2016楼市趋势十大预测：二手房交易环节进一步减税

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11日，房地产中介叶巍我爱我家发布了一份报告，对2016年房地产市场的走势做了十个预测，认为2016年中国的二手房交易将进一步减税。

报告称，2015年，从“330新政”开始，二手房交易营业税下调，二手房贷款杠杆支持增加，全年连续5次降息和RRR降息，公积金贷款申请门槛进一步放宽，支持市场政策继续实施。在需求持续释放的情况下，中国主要省会城市的大部分房地产市场正在明显复苏，交易也在蓬勃发展，但与此同时，存量大、消费需求不足的三、四线城市仍无法摆脱楼市低量低价的阴霾。

至于2016年的楼市，叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，经济工作会议结束后，宏观库存基调已经确定，市场环境有望进一步宽松。2016年房地产市场将呈现以下十大趋势。

趋势1:二手房交易进一步减税

胡景晖指出，虽然2015年二手房交易营业税的征收期限从5年缩短为2年，但交易环节的税收负担对购房者来说仍然很重。在去库存化的宏观基调下，为了降低消费者的购买成本，进一步提振消费者购房信心，除了期望开发商降价之外，预计2005年以前没有征收的二手房交易税和营业税将在2016年进一步降低。

趋势2:一线城市继续限购

胡景晖指出，一线城市不太可能在2016年完全放开购房和贷款限制。如果一线城市放开购房和贷款限制，它们将很快吸引大量购房需求和资本流入。一方面，这与控制特大城市人口增长的任务背道而驰；另一方面，对于房地产市场已经陷入危机的三、四线城市来说，情况甚至更糟。

趋势3:信贷政策进一步放松

胡景晖表示，2016年，国家宏观经济仍将面临更大的下行压力。在经济结构调整、转型升级的宏观背景下，预计2016年总体货币供应量将保持充裕，信贷将保持快速增长。对于房地产市场，为了稳定，对购房者的信贷支持将进一步加强，如进一步降低首付比例，进一步降低贷款利率，提高优惠贷款利率，进一步放宽公积金贷款政策。

趋势4:交易量已经回落

胡景晖表示，2015年，在一系列优惠政策的刺激下，重点一二线城市的新二手房交易量大幅上升，甚至翻了一番。一方面，这是对2014年房地产市场交易量大幅下降的补充。另一方面，它也严重透支了2016年的购房需求。预计2016年一、二线城市房地产市场的交易量将恢复到年平均交易量，交易量可能与2015年相比出现。对于三、四线城市来说，在2015年一系列优惠政策的刺激下，房地产市场尚未摆脱成交量和价格下跌的阴霾。据估计，2016年，三、四线城市的成交量和价格将继续低迷。

趋势5:一线城市的价格上涨已经稳定

胡景晖指出，2015年，一线城市和重点省会城市房价屡创新高，这使得一线和二线重点城市迎来了2016年的豪宅年。与此同时，随着改善住房购买需求的不断释放，"结构性房价上涨"可能会继续主导新的住房市场。与此同时，应该注意的是，目前的购房需求主要是基于改善和首次购房者，投资者正在逐渐消失，所以房价不太可能大幅上涨。目前，二手房市场60%以上的需求都是为了提升居者有其屋，既是“卖方”又是“买方”，这也将保持二手房市场的房价相对稳定。

趋势6:三、四线城市的房价持续下跌

胡景晖认为，在过去几年里，流入人口明显少于流出人口的三、四线城市在土地融资的刺激下提供了太多的土地，建造了太多的房屋。在巨大的库存压力下，进一步降价是开发商的唯一出路；此外，三线和四线城市也是我国城市化进程的关键。“鼓励农民购房”主要解决三、四线城市存量压力大的问题，通过农村人口城市化解决城市存量压力。因此，三、四线城市的房价在2016年将继续保持低位。

趋势7:房屋租赁市场的大规模发展迎来了春天

2015年1月，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出三年内基本形成渠道多元化、总量平衡、结构合理、服务规范、体系健全的住房租赁市场。

2015年11月，国务院办公厅发布《关于加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见》，要求推进房地产中介、房屋租赁等生活服务的规范和发展，强化服务民生的基本功能，积极发展短租公寓、长期租赁公寓等细分业态，满足广大人民群众的消费需求。

2015年12月，中央经济工作会议明确提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者，鼓励发展以房屋租赁为主营业务的专业化企业。

胡景晖说，“买租并举”的住房制度改革，特别是把“租赁市场”的培育和发展放在与“房屋销售市场”同等重要的低水平上，在历史上还是第一次。2015年，叶巍我爱我家集团也将经营了15年多的房管业务全面转型升级为住房资产管理业务，推出了全新的品牌——翔宇，符合中央精神。既然政策取向已经确定，如果明年有关部门能够出台具体的优惠措施，将会涌现出更多以房屋租赁为主业的专业化企业，届时房屋租赁市场的大规模发展将迎来一个蓬勃的春天。

趋势8:豪宅销售面临压力

胡景晖指出，前几年的政策限制对豪宅的原始库存造成了巨大压力。现在政策放开了，供应放开了，明年豪宅将会集中在市场上，而且供应量很大；目前，改善后的需求趋向于紧凑型、中低档，与豪宅不匹配，市场消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力将会加大。

趋势9:土地交易量持续低迷

胡景晖认为，全国土地市场成交量继续徘徊在低位的可能性仍然很高。一方面，三、四线城市库存压力较大，土地供应将进一步收紧，实力雄厚的开发企业将陆续回归一线城市；另一方面，一线城市普遍处于城市开发建设的后期，可供开发建设的土地越来越少，且大多位于偏远的郊区，开发企业对土地的收购越来越谨慎，因此2016年住宅用地的交易量仍将徘徊在较低水平。

趋势10:一线城市土地出让金创新高

胡景晖表示，三、四线城市庞大的房地产市场存量和隐藏的风险，导致开发企业纷纷重返一线城市。然而，一线城市可供开发的优质地块越来越少，“僧多粥少”的矛盾也逐渐凸显。土地稀缺将使2016年一线城市的土地交易价格持续上涨。“面粉比面包贵”和“频繁的地王”也将成为新常态，一线城市的土地出让金将再创新高。