一线楼市“燥热”难散 中粮24.4亿元拍下新场宅地

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截至6月28日，土地市场蓬勃发展，共有200块高价地块，总价超过10亿元，其中51个案例超过30亿元。保险费率超过100%的有89起，保险费率超过50%的有144起。

一线城市土地市场的“燥热”难以消散。

上海嘉定区在半个月前触及最高地价后，中粮地产(000031，Buy) (000031.sz)于6月29日以24.4亿元的总价(相当于每平方米35744元的底价)重建了这块高价土地。扣除未售出部分，实际楼层价格达到38266元/平方米，保险费率高达235.62%

据《中国商报》记者了解，中粮地产获得了位于上海浦东新区新昌旅游综合服务区的a10-1地块，拍卖场地吸引了招商、九仓、保利、首创、中粮等25家房地产企业。

据悉，该地块所在的南汇区新昌古镇在并入浦东新区之前从未进行过大规模的工业开发，因此它仍然是一个具有江南风味的原始小镇。目前，该区域的房价约为27000元/平方米，其中东方管峻、路斯雅苑、汇金城约为26000元/平方米，万科清林径相对较贵，为30000元/平方米。新房子项目只剩下中州里程了，该项目已于当天晚些时候开始销售，平均价格为28000元/平方米。

在底价远远高于房价的情况下，新昌古镇能支撑这么高的价格吗？中原地产市场分析师卢文喜指出，中粮地产收购的土地价格应该在建设完成后超过6万元/平方米。

根据转让文件的公告，就规划用途而言，浦东新昌旅游综合服务区a10-1地块为纯住宅用地，拥有70年产权，容积率为1.2，绿化率为35%。该地块的具体位置为:东侧为规划二路，南侧为a10-2地块，西侧为阳辉路，北侧为新华北路。据悉，该地块建筑密度为60%，高度限制为60米，以高层为主。可以有少量多层住宅，不允许有联排住宅。

该政策咨询研究部主任张宏伟认为，新地块拍卖热的核心原因只有一个。现在新的建设用地很少，很难快速盘活现有土地。市场仍然供不应求。虽然上海九条市场已经开始进入调整期，但大家仍然看好未来3-5年的市场。因此，从战略布局的角度来看，住宅企业将积极抢占土地，尤其是纯住宅用地，并积极抢占。

这片土地是迪士尼开园后的第一个周边地块，位于两条不同的地铁沿线，从交通角度来看不太方便。上海链家市场研究部主任卢启林认为，目前他们没有实际的帮助，他们的概念大于现实。

最近，热点土地市场也与中央企业频繁收购土地有关。此前，有报道称，许多央企接受了采访，希望在收购土地时“克制一下”。

据中原地产研究部统计，截至2016年6月28日，土地市场繁荣，共有200块高价地块，总价超过10亿元，其中51个案例超过30亿元。保险费率超过100%的有89起，保险费率超过50%的有144起。

值得一提的是，上述200起案件是由国有企业获得的，占106起，占54%。

2015年上半年，全国只有110块10亿元以上的地块，同比增长82%；2015年上半年，地价超过100%的土地只有2宗，地价超过50%的土地只有17宗。

中原地产首席分析师张大伟指出，中国一、二线城市出现地产大王的根本原因是资本大潮下的资产短缺。对于一、二线城市来说，如果未来一年房价涨幅不超过50%，已经拿到土地的房地产企业将面临进入市场的困难，成本压力的风险将非常大。

记者注意到，上市公司和国有企业是当前市场的基本土地国王。过去一年，房地产政策宽松，上市公司融资成本大幅降低，导致许多企业敢于占用土地，国有企业在土地市场也表现出更加激进的行为。北京和上海郊区土地的未来售价预计将超过6万元/平方米。

“住房企业开始从国有企业向民营企业扩散，预计2016年住房企业对土地的争夺将会越来越激烈。然而，关于未来一年房价是否会有如此大的涨幅，还有很多疑问。从2016年到2017年，土地之王进入市场的难度将成为最大的问题。”张大伟说。