央企联手上市公司夺得八成“地王桂冠”

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在二线重点城市房价持续上涨、一线城市政策收紧、无地可拍的背景下，二线城市的土地成为房企眼中的热销商品，土地之王不断出现。值得注意的是，无论是信达万科还是信达荣鑫，杭州都不可避免地会落入央企和上市房地产企业手中。强大的中央企业和上市房地产企业确实成为了近期土地市场的绝对主角。

在二线重点城市房价持续上涨、一线城市政策收紧、无地可拍的背景下，二线城市的土地成为房企眼中的热销商品，土地之王不断出现。虽然苏州和南京相继出台了土地拍卖限价新政，但似乎无法阻挡房地产企业的征地热情。对此，有业内人士指出，随着二线热点城市地价的上涨，预计相关城市的房价也会上涨。

此外，值得注意的是，由于市场火爆，目前在重点二线城市的土地拍卖中出现了各种“事故”，包括地块的“融合”和财团拿地解约的“尴尬事”。

杭州总地价王宇“意外”

不要排除重新制作废标的可能性

作为中国经济最发达省份的省会，杭州的房地产市场一直是房地产企业的战场。5月27日的土地拍卖再次吸引了人们的注意力。

当天下午，备受瞩目的杭州奥体中心fg04-mu-01、02、fg21-mu-03地块迎来了转移。根据移交文件，奥林匹克体育区由住宅、商业、商业、公共交通站和社会停车场组成，总面积57.1万平方米，住宅面积约32万平方米，商业面积约25.1万平方米。由于地块紧邻20国集团峰会和亚运会主会场杭州奥体中心体育场，也吸引了大量房地产企业注册，包括徐汇、绿城、绿城新城、招商新城、越秀、世茂、合景泰富、太和、滨江平安、保利、万科信达、融创、龙湖、碧桂园、华润、荣鑫等17家房地产企业或财团对地块发表了意见

最后，经过28轮竞标，该地块被中央企业信达和万科财团以123.18亿元中标，成为今年“中国总价之王”，底价为21575.78元/平方米，地价为95.95%，也刷新了滨江区的底价。

此外，由于地块是地铁6号线和7号线的上部结构，开发商需要代表开发商建造地铁6号线和7号线的土建工程，并建造地铁控制中心。因此，有业内人士指出，项目建成后，楼层价格不会低于38000元/平方米，而周边地区最贵的项目目前为32000元/平方米。但是，考虑到g20峰会和亚运会对地区房价的推动作用，这个价格对于万科来说也是可以接受的，万科有很大的品牌溢价能力。

按照正常发展，该项目未来将由万科开发，信达将提供资金支持。然而，令人颇感意外的是，就在总价王发布后一个小时，市场报道称万科选择与信达“分手”，并退出该地块，因为它超出了授权价格。随后，《证券日报》的记者经过多方了解，也证实了上述消息。

据悉，万科杭州此次的授权价格为120亿元。由于信达当天的竞价超过了授权价格，万科需要在7天内向总部追加授权。如果加入成功，信达和万科财团将继续成立，否则，可能会出现各种情况。一是信达自身的发展，二是信达对其他合作伙伴的选择，三是对废弃标准的改造。

对此，有业内人士指出，该项目的地点和规模不大可能由信达自己开发，最希望的结果仍然是与万科合作。毕竟，作为地铁上层建筑，万科有更多的发展经验，万科的品牌溢价能力也是存在的。然而，从万科的角度来看，它不一定选择继续与信达合作。一方面，这是因为万科和其他房地产企业一样，在杭州没有土地可做。另一方面，在万科对本土企业的评估指标中，地价是一个非常关键的数据。

然而，即使万科真的选择完全退出，信达也不用太担心。据悉，许多大型房地产企业都表示愿意与信达合作，甚至想参与该地块的开发。

很明显，即使奥运体育地块创下了地区底价的新纪录，包括各种成本，它也超过了周边地区目前的售价。然而，从开发商的行动来看，大型房企对杭州市场仍充满信心。

此外，一些业内人士告诉《证券日报》，除了上述两种情况，该地块可能会再次拍卖。“财团在注册时出价，拍卖过程中没有变化。如果合作关系随后“破裂”，那么正常投标的投标应该被拒绝并重新招标，但这也取决于政府的态度。”

中央企业与上市公司联手

赢得80%以上的土地国王

无论是信达万科还是信达荣鑫，杭州的总价之王，都不可避免地会落入央企和上市房地产企业手中。强大的中央企业和上市房地产企业确实成为了近期土地市场的绝对主角。

据中原地产研究部统计，截至5月23日，全年总成交额最高的50块土地的总成交额为2013.29亿元，其中国有企业收购土地27块，成交额达到1094.9亿元，约占54%。同时，在这50块土地中，有42块被上市公司收购，总征地金额为1682亿元，占80%以上。此外，在总价最高的50块地块中，一线城市只有14块，其余36块全部来自二线城市，其中只有南京生产了13块。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，房地产企业征地热情高涨，而宽松的货币政策是主要原因。在过去的几个月里，整体信贷政策一直比较宽松，大多数房企发行债券的成本大幅降低，甚至达到了3%左右的最低水平。宽松的信贷货币政策导致房地产企业积极补充库存。“特别是，中央企业和领先的上市房地产企业获得的输血最多，而且成本非常低。如果他们不拿走土地，他们就不知道如何使用这笔钱。”一些内部人士指出。

然而，虽然中央企业和上市房地产企业已把每一个土地王纳入环，这并不意味着他们一定可以从这些项目赚取巨额利润。相反，中央企业和上市房地产企业实际上承担着相当大的风险。

一些房地产企业内部人士表示，“事实上，对于大多数房地产企业来说，目前的高地价对每个人来说也是非常不舒服的。许多获得土地所有权的开发商以高价攫取土地，主要是为了让他们所在城市的团队有一份工作，只要他们不赔钱，这份工作是可以接受的。这一方面可以保持企业的发展节奏和销售规模，另一方面也是企业在城市继续经营的必要条件，特别是那些仍打算继续经营房地产业务的企业。”

据报道，截至5月25日，全国50强房企全年征地总量达到3887亿元，总建筑面积6187.7万平方米，平均征地成本6283元/平方米。2015年同期，上述房企平均征地成本仅为4231元平方米，企业平均征地成本增长48.4%。同时，2015年前5个月，上述房企的征地金额仅为2264.99亿元。2016年，前50家住房企业的征地支出增加了71.6%。

前四个月公布销售业绩的30家房地产企业平均销售价格仅为11500元/平方米，同比增长12%，土地价格涨幅明显超过房价涨幅。“由于征地成本增加了近50%，未来房价上涨的预期更强，一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售问题。特别是，已经拿了地王的企业将面临进入市场的问题，房价不会在目前的基础上上涨50%。这些企业很难解决。”张大伟说。

至于中小型住房企业和非专业房地产公司，业内人士预计它们将很快被市场淘汰。某地区一家上市房地产企业的负责人也对《证券报》记者表示:“房地产是资本密集型产业，信用宽松的金融机构也是输血的对象。”对于中小房地产企业来说，目前获得资金的成本仍然比较高，不像那些领先的开发商，他们可以获得更便宜的资金。即使我们拿到了钱，这个阶段的土地价格对于许多中小开发商来说还是可以承受的，所以我们正在考虑转型。

张大伟指出，未来房地产的竞争将会越来越激烈。随着住宅企业核心盈利能力的下降，公司的财务风险将不可避免地加剧。目前，许多房企在加强成本控制和提高周转速度方面取得了良好的成绩，但这两方面的发展最终会遇到瓶颈，而房企可持续发展的关键在于战略转型。市场分化将在未来继续。对于房地产企业来说，如果它们之前已经在三、四线城市布局，它们将继续面临去库存化的问题。

二线重点城市采取行动

业内人士表示，症状不是根本原因

事实上，持续火热的土地市场让地方政府担心市场脱轨。为此，苏州、南京等地相继出台了相关的调整政策。然而，在业内人士看来，单靠王迪政府的几项政策是不可能解决目前的问题的，而且这些问题可能会越来越受阻。

5月23日，在苏州的一次土地拍卖中，高新区的两块土地因紧急“导火索”机制而被拍卖。

这源于5月18日晚苏州市国土资源局官方网站发布的公告。根据5月23日和5月24日的公告，苏州主城区将有10套住宅挂牌出售，并规定如果报价超过最高报价，土地出让将终止，招标结果无效。在价格限制之后，每栋楼的最高保险费率将控制在89%至231%之间。

随后，南京也发布了类似的规定，即如果投标人的报价超过最高限价，土地转让将被终止，投标结果无效。此外，据报道，4月份房价涨幅居全国第一的合肥，预计将在6月份重新出台限购限贷政策。

不过，尽管二线重点城市相继出台调控政策，但分析师认为，由于高地价，二线城市房价将继续上涨，上述政策只会对当地地价产生短期影响。

对此，中国投资银行前董事长龚方雄表示，“限购是一项短期政策，无论是限购还是限价。限制得太久，只会积累矛盾”。他指出，三、四线城市的城市化进程非常重要。如果三线和四线城市的城市化质量能够得到改善，那么所有的资金都不会涌向一线和二线城市。在公共服务、教育、医疗等方面。，如果政府能够为三、四线城市提供更有效的供给，它就不会仅仅局限于对一、二线城市的“封锁”,从而可以抽干房地产行业的“水”。