链家模式解密：金融创新还是监管缺陷？

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编者按:随着一线城市房价的飙升，连锁住宅作为房地产中介，最近成为公众舆论为购房者提供资金的焦点。在去年10月的一份报告中，民生证券估计，如果连锁经营如日中天，2015年其金融业务的贷款额可能达到500亿元，利息收入可能达到20亿元。然而，链家董事长左晖表示，链家去年的首付总额只有3亿元左右。

此外，链家还发行p2p理财产品，通过其互联网金融平台为购房者筹集资金。截至目前，链家理财累计交易额超过180亿元，投资用户规模达到31.4万人。每天筹集超过1亿元是正常的。这也是市场上有争议的一点。然而，连锁机构所能引发的资金规模真的能影响房价走势吗？左晖否认了这一点。

以下来源:腾讯财经作者:刘授权春转载华尔街故事。

链家集团董事长左晖不愿意见公众，除非他不得不这样做。这一次，他决定捍卫这个处于舆论漩涡中的企业。

3月1日下午，左晖在北京总部的一个办公室里举行了一个关于科普的媒体发布会。在过去的几天里，他和两位技术主管解释了所有关于链家的问题。

在过去几天的舆论风暴中，他们的经营管理、代理业务的经营模式和金融业务的经营模式都受到了质疑，甚至被广泛指责为推高房价的黑手。

在这三个多小时的媒体见面会上，左晖一次又一次主动延长时间。他直截了当地说，他管理的公司很多时候并不完美。作为一个过来的人，他们在提问时没有一个是错的。我认为我们几乎被这些问题所驱使，但他也尖锐地反驳了关于连锁金融基金安全性的问题，这是非常不可靠和不专业的。

噪音平息后，腾讯金融的棱镜试图重复这一事件:这家连锁店发生了什么？

原点223事件

在链家内部，2月23日上海消费者保护委员会对链家集团上海负责人的采访被称为223事件。这一天，上海市消费者权益保护委员会通知了该连锁店所代理的两起购房案，该房产的产权未得到履行

在后续的金融服务中，它给购房者的资金安全带来了风险。

第二天，上海市住房建设委员会表示，已经对此事进行了调查，并停止了该连锁店两家门店的网上签约资格。事情在晚上发酵，上海的连锁店被发现移除了原本贴在玻璃外墙上的橱窗广告。

24日，这是又一个彻底刺激外部神经的消息。该界面援引上海链家的消息称，除了两家门店被取消网上签约资格外，上海市住房和城乡建设委员会要求链家离线购买金融产品，取消窗口广告，并停止独家代理业务。金融业务和独家代理模式在链家的商业领域非常重要。

在接下来的几天里，连锁住宅在公众舆论的风口浪尖上被烘烤。这个经营了15年的老房地产中介的企业管理、代理业务模式和金融业务模式都受到了质疑，甚至被广泛指责为推高房价的黑手。

在此期间，链家集团本身似乎消失了。链家集团执行副总裁王永春的一封内部信件以及在左晖流传的一圈朋友成为对此事的唯一回应。

3月1日，左晖向棱镜表示，上海连锁店暂停金融服务是一个主动的决定，而不是上海住房和城乡建设部的要求，独家代理业务被叫停的说法并不存在。

然而，到目前为止，上海市住房和城乡建设委员会还没有公开调查和处理连锁店的违规行为。

左晖说，在失踪期间，链家逐个检查了中国24个城市所有商店的69，000份在途清单，以消除风险。已制定的整改计划包括所有客户投诉将在官方网站上公布。

他花了大部分时间请两位技术高管解释，在连锁家庭理财中广泛质疑的挪用用户资金和在监管账户中挪用客户资金的行为在技术上无法实现，并尖锐反驳了对连锁家庭理财安全性的质疑，这种质疑是非常不可靠和不专业的。

关于连锁家庭通过快卖房模式推高房价的指控，他引用了北京的数据，数据显示北京的新房和存量房总数约为21万套，而连锁家庭所代表的房屋数量为1.1万套，其中有8000套处于真正的快卖房状态，即全市总量约占4%。很难想象整个城市的房屋占4%。

至于首付贷款在房地产市场非市场配置中的作用，左晖告诉棱镜，过去一年，该连锁住宅的首付贷款整体规模只有3亿元左右，平均贷款金额只有15万元左右。

在这次媒体见面会上，他多次表示，他从未发现任何消费者投诉中的连锁店没有任何问题。并表示将很快与上海公司自上而下和总经理的业务打交道。

金融业务对与错

在这场风暴的始末，近两年迅速崛起的链家金融业务成为风暴的焦点，受到最多的批评和质疑。

2013年8月，力帆通支付技术有限公司(以下简称力帆通)成立。一年后，立方通获得了中央银行颁发的第三方支付许可证，成为唯一获得该许可证的房地产经纪公司。链家的金融业务就是从这里起步的，力帆通已经成为链家的两大金融平台之一。

在链家的中介业务中，力帆通主要承担资金监管的职能。例如，在二手房交易中，客户的存款、房款、房产交割存款和账户转账存款都将进入立方通在银行开立的储备账户。

在链家模式之前，对二手房交易资金的监管主要有两种方式:一是商业银行主导的资本监管；第二，一些城市或市区由住房建设委员会监管。作为一家持牌支付机构，力帆通可以承担类似的角色，这是支付机构拓展业务的一种方式。一位央行行长对棱镜发表了评论。

虽然，从连锁住宅的角度来看，丽芳通可以让消费者在购房过程中体验得更顺畅，让资金的交付更安全，但消费者似乎并没有购买，中国消费者还没有形成资金必须在房屋买卖过程中进行管理的意识。主要问题是顾客的信任。左晖表示，他们甚至考虑在下一步采取信用增级措施，比如与保险公司合作，以增加客户对力帆通的信任。

房地产中介公司做自己的基金监管业务，而链家是第一家。不难理解外界对其模式的疑虑:客户的资金是否掌握在链家手中？连锁店是否将这些存款用于其他目的？

事实上，根据央行对第三方支付机构的监管要求，人防通必须在银行开立自营准备金管理账户，平台无权挪用资金。

在3月1日的媒体发布会上，链家立方通存管银行、光大银行望京支行行长王华表示，该行将从支付接口、对账接口、验证系统等方面与第三方支付接口，然后将数据提交给央行。在整个存管过程中，第三方支付系统充满了虚假指令，实际的资本运作是在银行方面。

然而，上述央行官员告诉Prism，商业银行根据第三方支付平台发布的支付指令转移资金。如果平台伪造客户的交易指令，储备基金存管银行只能通过事后的详细对账才能识别，这是目前监管中尚未解决的技术障碍，因此储备基金账户仍然存在被挪用的道德风险。

此外，Prism表示，存入银行准备金账户的资金也将产生一定的收益

据了解，这部分资金一般按照银行约定的存款利率计息，利率约为一年期定期存款基准利率(目前为1.75%)，这是利方通除手续费外的另一部分收入来源。

2015年，仅北京一地的连锁店交易额就接近3000亿元，其中进入储备账户的比例外界不得而知。

除了基金监管之外，力帆通还与基金公司合作开发货币基金产品，旨在满足卖家在房款解冻后的资金需求。目前累计投资额为4.43亿元。

虽然力帆通激活了连锁之家的整个财务地图，但其初衷并非如此。据力帆通副总经理宋靖宇介绍，3月1日，正如外界所说，该连锁店起初在金融领域没有一个宏大的布局，所有的金融业务都是由中间业务发起的。

因为我们的承诺，我们每年都损失很多钱。减少赔偿金额的唯一方法是监督资金。起初，我们在资金监管方面与建行和光大合作，但银行的风险控制系统和流程很难与您的交易流程整合，这对双方都不方便，所以我们只是申请了许可证。宋靖宇向棱镜解释了成立李方同的初衷。

拿到车牌后，宋靖宇发现他们对车牌的了解很浅，能做的事情比我们想象的还要多。目前，立方通已开始将其基金监管业务扩展到个人交易和任意中介交易，一些三、四线城市的经纪公司将成为其合作伙伴。

P2p规模在一路运行

2014年11月，与力帆通几乎同时，链家金融正式推出，定位为链家公司的互联网房地产金融平台。当时，p2p行业正在蓬勃发展。

连锁财务管理模式并不复杂。一方是有贷款需求的买家和投资者，连锁金融管理充当牵线中介。目前，连锁理财基金有两大系列八大产品，主要为借款人提供短期过桥融资业务，包括止赎、首付、首付贷款等。

截至目前，链家理财累计交易额已超过180亿元，投资用户规模达31.4万人。一天之内筹集超过1亿元是正常的。以2月29日为例，当天的交易额为1.5亿元。根据网上贷款机构的每日数据，这一交易量可以挤进网上贷款行业的前五名。对于一个刚刚成立一年多的平台来说，其扩张的规模是迅速的。

个人住房抵押贷款一直被认为是p2p行业的最佳资产。作为房地产代理，链家金融也可以全程跟进每一个贷款项目，在资产方面和风险控制方面具有无可比拟的优势。

根据链家理财2015年的报告，平台上所有过期产品的按时还款率达到99.95%，87.4%的过期产品将在三个月内还清，没有发生坏账。

然而，疑虑接踵而来。作为一个拥有自己的第三方支付机构的平台，第一个是p2p资金存管。

在3月1日的媒体发布会上，链家网络首席风险控制官王志伟表示，链家理财的资金由首信一支付监管，而不是由李方同监管。此外，他们还与民生银行和招商银行进行了几轮沟通和谈判，并将在下一步寻求银行资金存管。

关于中融信担保公司为非融资性担保，不具备p2p担保资格的问题，左晖在现场解释说，融资性担保公司主要经营银行业金融机构，而p2p属于个人对个人业务，与银行业业务无关。

根据网上贷款咨询稿，p2p应该是安全的，所以对p2p业务的担保人资格没有规定。但是，法人认为，根据非融资性担保业务的范围，贷款合同不能担保，根据一般法律原则，银行等债权人可以包括p2p平台的贷款人，因此怀疑非融资性公司为p2p平台提供担保仍存在违规行为。

目前，网上贷款行业的最终监管规定尚未出台，行业正处于18个月的整改期，这也是包括连锁家庭理财在内的一些p2p平台受到质疑但无法确定的原因。正是在这一轮网上贷款行业的残酷增长中，连锁家庭理财的规模迅速扩大。

连锁店也在反思这场质疑风暴的原因。在宋靖宇看来，链家已经建立了一个基金监管平台，似乎从外部世界赚了很多钱，而p2p正在那里进行，这似乎是一个需要钱的行业，所以人们很容易把他们联系在一起。事实上，这两个平台是完全独立的，有自己的资金存放和管理方式。他强调说。

这场风暴也让左晖开始重新审视连锁超市的信誉，他认为这是一种正常的市场教育，并要求他们寻找各种方法来增强信任。

运营成本

连锁之家成立于北京，已经经营了15年。就交易规模而言，该公司目前是中国最大的房地产中介服务提供商。

然而，直到2014年，链家从未涉足北京以外的市场，直到2015年，它在一年内发起了11次并购，迅速将其业务范围从北京扩展到华东、华南和西南地区。

一年之内，上海德友、重庆大悦星地产、成都翼城、广州满堂红、深圳中联和大连昊旺都被左晖纳入了连锁之家。

据左晖3月1日在媒体发布会上披露的数据，2015年，链家集团门店数量达到6000家，总交易额达到7090亿元，其中新房交易额达到1210亿元，理财业务规模达到1238亿元。

他告诉棱镜，他的策略是进入城市中拥有3亿人口的地方。我们主要是核心市场，例如，上海每年14，000亿元人民币，北京约9，000亿元人民币。左晖希望进入这些城市，占据55%和60%的市场。

然而，左晖表示，连锁店本身并不认为我们的扩张速度很快，因为背后有一定的信心。至于上市，左晖告诉棱镜，他没有任何计划，至少没有明确的计划。

在快速扩张的背后，像上海这样的两个案例的发生很难被解释为偶然事件。被左晖视为中国最大市场的上海，在收购德友之前只有20多家门店，而后者有200多家。然而，左晖告诉棱镜，这两起案件不确定是否发生在德友之前的商店。

2015年，支持左晖收购德友的一个重要市场判断是，整个中国房地产市场正在从一线城市进入到二、三线城市的以证券公司为主的市场，而在这背后，证券公司的交易环境更加复杂，左晖也在这次媒体见面会上表达了这种担忧。

例如，他说，在一些住房情况下，甚至有房主封闭他们自己的房子，而在一些城市很容易封闭。为什么？就是提高价格。如果我卖完之后想提价，我该怎么办？我会把房子封起来。

在核实房产时，左晖表示，在北京市场，链家2015年为保护买家权益而支付的赔偿金超过了1000万元。

就像在上海发生的事情一样，左晖认为如果这只是一个危机公关问题，那也是一个小问题，我们可能会想，我们的内部问题是否比危机公关更严重，我们的服务标准和与客户服务相关的服务流程是否有大问题。