销售速度赶不上新开工速度 三线楼市去库存呼吁精准优惠政策

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2008年2月4日(记者王新)近日，中央银行和中国银监会联合发布通知称，在购买量不受限制的城市，首付比例可降至20%。在2016年去库存化的背景下，央行再次加大了策略，向市场发出了积极的信号，但房地产市场面临的去库存化压力仍然巨大。

根据国家统计局发布的数据，2015年，全国房地产开发投资和销售总体发展平稳，总量和价格都有一定程度的上升，但两极分化加剧，一线城市和三、四线城市出现双休日。

一家著名的房企:三线城市的销售额下降了80%，但同一城市有更多的项目

与北山、广州和深圳一线城市的房价上涨和供应短缺相比，三、四线城市的房地产开发商日子不好过。根据杨光金融记者进行的一项调查。自今年年初以来，一些三、四线城市的中小型房地产开发商的销售情况一直不佳，销售普遍下滑，出现了降价。

以江西省宜春市为例，当地一位房地产销售经理向记者透露，今年宜春市楼市不景气，销售业绩明显下滑。2010年，房地产市场一片繁荣，同一个月一栋楼里的100多套房子都卖光了。2012年，只有一半的房地产在开盘后售出，然后在三年内售出。“一个房地产平均一个月只能卖出10套左右，这比市场好的时候差得多。通常一个月能卖出30台左右，好的时候能卖50-60台。”根据以上数据，该项目的销售业绩在高峰期下降了80%。

尽管第三和第四城市的房地产存量一直难以缓解，但仍有开发商仍在拿土地建房。据这位经理说，开发商最近已经拿走了5-6块土地，预计春节后开工。“如果有很多不容易卖的房子，每个家庭都会打价格战，依靠降价来吸引消费者。”据了解，2015年，与2014年相比，宜春市每平方米价格下降了约500-600元，降幅超过10%。

在房屋存量被市场消化之前，新增的土地正在加速建设。这不是一个案例。截至2015年12月底，全国商品房销售面积为71853万平方米，比11月底增加2217万平方米，其中住宅销售面积增加1155万平方米。

从这个角度来看，一些三、四线城市的房地产企业库存压力很大。据碧桂园湖北区域公司的一位部门主管称，2014年湖北公司的销售额超过了90亿元，而2015年的目标仅为45亿元。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受《Yangguang.com金融时报》记者采访时表示，供应过剩和需求不足是三、四线城市库存压力大的核心原因。

杨红旭说，在供应方面，由于土地供应充足和过度开发，供应量过大。但是，地方经济收入增长速度缓慢，人口流入速度缓慢，一些城市甚至出现人口外流，需求不强。此外，城市房价长期保持稳定或下降，没有盈利效果，因此没有投资需求。

“去库存化”成了当地两个会议的关键词。专家表示，可能会出台更准确的个人优惠政策

面对这种情况，中央政府非常重视房地产市场的“去库存化”。2015年11月10日，在中央财经领导小组第11次会议上，习近平表示，他将化解房地产库存，促进房地产业的可持续发展。11月11日，在国务院常务会议上，李克强再次强调要“加快户籍制度改革，推动住房和其他消费。”2015年中央经济工作会议将“去库存”列为今年五大经济任务之一。

此外，房地产市场的“去库存化”也成为当地两次会议的热门话题。河南省政府工作报告明确指出，2016年，将以减少库存和促进消费为重点，促进房地产业健康发展；内蒙古政府工作报告提出，要研究住房公积金，支持农牧民到城市购房；河北省政府工作报告指出，要从满足新市民需求出发，解决房地产存量问题，推进住房制度改革；根据广东省政府工作报告，房地产库存问题应通过加快农民工市民化和发展房屋租赁市场来解决。

资深房地产专家韩世通表示，中央政府和地方政府提出的房地产去库存化措施非常及时。“由于现在还没有成熟的好的方法，这些政策是世界各国的一些积极探索和尝试。”韩世通认为。哪些具体政策可以实施，恐怕需要在实践中探索。

据了解，自2014年11月以来，央行已六次降息，四次下调RRR利率。根据基准利率，20年100万英镑的利率下调了225，700英镑。此次购房首付比例的进一步降低也将对促进房地产市场的销售人气产生积极影响。

浙江传媒房地产研究所房地产专家丁建刚表示，由于目前房地产市场的悲观预期，仅靠这项政策远远不够，还需要更多的后续政策。丁建刚指出，关键是要让大家对未来的期望有信心。在政策方面，除了降低首付，还应该降低利率。目前，第一套房15%的利率还没有落实，第二套房的利率应该提高1.1倍，这个问题应该逐步解决。

除了这些优惠政策的出台，益居房地产研究所副所长杨红旭认为，可能会有针对农民工的住房政策，针对经营房屋租赁企业或个人的优惠政策，如对人才的住房补贴或对大学生的购房优惠等。同时，个人抵押贷款利息扣除税也可能从今年开始。