“双控”新政后南京楼市或将盘整

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自上个月27日南京出台地价和房价“双控”新政策以来，房地产市场悄然发生了结构性变化，“昼间盘”和“夜间盘”逐渐减少；新房的认购量正在下降；开发商上市的新房数量正在增加，6月份有1.5万套进入市场。面对前一段时间频频出现的地王现象和高房价，南京各方反应迅速，“双控”新政策的出台进一步传达了南京稳定市场的决心；然而，开发商已经改变了过去不愿出售新房的态度，而不是主动将它们运出去。南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，继苏州之后，南京很快出台了新政，应该说是对楼市政策的走向非常敏感和关注。只要是有助于稳定南京房地产的政策手段，经过改进后可以很快为我所用，而且“双控”新政及时出台，所以有关各方都应该高度重视。

房地产市场政策已经进入“窗口期”

这条河西南部的地价突破了45000元；从数百万套豪华住宅到数百万张急需的光盘，它们都被抢购一空；新房存量已降至25，000套以下，供应短缺加剧。一室难求的戏剧经常上演...南京楼市的火爆能持续多久？5月27日，南京出台了新的土地拍卖规则，将为热门地区的住宅地块设定最高价格。如果开发商的标语牌高于最高价，则意味着土地拍卖，这实际上是对苏州此前推出的土地拍卖融合机制的复制。与此同时，南京市物价局也提出了新版《房地产市场价格监管新政》，规定土地拍卖中地价超过45%的保障性住房建设资金不得计入房地产价格许可成本。

在地价融合机制和房价调控新政策的双重约束下，南京楼市能否进入理性调整期？南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，首先是土地价格上限政策。虽然苏州的第一次拍摄因磨合而在第一天经历了波折，但第二天就取得了巨大的成功。南京反应迅速，是中国第一个学习苏州经验的城市。预计一些热点地区的住宅用地将首先进行小规模试验。根据苏州的经验和教训，在不断探索和总结的基础上加以完善，然后根据市场变化确定适用地块的数量。第二，溢价超过45%的投标资金不计入房价审核成本。事实上，房地产企业的投标是通过降低未来核价格来抑制的。逻辑非常简单。现在地价高，但是将来核价不会涨，利润会被压缩甚至没有利润。新政后，地价超过45%，只有两种方式，一是争夺经济适用房面积，二是争夺资金，但资金不能计入核成本。

据业内人士分析，面对南京楼市政策的“窗口期”，更为严格的政策会随着市场的变化而变化。地价和房价越高，调控政策越严格，南京楼市就越稳定健康发展。

房地产市场的成交量可能会变成一个“盘整期”

今年5月，南京共售出15，427套新房，较4月份售出的14，935套新房增长3.3%，创下2016年新的月成交量纪录。然而，5月27日，南京出台了新的土地价格和房价双控政策，市场开始发生变化。据网上房地产统计，5月31日，303套新房被认购，287套被出售。与前一天认购300套、售出928套相比，认购量下降1%，交易量下降69.1%。据业内人士透露，在“双控”新政策出台的第二天，南京楼市平静了许多，调控效果开始显现。

就市场和政策而言，发展中企业的敏感度比购买者快一步。此前，记者在江宁春城、龙湖、春心盘售楼处看到，前来认购的房价为每平方米3万元，5月20日晚开盘，均价为每平方米2.8万元，每平方米下降2000元。同一天，位于鼓楼河畔的全新板块——中冶史圣河滨首次开盘，每平方米新风价4万元。因此，锦绣江山的平均开盘价为27，000元/平方米，锦绣华富的开盘价为37，000元/平方米，相比之下确实要低得多。

最近，随着限价令的逐步实施，许多楼盘的开盘价格与销售价格存在较大差距，明显低于龙湖春江鲤城、中冶史圣滨江、华润国际等看似“便宜”的代表性楼盘。它向我们发出了什么信号？

新屋市场正在大步向前发展，而二手房市场已经提前显示出降温的迹象。3月和4月，二手房交易量超过17000套，平均每周成交量超过4000套，但5月成交量明显下降。根据网上数据，5月份二手房成交量较4月份下降了约17%。麒麟、河西和江北的一些二手房业主想高价出售房屋，也受到了买家的冷遇。南京王祥房地产经纪有限公司总经理王祥说:“二手房的下滑始于4月。目前，河西二手房的单价基本稳定在4万到5万平方米之间，有些很好的房子单价可以超过5万。”

业内人士表示，从房地产市场的角度来看，南京的房地产市场在最近一两年经历了一个高速增长期，市场本身需要进行回调。然而，由于价格粘性，上涨容易下跌难，新的“双控”政策被及时压制，使得房地产市场更有可能巩固。