分析称：利好去库存 今年楼市将继续回暖

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昨日，央行和银监会发布通知，在未实施“限购”措施的城市，首次购房商业贷款最低首付比例原则上为25%，地方政府也可以下调5个百分点。但是，对于拥有一套住房且相应的购房贷款尚未结清的家庭，最低首付比例调整为不低于30%。//

总体而言，房地产市场预计将在第一季度迎来一轮密集的政策宽松，这种上升趋势将在今年上半年继续。然而，一些分析师表示，利率并未下降，对购房者入市的实际刺激可能有限，政策的效果可能会更多地体现在一线和二线城市。

此外，央行扩大招聘有明显的促进资本进入实体经济的意图。预计后续将出台一系列改善资本风险偏好的措施，如地方债务增持置换和赤字增加等。

昨日，据央行网站报道，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会近日发布了《关于调整个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，明确规定在未落实“限购”措施的城市，首次购买普通住房的家庭的商业个人住房贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。

与此同时，对于拥有一套住房且相应的购房贷款尚未结清的家庭，最低首付比例调整为不低于30%，以改善其生活条件，并再次申请商业个人住房贷款购买普通住房。

“限购”城市按揭政策保持不变

《通知》明确规定，对实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策仍按原规定执行。

根据《通知》，银行业金融机构应根据借款人的信用状况和还款能力，结合省级市场利率定价自律机制确定的最低首付比例要求、本机构的商业个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，合理确定具体的首付比例和利率水平。

通知还要求加强住房金融的宏观审慎管理。中国人民银行和银监会派出机构应当加强对房地产贷款资产质量、区域集中度和机构稳定性的监测、分析和评估；督促省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化和地方政府监管要求，及时对商业个人住房贷款最低首付比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务平稳运行和地方房地产市场平稳健康发展。

推动资金进入实体经济

最近，中央高层官员多次表示，房地产行业的重点是去库存化，这增强了市场对宽松政策的预期。在地方层面，各地出台了促进房地产健康发展的指导意见，规划了房地产业的发展，出台了财政补贴、限购等各项优惠政策。

民生证券认为，首付款将把“水”引入实体经济，加强金融机构对实体的信贷衍生。首先，买房本身就是一个创造信贷的过程，减少首付，促进住宅行业的杠杆作用；其次，房价上涨可以起到金融加速器的作用，同时也促进了信用衍生；最后，房地产去库存化和上下游产业链的扩张也是加速信贷创造的过程。

“这是通过增加居民的杠杆作用来巩固房地产业。首套房首付比例从30%降至20%，意味着居民购房杠杆率从3.3倍提高到5倍。从政府、企业、金融机构和居民四大资产负债表来看，居民的杠杆率最低，财务状况最健康。在政府、企业和金融机构去杠杆化的背景下，唯一可能增加杠杆的是居民。”华夏银行发展研究部战略办公室主任杨赤认为，这项政策将在促进农民工城市化和解决房地产高库存方面发挥一定作用。考虑到股市低迷以及信托和p2p的高风险，一些基金将重新投资房地产以规避风险。

除了房地产去库存化之外，该分析预计，还将出台一系列改善资本风险偏好的措施，如地方债务增持置换和赤字增加，以引导流动性进入实体经济。尽管债券市场牛市的大逻辑没有改变，但建议等待一个更好的投资时机。

政策解释

崇拜

降低购房门槛有利于房地产去库存化

据荣360分析，这项政策一旦出台，将对刺激购房者入市起到很强的作用，并将极大地促进房地产市场有效需求的扩大和房地产市场的稳定。

此前，中国指数研究院发布的数据显示，中国房地产总库存约为63亿平方米，根据过去三年的平均销售速度，需要五年时间消化。中央政府一再呼吁“去库存化”。这一政策的出台被业内许多人解读为“去库存化”的“大动作”。

“降低首付比例是购房者的一个负担。对于改善型购房者群体来说，在过去，要获得30%的首付，你需要还清第一套贷款，但现在你可以享受30%首付的政策照顾，而不用还清。”易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，从省钱的角度来看，这项政策出台后，对于一个过去买了总价100万元的房子的购房者来说，首付是25万元，但现在首付降到了20万元。在一定程度上，5万元的购房成本可以通过按揭贷款分配到后续的商业银行贷款流程中，即可以通过20年或30年的贷款期偿还。这种减少首付的做法确实可以降低购房者的成本。

易居研究院副院长杨红旭在微博上表示，降低首付门槛有利于新需求人群和先改变人群的市场进入，尤其是那些收入不低但积蓄不多的年轻人和年轻家庭，可谓“及时雨”。因此，这项政策刺激了对普通住房的需求。

中原地产首席分析师张大伟表示，将放松房地产政策，调整首付款，这将有助于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。

英达证券首席经济学家李大霄评论称，这是一项支持合理住房消费的优惠政策，对促进房地产市场稳定健康发展有积极影响，对稳定房地产市场和减少库存有积极作用，对房地产股票有重要支撑，对股市稳定也有重要意义。

炸弹

利率没有下降，实际的刺激也是有限的

由于是农历新年前夕，各大银行的按揭贷款逐渐收紧，各大房地产即将关闭。这一利好政策在此时能对房地产市场起到多大的提振作用还有待进一步观察。

张大伟认为，从根本上说，这一政策并没有解决房地产需求的基本面。“对购房者来说，贷款利率并没有下降，而降低首付款会增加贷款压力。”

据了解，与之前的政策相比，一些城市首套住房的首付可以降低到20%，之前的两套贷款可以按30%的比例支付，但商业银行有望以不同的方式实施。对于买家来说，新政策几乎没有实际影响，但从心理角度来看，它将刺激一波需求进入市场。

从市场现实来看，这部分实际上刺激了有限数量的买家进入市场。

房地产市场展望

二线城市将是受新政策影响的主要地区

数据显示，虽然金九的色彩不够好，但从2015年第四季度到今年1月，住宅市场成交量明显增加，市场成交量仍处于较高水平。成交量的全面回升导致全国房价呈上升趋势，房地产市场进入暖冬。尤其是在一线和二线城市，整体上升趋势明显。

根据中原监测的21个城市的数据，1月份二手房交易面积比去年12月份同期增长了2%，其中一线城市增长了4%。无论是从新盘的认购率水平还是二手房的交易趋势来看，买家进入市场的意愿仍然很强。

与此同时，记者发现，这一政策赋予了地方政府调整信贷政策的自主权，允许地方政府根据去库存化取向和信贷资源的实际情况积极调整首付比例。对于一线城市来说，首付比例很难降低。

“政策继续宽松，效果仍然只出现在一线和二线城市。虽然一线城市限制购房，没有实施新的首付政策，但心理影响很大。二线城市将是受新政策影响的主要地区。预计各地将出台不同的房地产去库存政策。总体而言，房地产市场预计将在第一季度遭遇一轮密集的政策宽松。”张大伟说。他预测，2016年房地产市场将继续有一个良好的开端，上半年市场将继续保持上升趋势。一些分析师表示，一旦政策全面实施，还将对高库存的三、四线城市的房地产市场产生良好影响。

杨红旭还认为，未来还将出台其他宽松政策，以进一步推动房地产市场的复苏。2016年，全国房地产市场将继续回暖。

政策预期

楼市政策的暖风不会停止

民生证券研究所宏观研究员朱振鑫表示，去库存化是供应方改革的重中之重，而刺激房地产的合理需求是去库存化的重中之重。降低公积金首付后，降低一般贷款首付比例是合乎逻辑的，不能排除进一步下调的可能性。在未来两三年内，房地产政策的暖风不会停止。一方面，去库存化的压力依然存在；另一方面，整体房价上涨的风险很小，空.将放松政策下一步，我们将等待税费的进一步调整(放宽征收标准、改变征收方式)、住房标准的调整、廉租房的出售、国家住房银行的建立等。

“未来，不排除限购城市房贷首付比例将进一步调整，但部分城市限购政策暂不放开。”一家商业银行的相关人士昨日在接受《广州日报》采访时表示。(记者、潘？(