从政策变迁看楼市这一年

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本报记者童童中国楼市会迎来新一轮春天吗？房地产市场会重现2008-2009年的火爆行情吗？是时候让那些只需要买房子的人卖掉了吗？近日，随着2016年春节前后楼市新政的大力推出，市场各界的关注度不断升温。毕竟，为了刺激房地产市场的复苏，政策制定者再次发挥了“财政+税收”的政策组合作用，这对于熟悉中国房地产市场的观察人士来说可以说是“熟悉的”。

早在2008年底，中央政府出台的一系列救市政策就采用了“财政+税收”的政策组合。当时，随着多项信贷和税收政策的重叠，房地产市场迅速转向，这可以用一组数据来比较。

2008年，在救市政策组合出台之前，国家统计局的数据显示，2008年全国房地产市场需求下降。商品房销售面积62088.9万平方米，同比下降20%。2009年，救助政策实施后的第二年，商品房销售面积大幅增加。数据显示，2009年，商品房销售面积为93713万平方米，同比增长42.1%，销售额达到4.4万亿元，同比增长83%。

迄今为止，拯救市场的效果令人难忘。然而，就中国房地产市场而言，2008-2009年房地产市场的大起大落可能是隐患积累的开始。正是在2009年，中国宏观经济开始出现通胀预期，土地价格也从下跌转为上涨。2009年，住房销售价格从当年3月开始上涨，并逐步上升；同年，商品房新开工面积和竣工面积的增速均比2008年有所提高。其中，新开工商品房面积11.54亿平方米，同比增长12.5%；面积7.02亿平方米，同比增长5.5%。

一系列数据的逐步增加证明，由于救市行动的结合，楼市信心迅速反弹。基于此，翻盖式热景一般会出现在中国各级城市的楼市中。然而，房地产市场的普及使决策层很快意识到风险即将到来。2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税免征期限由2年恢复至5年，其他住房消费政策继续执行；2009年12月14日，国务院常务会议明确提出“遏制部分城市房价过快上涨”，提出了增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设等促进房地产市场健康发展的四大措施。

至此，楼市政策已从宽松逐步收紧。然而，尽管以北京、上海等一线城市为代表的一些地区开始通过限购措施抑制投机，但这在客观上抑制了房价的过度上涨，并导致中国大多数城市加入限购大军。然而，决策层似乎忽略了一点。中央政府发布的国家政策取向在地方实施中有两个极端趋势:一方面，一线城市的需求依然存在，限购措施并没有阻止房价上涨的步伐。毕竟，一线城市的资源仍然短缺；另一方面，由于限购，二、三线城市，甚至中小城市的需求都成了观望气氛，这对于已经不足的需求来说更是雪上加霜。

结果是显而易见的，也就是说，这有助于中国房地产市场高库存的持续积累。根据近年来的数据，从2005年到2009年，中国商品房销售面积没有超过2亿平方米。2007年，商品房销售面积仅为1.34亿平方米。然而，自2008年以来，中国商品房销售面积一直在增加。从2007年到2015年的九年间，中国商品房销售面积增长了四倍多。根据国家统计局的数据，目前超过7亿平方米的待售面积显然足以触动整个中国房地产市场的敏感神经。

从政策变化的轨迹来看，从推出救市政策到2008-2009年开始收紧政策只花了一年时间，但它却创造了中国极其火爆的房地产市场。究其原因，应该说根本原因在于忽视了市场自身力量的影响，这从开始收紧政策进行补救就可以看出，但效果平平。例如，自2009年以来，库存压力持续上升。

当然，还有一点必须说明的是，在中国逐步收紧房地产市场政策后，世界经济形势依然复杂多变，复苏乏力。此外，国内经济加速进入新常态，带动经济积极放缓，各种因素迅速传导到房地产市场，似乎形成了一个恶性循环，即经济形势恶化，房地产投资停滞，销售冷淡，库存高。

因此，自2015年以来，中国的房地产市场政策已经放松。除了大部分城市退出限购大军外，2015年3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布通知，将第二套房首付比例下调至40%，第一套房首付比例下调至20%。同日，财政部、国家税务总局也下发通知，将普通住房营业税的免税期限由五年改为两年。市场被一致命名为“3月30日”新政，并希望在2008-2009年重复这一逆转。

然而，在2015年，由四个部委联合实施的“财政+财税”政策组合，熟悉了2008年底出台的房地产市场政策。但是，效果大大降低了。原因是中国的房地产市场发生了深刻的变化。宏观经济层面的经济放缓、由需求拉动的住房需求的释放以及购房者的理性都加剧了这种变化。

自“3月30日”新政以来，我们没有看到房地产市场出现根本性逆转。尽管一线城市的房地产市场显示出复苏的迹象，但二、三线城市甚至大多数中小城市的高库存压力并没有得到缓解。因此，2015年底的中央经济工作会议提出了去库存化的任务，并确定了一系列旨在加快去库存化进程的政策方向。

2016年楼市回归新政的时机仍是“财政+财税”的政策组合，是在“3 30”新政实施近一年后推出的。这一意图非常明确，不仅是为了响应减少库存的战略呼吁，也是为了打开政策帷幕，彻底扭转房地产市场的衰退。从这个角度来看，2016年的中国楼市是值得期待的。至少就政策红利而言，我们可能会看到更多政策出台。

此外，鉴于房地产市场政策的调整，民间智慧是不可或缺的。例如，前一段时间备受关注的按揭利息扣除了一项税收，市场参与者呼吁放开一线城市高端住宅交易的购买限制，通过释放高端改善需求来带动二手房市场的交易，进而推动新房流入市场形成良性循环等。简而言之，对中国房地产市场而言，2016年注定会继续走去库存化的道路。关键是，在新经济常态下，中国房地产市场的可持续发展只有在尽快盘活存量的前提下才能实现。