。进入4月份后，这类住房的交易势头有增无减。从4月1日至4月18日，上海服务式公寓的交易面积为14.6万平方米，整个月的交易量仍处于较高水平，有可能再创新高。

事实上，限制购买住宅真的会促进商品房和住宅的销售。例如，2012年，上海限购升级，外地单身人士买不到房子，出现了商务中心、松江万达广场等当年突破数千套的商住项目。

数据显示，嘉定著名的湖滨住宅是新政后最大的商住楼交易面积，售出105套商住楼，总面积18400平方米。事实上，该项目的商住楼已于去年3月取得预售证书，但去年全年只售出十多套房。今年“新政”后不到一个月，交易量已经超过100套，形成了很大的反差。据报道，嘉定区原本是上海需要集中的区域。湖滨世界约三分之一的商品房和住宅用户是来自其他省市的买家，他们受到了新政的影响，在购房方面遭遇了挫折。此外，一些投资购房者看到了新政后商品房和住宅的升值前景。

上海楼市新政后，服务式公寓等住宅产品的成交量明显改善。很大一部分购房者是受限制的外国购房者。他们害怕自己在几年内有资格买房后买不起房子，所以先买一个档次的房子，然后再换房子可以被认为是一个底线。上海龙湖市场部的一位相关人士告诉记者，龙湖的子公司北城天街上周末开业，认购了200多套soho住宅，平均价格约为80万元，投资和自用各占一半；另一种住宅项目，新一城，156-168㎡，在新政后开始采用，当天采用量突破100。截至4月17日，收养已经打破了300个团体。

从交易分布来看，几乎所有交易量最高的商住楼都位于周边地区，包括嘉定、松江、奉贤、原南汇等。首先，这些地区缺乏办公氛围，更容易将办公部分作为商品房和住宅出售；第二，这些地区也是其他省市的普通地区，只需要购房者购买自己的房子。随着新政的出台，一些被屏蔽的买家也很容易购买附近的商业和住宅。就价格而言，商业和住宅通常比同一部门的住宅具有明显的优势。据记者统计，普通住宅的单价比周边住宅低30%-40%。

上海链家地产研究总监卢启林提醒说，住宅产品的产权一般是商住两用的，使用年限在40-50年之间，这不能通过户籍来解决。一般来说，煤气、水和电的价格应该按照商业标准支付。此外，转让时税费成本相对较高，这是购房者在购买住宅产品时必须了解和考虑的。随着政策效应的发酵，周边地区的商业和住宅项目的成交量有望在未来一段时间内进一步上升。