别再去加拿大和美国买房了 香港将是个好选择

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照片:香港住宅楼

面对25年来最低的住宅销售，香港房地产开发商正利用iphone和葡萄酒优惠券来吸引买家进行促销。但是这些小把戏不起作用，他们试图避免的降价可能是唯一的选择。

大多数购房者对开发商的各种报价并不感兴趣，因为房地产分析师预测，自去年9月以来已下跌11%的香港房价今年将进一步下跌，最大跌幅为25%。

然而，尽管住房交易急剧下降，但房价仅比最近的峰值下降了10%。

图:2013-2016年香港房价趋势图

卖家并没有急于卖掉他们的房子，所以目前房价相对稳定。

然而，人们可以从香港政府最近的土地招标中看到香港房价的真实趋势。新界最近拍卖的每平方呎土地价格，较九月的同类交易下跌了近七成。

根据香港地政总署网站的资料，二月十二日拍卖的大埔土地总面积为405，756平方呎(相等于37，696平方米)，最后成交价为21.3亿港元(2.74亿美元)，相等于每平方呎1，904港元。据彭博社报道，获胜者是中国海外发展有限公司的子公司万国投资有限公司..

正如许多媒体报道所指出的，香港房地产市场的泡沫经历了惊人的崩溃。人们看到的不仅是交易量的下降，还有房价的下降。成交量的下降以前已经得到证实，现在房价的下降也得到证实。

香港的房价自2003年的低谷以来上涨了370%，去年9月达到峰值，然后开始回落，这主要是由于住房供应增加和内地经济增长放缓。土地价格的下跌最终会导致房价的下跌，这是负面市场情绪的主要指标之一。

更糟糕的是，就像原油市场一样，香港市场的住房供应正在迅速增加，这给房价带来了下行压力。1月13日，香港政府将其五年新住房供应目标提高至97，100套，而此前的预测是77，100套。

下一步可能是直接降价。开发商一直不愿采用这种方法，因为他们担心房价下跌会恶化。

高力国际(香港)有限公司副总经理安东尼奥·吴(Antonio wu)表示，很明显，最终买家和投资者都不着急，他们知道房价可能会进一步下跌，与今天的价格相比，跌幅会更大。如果房地产开发商真的想卖，他们真的需要降价来促进销售。

香港的地产发展商，例如恒基兆业、嘉汉地产和九龙建业，并没有公开减价，而是采取多项优惠措施，透过印花税减免和其他推广形式，提供最高20%的折扣。由于需求疲软，新房供应急剧增加，这一策略似乎越来越无效。

目前还不清楚谁将是房地产泡沫破裂的最大受害者:最近，香港所有的土地都被内地房地产开发商投资了。香港的房地产公司不太活跃。当地房地产公司正试图消化自己的存货，当地开发商给新客户的折扣已经超过12%。

出人意料的是，CLSA房地产研究主管妮可·王(nicole wong)表示，香港房地产市场泡沫尚未完全破裂，因为中国房地产公司将香港房地产市场视为规避内地资本管制和存放离岸资金的地方。黄表示，内地房地产企业的出价高于香港本土企业，因为它们的边际利率较低，而且由于人民币贬值，这些企业希望将资金存放在离岸市场。

人们可以想象，没有比香港更适合中国大陆公司存放资金的离岸地方，而且这些地方也没有被中国政府冻结。

但即使面对房地产海啸的风险，香港本地的房地产专家也持谨慎乐观的态度:

王说，仅仅通过两次土地交易，还不能得出结论，因为这两个地点位于不同的区域。黄预测，香港的整体地价自最高点以来已经下降了15%，基于此，他预测香港的房价已经下降了10%。土地支出占房地产开发成本的近60%。

具有讽刺意味的是，香港房价下跌是在香港房价上涨导致贫富差距扩大后，香港政府于2012年推出一系列稳定市场房价的措施的背景下发生的。是的，政府现在可以取消这些措施，但是房价已经开始下跌。包括美国银行美林(Bank of America Merrill Lynch)的雷蒙德恩盖(raymond ngai)在内的房地产分析师预测，香港政府将放松此前的措施，希望刺激房价反弹。

但是，绝对可以肯定的是，房价的暴跌将远远超过目前的情况。标准普尔今天发布了一份研究报告，称香港房价已经下跌了10-15%。标准普尔表示，一旦香港房价下跌30%，标准普尔将下调香港房地产公司的评级。根据标准普尔追踪的记录，几乎可以肯定的是，香港的房价已经下跌了50%。

香港房地产泡沫破裂的最终受益者将是香港居民，因为房价最终将降至香港居民能够承受的水平。根据2015年第三季度房屋负担能力调查数据，香港是全球87个主要城市中最昂贵的城市。香港房价中位数是香港人税前年收入中位数的19倍，而去年是17倍。

现在买家不必去加拿大和美国买房子。香港将是一个不错的选择。(奥斯卡)

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