租售并举应是我国住房市场发展方向

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刘德威

6月3日，国务院办公厅正式发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《若干意见》)，旨在规范住房租赁市场的发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。具体而言，《若干意见》的亮点主要体现在以下三个方面:

首先，提高租赁市场的有效供给。目前，我国的租赁住房供应主要是以个人家庭住房为主。一方面，住房质量参差不齐，导致租房者的搜索成本较高；另一方面，分散的住房分配使得相关政府部门难以监督。《若干意见》明确指出，“发展房屋租赁企业”有助于提高租赁住房的集中性、规模性和规范性，“支持和规范个人租赁住房”和税收优惠政策有助于增加供给主体，优化供给结构，提高租赁市场的供给质量。

第二，扩大租赁市场的有效需求。自1988年2月25日国务院发布《中国城镇住房制度改革实施方案》以来，住房公积金制度不断完善，住房公积金的使用范围不断扩大。然而，与购房相比，提取住房公积金面临诸多不便，如“手续复杂”、“迟到”和“诸多限制”。此外，购房者可以获得一些隐性利益，顺利享受义务教育、医疗等公共服务，但租房者很难获得相关公共服务。《若干意见》提出“各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策和措施”，简化住房公积金支付租金的程序，保障租房者合理享受国家规定的义务教育、医疗等基本公共服务，这有利于增强消费者的住房意愿，提高租房者的消费能力，扩大租赁市场的有效供给。

三是明确市场主体的权利和义务。目前，在房屋租赁市场上，租房者普遍处于弱势地位。一方面，出租人甚至可能在租赁合同到期后随时中止房屋租赁，或者单方面提高租金，导致短期租赁合同，许多承租人缺乏安全感，经常面临搬家的风险，承受更大的心理压力和额外的搬家费用；另一方面，许多本应由出租人和承租人分担的税收成本以提高租金的形式转嫁给了承租人，这增加了承租人的租金负担。《若干意见》明确规定了房屋主体的权利和义务，其中“出租人应当按照有关法律、法规和合同约定履行义务，保证房屋及室内设施符合要求”，以及“在房屋租赁合同期限内，出租人不得无正当理由解除合同、单方提高租金、随意扣除押金”，有助于提高房屋租赁的规范性和稳定性。

总的来说，《若干意见》将有助于从财政、税收、户籍等方面改变“重卖轻租”的现状。，促进住房市场向租赁和销售并重的转变，有效激活住房租赁市场，使租赁成为促进新型城镇化和房地产去库存化的有效途径。然而，住房租赁市场的规范化发展不是一次性的，也不是一蹴而就的。具体效果取决于政策的实施和市场的反应。

根据《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(2016-2020年)》的相关工作部署，中国将加快建设以政府为主体、以市场为主体的基本保障和多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房供求结构，更好地保障“居者有其屋”。对有购房能力的城镇居民，支持他们通过住房市场购买商品房；对于买不起房的居民，特别是非居住人口，支持他们从市场上租房；对于付不起房租又符合要求的家庭，政府提供公共租赁住房保障。

(作者是中国社会科学院数量与技术经济研究所博士后)