上海富豪狙击＂10万元+＂豪宅 最贵成交单价近27万元

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北京和上海的豪宅成交量飙升！根据同一政策咨询研究部门的数据，2015年上海共有597套单价为10万元/平方米的高价豪宅售出，而2014年，高价豪宅售出144套，同比增长3.1倍。

同一政策咨询公司的负责人张宏伟表示，2015年，上海售出了5套高价豪宅，其中最贵公寓的平均价格高达269，178元/平方米；还有一套总价为2.4亿元的独栋豪宅。张宏伟表示，这些豪宅的买家包括从股市获利的投资者、富二代和海归。

豪宅单价

差不多是27万元/平方米

2015年底，当北京豪宅市场最贵的单价超过20万元/平方米的水平线时，事实上，上海豪宅的成交价格也在2015年达到新高。据张宏伟介绍，2015年11月18日，上海汤臣一品项目以平均每平方米269，178元的成交价格售出了一套豪宅。

回顾上海近年来高价豪宅的市场交易，同一个政策咨询研究部门的数据显示，2010年至2014年的五年间，上海售出了602套单价超过10万元/平方米的豪宅，其中别墅豪宅168套。其中，分别有78套、119套、149套、112套和144套高价豪宅成交，平均5年内每年售出约120套。仅在2015年，上海就售出了597套单价超过10万元/平方米的豪宅，大大超过了近五年来120套的年均水平。

从2015年上海高档豪华住宅市场的表现来看，达到了前一年同期高档住宅交易总量的新高，也超过了2011年至2014年四年间的高档住宅交易总量。这种流行可以说是“光明与盲目”。相比之下，截至2015年12月31日，上海市商品房交易面积为1500万平方米，同比增长55%，平均交易价格为32174元/平方米，同比增长18%。

值得注意的是，以2015年上海高价豪宅的具体项目为例，有多达16个项目的交易量超过(包括)10套。其中，汤臣一品大厦改变了以往“低调”的局面，在2015年卖出了5套高价豪宅。除了上述上海最贵的豪宅外，2015年6月19日还售出了总价为2.4亿元的豪宅，成为上海的成交总价。此外，2015年，虹桥上嘉园还售出了一套平均价格为207，186元/平方米的独栋别墅，成为上海别墅均价最高的天价豪宅项目。

张宏伟表示，从高档豪华住宅市场转红的原因来看，预售许可证管制的放开、330新政等优惠政策、股票市场的盈利资金向房地产市场转移、富裕阶层频繁入市、部分富二代和海归投资高档住宅市场成为2015年高档豪华住宅市场表现“亮点和盲点”的主要因素。张宏伟表示，在2013年至2015年的三年中，陆家嘴滨江一段的交易量占全市交易量的14.7%，而在2013年、2014年和2015年，陆家嘴滨江仅售出一段。共有49套、27套和49套豪宅，分别占全市交易量的43%、19%和8%。由此可见，陆家嘴市中心保持和增值的区位优势和滨江资源受到区内外投资者、富人和海归等富裕阶层的青睐，促成了区内交易量的大幅增长，成为最受认可的首选板块。

土地国王催生了更高价格的豪宅

对于出售高价豪宅的现象，张宏伟分析说，除了市中心地块稀缺外，上海房价王的出现也是促使高价豪宅市场走强的原因之一。

据记者了解，2014年7月9日，莫砺锋控股的注册公司东方电力有限公司以5.77亿元的价格获得了黄浦区五里桥街104号小区39/1的地块。该地块的底价为59，859元/平方米，不含经济适用房的底价为85，513元/平方米，创下了之前“单价王”73，099元/平方米的新纪录；2014年底，格力地产和三翔地产分别在前滩获得上海楼层价格“地王”，6.6万元/平方米的楼层价格成为加强周边豪华住宅项目的基础。

“因为黄埔五里桥街104栋39/1地块的底价已经达到85513元/平方米，前滩地块的底价已经达到66000元/平方米。对于周边板块而言，如黄浦滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个高档豪华住宅市场都将受到土地成本上涨的影响，这些板块的高档豪华住宅价格肯定会走强。”张宏伟这么说。

更重要的是，上海聚集了一大批高端人才和富人，豪宅的“接班人”也比较集中。

2014年9月12日，胡润研究院发布了《2014年中国高净值人群医疗保健白皮书》，预测未来三年中国资产在1亿元以上的富人可能达到7.3万人，百万富翁可能达到121万人。富人数量的增加主要是由于国内生产总值和房价的上涨。从地域分布来看，定居北京的百万富翁人数比去年增加了8000人，达到19.2万人，亿万富翁人数比去年增加了600人，达到1.13万人，居全国首位；广东有18万名百万富翁和1万名亿万富翁，排名第二；上海有15.9万名百万富翁和9100名亿万富翁，排名第三；浙江有13.3万名百万富翁和7800名亿万富翁，排名第四。这四个省市共有66.4万名百万富翁，占全国的61%。

张宏伟表示，从以上数据可以看出，正是因为这些富人的频繁出现，一些资金从全国各地流向了上海最尊贵、最高档的顶级豪宅，而上海未来的高价豪宅项目的前景是可以预期的，空房仍然有很大的市场需求和附加值。

然而，业内另一位人士认为，上海楼市的“限购”政策实际上是将大量高端需求拒之门外，也就是说，一旦“限购”政策在未来放开，这些高价豪宅投资者将获得大量投资收益，因此年底出现了“逢低买入”购买高价豪宅的现象。