媒体：一些地方政府对城镇化理解简单致“空城”现象

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2015年，中国房地产市场分化加剧，北京、上海、广州等一线城市“地王”频繁出现，供需矛盾突出，房价异常高；三、四线城市和一些二线城市已经荒废了土地市场，出现了住房市场过剩和高库存。在2015年下半年，在中央政府部署"去库存化"之后，各地纷纷采取实质性行动去库存化房地产市场。毫无疑问，“去库存化”已经取代了“控制房价”。展望2016年，“去库存化”将成为房地产市场的主调，但解决方案绝不是“一刀切”。要适应房地产市场的不同问题，防止“去库存化”时释放的资金偏离实体经济进入部分地区的房地产市场，这将导致房地产市场再次混乱，产生新的问题。

房地产市场的分化加剧了“冷热不均”

蔚县是山西省东部的一个煤炭资源县。在2010年之前，当地房地产企业获得了更多的土地，开始了更多的项目，并且卖得很好。从2015年开始，当地房地产市场明显供过于求。蔚县的出租车司机刘军(音译)显然觉得许多已建房屋都没有被买走。“许多社区夜间照明不足三分之一，甚至只有三五户人家。”刘军说。在山西省陆良市柳林县，一位当地房产销售部门的顾问说，四五年前，当地房价最高时，每平方米的售价超过6000元，很多买房的人一次性付清了房价。现在，不管它卖4000元还是5000元每平方米，买家都很少。这也是中国许多三、四线城市房地产市场的缩影。与大中城市相比，许多规模小、人口少的城市在“去库存化”房地产市场方面面临更多困难。

房地产市场分化加剧的局面已经形成。国家经济战略研究院最近发布的《中国住房报告》(2015 ~ 2016年)指出，中国住房市场发展严重失衡，逃逸序列和结构性短缺并存。一线城市住房供需矛盾突出，房价异常高；三、四线城市和一些二线城市出现了住房市场过剩和高库存。2015年12月12日，国家统计局发布的2015年1月至11月的房地产数据显示，截至11月底，中国商品房销售面积为6.9637亿平方米，比10月底增加1004万平方米，创历史新高。

“高库存主要集中在三、四线城市。”山西大学经济管理学院副教授耿表示，由于人口多、收入水平高、需求旺盛、限购等政策并存，一线城市住房市场仍存在部分短缺。三、四线市县住房市场短期过剩明显。一些地方政府对城市化的简单理解和盲目开发房地产项目，导致了“鬼城”和“空市”的现象。

与低迷的三、四线房地产市场相比，一线城市的房地产市场正变得越来越热。据中原地产研究部统计，截至2015年12月14日，一线城市土地出让金达到4722.35亿元，预计年成交额约为5000亿元。从市场平均交易价格看，2015年一线城市土地价格达到20193元/平方米，同比增长37%。

多点住房政策集体放松

面对商品房库存的上升，各地“去库存化”的压力是光明的。2015年12月14日，中共中央政治局召开经济工作会议，明确要求解散房地产库存。

在许多地方，房地产市场“去库存化”的帷幕已经拉开。11月19日，山西省政府办公厅发布了《关于完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确取消了对商品房数量、户籍和年龄的限制。除了山西，四川，甘肃，安徽等省都明确发布了取消限购政策的文件，而且大多数地方政府都出台了大量的去库存措施。

许多中小城市和大城市的“去库存”政策也在增加。12月8日，杭州市富阳区人民政府发布的《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》明确规定，为加快“去库存化”，凡在本区购买新商品房的购房人，在取得房屋所有权证后，本区将给予1%的补贴。在实施人才购房补贴优惠政策中，根据人才的受教育程度，补贴比例为购房价格的1.5%至20%，补贴额度为3万至80万元。

颜强表示，目前房地产库存过剩的问题主要集中在三、四线城市。“过剩”的原因是盲目建设，缺乏规划，忽视城市自身的承载能力；其次，需求是有限的，其中许多是人口输出地。已建住房要么没有足够的需求来支撑，要么有需求，这导致三、四线城市商品房库存高，原因是房价高、贷款难。

“目前，中央和地方政府已经联合起来共同努力。一些三、四线城市将面临时间紧、任务重、房地产去库存压力大的问题。可以预见，2016年房地产市场将出台一系列新的调控措施，如加大经济适用房信贷政策的调整力度，降低首付、利率和折扣等。”耿月江说。

房地产市场问题应该对症下药

自2015年以来，许多实力雄厚的房地产企业更热衷于规划北京、上海和广州等一线城市，而忽视了三、四线城市的土地市场。业内人士普遍认为，未来“去库存化”的重点将不是受欢迎的一线和二线核心城市，而是广阔的三线和四线城市以及一些被遗弃的二线城市。

有人认为，中央政府实施了“去库存化”，许多地方政府加紧出台宽松政策，这表明我们需要通过房地产政策调控来缓解宏观经济下行压力。事实上，近年来，只要宏观经济走弱，房地产行业就会马上放松，所以很多人开始担心这一轮“去库存化”会导致房价再次上涨。

对此，耿表示，过去国家刺激楼市时，重点是增加投资。然而，自2015年以来，政府的房地产政策更侧重于化解房地产库存和刺激房地产消费。因此，要解决当前房地产市场面临的问题，绝不能“一刀切”。对于一、二线城市，要在土地供应有限的前提下增加住房供应，通过提高容积率和增加中小套型住房的比例来引导普通商品房的建设，从而冷却土地市场，遏制地王的出现，进而控制房价，增加销售。对于库存高的三、四线城市，要继续实施住房补贴，降低首付款，以增强市场信心，消化库存。

中原地产分析师张大伟认为，三、四线城市应该做更多工作，从根本上扩大房地产市场和城市人口容量，这将改善三、四线城市的就业机会和公共产品供应。由于房地产不是孤立的，房地产的发展与城市化战略、产业转移和财税体制改革密切相关。

在一些基层干部看来，建立小市县房地产行业预警机制更有必要。住房、建设、规划、国土、财政等部门要加快房地产市场信息预警系统建设，及时掌握反映县域房地产供求、结构和价格的信息，为宏观经济管理部门及时调控投资行为提供依据。(记者魏伟谈半个月)

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