各地陆续出现土地使用权到期 专家观点莫衷一是

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人民网北京4月21日电(贾兴鹏)近日，温州成为舆论焦点。住宅用地使用权的到期引起了公众和媒体的热烈讨论。记者发现，各地相继发生土地使用权到期的情况，专家对此也无法达成一致。

新闻调查

土地到期后应该更新吗？

它不应该更新

象征性更新费

按市场价格续订

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据媒体报道，几年前，中国第一个土地使用权到期的案例发生在青岛黄岛区的紫金山和阿里山社区。中国土地调查与规划研究院土地管理研究中心主任唐建写道，青岛黄岛区阿里山社区的大部分土地都是在20世纪80年代末出售的，由于缺乏统一的法规，转让期限相当随意，分别为20年、30年和35年。阿里山社区共有5071名业主，其中310名业主的土地使用权于2009年6月30日到期。

唐健说，青岛阿里山社区采取了逐案处理的方式。根据当时业主为获得房屋所有权所支付的对价，如果20年后土地使用权上的房屋与70年后的房屋几乎相同，象征性的地价可以适当支付和延期。原20年土地使用年限为70年；如果当初收购的房产对价相差较大，剩余年限将参照当时的土地出让金标准补足，20年使用期调整为70年，符合国家规定。

然而，最近一些媒体回到青岛，两个社区的土地使用期限“达到了极限”，并发现土地使用权的问题尚未解决的社区，但它并不妨碍出售和出租的社区。青岛黄岛房地产登记中心的工作人员表示，目前还没有相关的政策来处理这个问题，也没有相关的细则。

据《克拉玛依日报》报道，去年下半年，新疆克拉玛依市国土资源局对国有建设用地使用权出让期满情况进行了清查。截至当月月底，已有20多起商业用地使用权到期的案例。

据克拉玛依市国土资源局建设用地处负责人介绍，近期到期和即将到期的土地使用权地块为商业用地，土地出让金按照2015年7月1日在克拉玛依市实施的“城市土地基准地价”标准收取，基准地价根据不同土地等级和不同土地用途确定，最高为1507元/平方米。

处于改革开放前沿的深圳也面临着同样的问题。然而，深圳在回应土地使用年限“达标”问题时，却表示“要根据时间节点区别对待”。

深圳市的做法是，“1995年9月18日前与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同》的土地，将延期到国家法定的最高年限，不支付土地价款。”关于1995年9月18日签订的《土地使用权出让合同》期满后土地使用权如何续期以及是否需要支付土地价款的问题，深圳市规划和土地委员会表示仍在研究制定相关政策。

据北京市国土资源局介绍，北京最早出售的住宅用地还有40多年才到期。根据国家有关规定，住宅建设用地使用权期满后将自动续期。目前，土地出让期限届满和续期没有具体的实施细则，将根据国家有关规定和土地出让合同中的有关约定进行研究制定。

昨天，国土资源部官方微博发布消息称:4月20日，国土资源部和浙江省国土资源厅组成联合调研小组，对浙江省温州市住宅用地使用权20年期满的延期进行调查和指导。

不同意的观点。

你认为土地使用权这个术语怎么样？过期后我该怎么办？土地更新应该收费吗？根据各种媒体的报道，专家学者们有不同的看法。

中国社会科学院法学研究所研究员孙认为，《物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。”这里的“自动续期”是指无条件的续期，无需支付费用或重新办理房地产登记手续，自动继续合法使用土地。

经济学家马光远表示，住宅用地使用权到期后，高额的续期费违背了基本的法治精神。在他看来，如果房子被承认有一个有限的租赁期，就没有理由在未来征收任何财产税。如果要征收财产税，房子的永久产权应该归还给老百姓。

法学家应松年认为，法律明确规定土地的最长使用期限为70年，但很多地方在转让土地时并没有按照70年来做。根据这一推论，如果土地没有按照70年的期限出售，就不应该收取土地进行更新。“70年后如何处理，必须经过重大决策程序，严格遵循法律程序。”

北京盛庭律师事务所主任毕也认为不应收取任何费用。“在我们的土地制度中，土地出让金制度已经确定，这是一次性收费。政府实际上是透支收费。在这种情况下，如果续费后再续费，对人民是不公平的。”

然而，也有意见认为，土地使用权到期时应收取续期费。中国政法大学教授刘伟说:“在开始的时候，国家根据20到70年的不同等级来卖地。也就是说，如果选择20年期，收取的土地出让金很少。”刘欣说，如果这部分土地到期后再续租70年，对直接支付70年土地出让金的人来说是不公平的。

如果续期是免费的，那么开发商就有可能在获得土地使用权时选择最短期限购买。北京航空航天大学空航空航天大学法学院教授刘宝玉说:“这样，我们就有了土地使用权的期限。这些规定等于零。”

清华大学教授李稻葵认为，只有时间才能解决这个问题，这样子孙后代才能用他们的智慧来解决这个问题。“那时，市场经济机制比较成熟，自然有办法解决它。”CPPCC全国政协委员刘永好也发表了类似的言论:“这个问题还有很长的路要走。”我相信70年后，我们应该顺其自然。届时，部分物业将逐渐到期，到期后自然延期。”

中国国家土地管理局第一任局长王先贤坦言，“中国的土地市场还很年轻、不成熟，还存在很多漏洞和不公平。”王认为，《土地法》可以解决土地产权的基本问题，并呼吁尽快颁布《中华人民共和国土地法》。