河南房地产去库存调查 农民工进城买房潜力有多大

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这是河南省郑州市郑东新区的一个场景(数据图片)。从2003年破土动工至今，短短10多年间，郑东新区从一个芦苇覆盖的鱼塘洼地，发展成为一个面积105平方公里、拥有105万人口、3万多家企业的生态城市，展示了中国中心城市开放发展的速度和激情，成为21世纪城市建设浪潮中的典范。新华社记者李安照片

根据去年底召开的中央经济工作会议的社论，2016年经济社会发展应关注五大任务，即去产能、去库存、去杠杆化、降低成本和短期补偿。其中，强调解决房地产库存的必要性，提出加快农民工市民化，扩大有效需求；建立购租结合的住房制度，发展住房租赁市场。那么目前房地产库存压力在哪里？农民购买商品房的意愿和能力是什么？回购商品房作为经济适用房是否可行？该报采访组以河南省为研究样本，进行了深入的调查和采访。

近年来，农民工在城市买房已经成为一个热门话题。一个问题是:农民工在城市买房的潜力有多大？

为了回答这些问题，《经济日报》的调查小组前往河南进行调查。我们之所以选择河南，主要是因为河南是中国人口最多的省份，也是劳动力输出大省。此外，河南省在鼓励农民工进城购房方面也做了一些积极的探索。

城里的人买不起这么多房子

研究小组先去了郑州，然后去了漯河和濮阳，然后去了禹州和临颍县。每次你去一个城市，你都会无一例外地看到高耸的新建筑。

这些建筑既时尚又外国，大部分都有大约30层楼高，有一种直挂天空的感觉。种类、密度和新奇构成了我们对河南中小城市房地产市场的初步印象。

“河南房地产市场的区域差异明显。县级城市的库存压力最大，其次是省级城市，郑州的压力相对较小。”河南省住房和城乡建设部总工程师李学军说。

据河南省房管部门统计，截至2015年11月底，河南省商品房库存面积为1.1165亿平方米，同比增长7.6%，净化周期为17个月。其中，7个县市的去化学周期超过36个月，32个县市的去化学周期在18-36个月之间。

根据房地产行业的普遍说法，大约12个月的脱销周期表明供求相对平衡，超过这一点，就会有脱销的压力。

在郑州新区，有许多高楼，一个现代化的城市已经形成。

河南正商房地产有限公司副总裁郭伟表示，近年来，郑州市的住房供应在整个商品房供应中所占比例很小，作为省会城市，其刚性需求非常强，所以房价一直在稳步上涨，库存压力不大。相比之下，商品房的供应量很大，去化学的速度相对较慢，去化学的周期约为80个月。

省会城市的住房库存压力要大得多。“2014年年中是最艰难的时期，该市的销售额连续7个月出现负增长。为什么？房价降低了，退房的人比买房的人多！”濮阳市房地产管理中心主任宋宏斌说。

数据显示，濮阳市商品房存量为260万平方米，其中市区为162万平方米。同时，开发企业资金短缺，投资意愿不强，固定资产投资下降。

漯河市2015年前三季度商品房预售面积为168万平方米，同比增长近14%，实际销售面积为78万平方米，同比下降28%。与此同时，大量在建和待建项目已经形成投资。2013年和2014年，全市共批准99个项目，总建筑面积1867万平方米。虽然所有这些项目都没有启动，但它们实际上已经形成了投资。“在这种情况下，这些投资已经可以满足这个城市近10年的需求。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈星河说。

对于县级城市来说，去库存化的压力更大。2015年上半年，禹州商品房销售面积同比下降35.3%，一个月内仅售出40多套。目前，有112万平方米的商品房在售，即使按照2015年政策推动的30万平方米的销售量计算，也需要近4年时间消化。

“房地产引领着整个身体，这么大的库存是城市人消化不了的。”李学军说，在这种背景下，河南各地开始探索加快农民工市民化进程，推进住房制度改革和政策激励，以满足新市民的住房需求。

为什么农民工愿意在城里买房

方玲江已经在濮阳工作了20多年。他为餐馆上菜，每天骑三轮车穿过街道，还经常梦想在城里拥有自己的房子。

当方玲江在位于濮阳繁华地段的赫斯顿公园与我们谈论此事时，不禁开心地笑了起来。2015年7月，他刚刚在这里买了一套三居室。

“我们外出工作的农民不想在城里定居。每个人都想让自己的孩子接受更好的教育，让父母享受城市的祝福。”方玲江说:“这就是我们的动力！”

自2015年4月以来，濮阳市出台了一系列鼓励农民在城市购房的政策，要求开发商合理降价以造福人民。对于购买第一套住房，政府每平方米补贴150元，同时降低交易服务费。

在临颍县天成一家售楼处外，巨大的广告牌上展示着该房产最大的卖点:小区内配套有幼儿园，小学将于明年投入使用，未来将有一所初中。该公司副总经理邵永红说，这里70%的房子是附近农民买的。

根据河南省住房和城乡建设厅的调查，县级城市的农民购房意愿较高，占60%至80%。对他们来说，买房的最大驱动力是孩子的教育和农村青年的婚姻。

“农民可能不愿意自己花钱，但他们愿意为孩子的教育买房子。此外，农村地区的婚姻已经不是第三次了。如果这个城市有房间，这个媒体很容易说！”濮阳市房地产管理中心主任宋宏斌说。

2015年10月，河南省在各地探索的基础上，出台了鼓励农民工住房消费的政策，并采取了改善金融服务、实施财政补贴、在同一城市实施子女教育、降低购房成本等措施，以促进农民在城市购房。

但是尽管有优惠政策，农民能在城市里买得起房子吗？

方玲江说，政府这次补了一万多元购房款，首付20多万元，每月还贷1000多元。在一起工作后，这对夫妇每个月在家里仍然有很多积蓄。

“现在农民工已经更新了，熟练的蓝领工人工资也高了。例如，建筑工地上的小工人每天挣300多块钱是很常见的。”河南正商房地产有限公司营销中心总经理郭利民说，他的公司现在的人工成本增长很快，其中很大一部分是农民工的工资增长。

根据我们走访的情况，县级市的房价一般在每平方米3000元左右。有了相应的资金支持，许多农民有意愿和能力在城市买房。

解决贷款困难的创新服务

“农民的观念已经改变，他们愿意借钱买房。然而，许多农民工没有固定的工作，虽然他们有还款能力，但他们不能提供收入证明，也不能从银行借钱。城市中绝大多数购房人都是贷款，他们不向农民提供这种财政支持。他们怎么能不说呢？”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈星河说。

为此，漯河、濮阳等地普遍采用了金融创新方法。在加强前期研究确保借款人还款能力的同时，发放收入证明材料的范围已经扩大到村委会等机构，这样摆摊的农民工也可以顺利办理贷款。根据调查，90%以上的农民在购房时选择贷款。

为了给农民提供资金支持，濮阳市将对农民购房实行政府担保，并将成立政策性购房担保公司，为农民在城市购房提供担保。该公司经营的一个硬性条件是，当首付比例达到20%时，农民可以享受最低的贷款利率。

同时，在住房公积金覆盖范围内，还包括有稳定劳动关系的农民工。基于农民工的意愿，他们强迫用人单位和农民工共同缴纳住房公积金，农民工也可以用公积金申请住房贷款。

为了及时向农民提供购房信息，禹州市在农村组织了展览。市房地产开发协会印制了宣传页，集中展示了全市所有五证建筑，列出了政府提供的各项优惠政策，并在镇房交会上进行了宣传和发放。每个村庄都设立了联络官。"在房山镇的房展上，17栋房子和3面墙在同一天售出."禹州住房和城乡建设局副局长程俊伟说。

在临颍县东方国际广场售楼处门口，六辆宣传车排成一列，全部用于乡镇营销。“我们的房地产有490多套房子，现在已经卖出了480多套。70%是不同乡镇的客户。”东方国际的销售经理韩伟说。

政策支持产生了立竿见影的效果。“2015年上半年，该市共售出448套住房，但从7月份开始，这项政策实施到12月份，共售出1700多套，增幅超过两倍。”程俊伟说。

数据显示，2015年前10个月，漯河市房屋销售量为73万平方米，平均每月7万平方米。然而，漯河在9月份实施政策支持后，月销售量约为15万平方米。

许多受访者表示，鼓励农民工在城市购房是解决三、四线城市房地产库存的有效途径。按照这个思路，三、四线城市的房地产去库存化是有条件和能力的。

加快新型城镇化进程

“从表面上看，农民工进城买房可以解决房地产库存问题，但更深层次的意义在于加快新型城镇化进程。”李学军说，通过政策的推动，农民向城镇转移的步伐加快，城镇化率提高，达到了一举两得的效果。

河南作为一个劳动力输出人口大的省份，城镇化率一直不高。2014年，该省常住人口的城市化率为45.2%，低于全国54.77%的水平。特别是，登记人口的城市化率很低，只有22.4%。

国际经验表明，城市化率在30%到70%之间，这是城市快速发展的阶段。“城市化是中国现代化的必由之路。农民是中国转型发展的主力军。政府要做的是为他们创造条件，让他们在城市里生活得更好。”李学军说。

在禹州，已经成立了九个社区居民委员会来迎接在城市买房的新市民。市区所有高中合并，建立了两所高标准高中，增加了小学和初中的数量和规模，增加了社区医疗服务点。为了吸引新市民找工作，2014年12月建造了一个健康工业园。

“让农民进城实际上是一种组合拳击，它迫使各种改革深化。”禹州市副市长李庆贺说。

为了让农民能够安居乐业，河南加快了户籍制度改革，促进了一批有条件、有意愿的农业移民在城镇落户，促进了城镇基本公共服务向常住居民的全面覆盖。

要让农民去城市，他们必须没有顾虑。因此，河南也加快了农村土地制度改革的进程。河南省在各地探索的基础上，出台了一项政策，规定凡在城镇购买商品房或二手房的，土地承包经营权、宅基地使用权和进城农民原有集体财产权益不变。濮阳等地开始探索建立和完善农民宅基地抵押登记制度，并研究制定了一定范围内的农民宅基地交易等政策。

许多受访者还表示，要从全面建设小康社会的角度来理解农民工市民化的意义。然而，这是一个渐进的过程。期望农民马上进城是不现实的，所以我们不应该操之过急。在政策的制定和实施过程中，我们应该避免成为大规模的房地产刺激。

此外，农民在城市买房是一种市场化的举措，是农民根据自己的生产和生活需要做出的积极选择。政府的作用是引导和提供服务，避免在实际操作中越位。

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