本轮房地产在走2009年的路吗？

本篇文章1473字，读完约4分钟

无论是宽松的房地产政策、积极的财政政策，还是明显扩大的信贷，当前的经济似乎越来越像2009年。在房地产政策的刺激下，上海、深圳、北京等一线城市的房地产市场最近非常火爆。人们不禁要问:这一轮房地产是在重复2009年的道路吗？

工业证券分析师王汉、贾玉君和王怡君将2009年的房地产周期与本轮进行了比较:

2009年:房地产支撑经济增长。受次贷危机影响，2008年中国经济面临较大下行压力，房地产价格也大幅下跌。为了应对国内外的风险，政府对房地产的态度由紧转松，并于2008年底推出了一系列刺激和拯救市场的政策。该政策取得了显著成效，经历了房地产销售复苏>房价复苏>征地面积增长>新增建设增加和投资复苏的传导过程。在这个周期中，房地产的复苏对经济复苏起到了重要的推动作用。

2016年:房地产储备和稳定资产负债表。始于2015年3月的房地产刺激政策也帮助推动了房地产销售和价格的反弹，但迄今为止还没有带来土地收购和新建筑的增长，对经济增长的拉动至少要到今年下半年才会体现出来。房地产开发商谨慎的原因在于:

(1)与2009年相比，人口结构进一步老龄化，购房需求从单纯需求转向改善需求；

(2)海外形势发生变化，全球流动性环境由宽松转为紧张。在当前周期中，房地产部门的去库存化、稳定价格和稳定住宅部门的资产负债表是政府当前调控的主要目标。

房地产和金融资产价格之间的关系正在发生变化

兴业证券的王汉表示，房地产价格和债券之间的相关性开始改变。历史上，房地产价格与债券市场也表现出很强的负相关性，主要是因为房地产投资与融资需求之间的高度相关性。然而，根据最近的数据，2015年房地产价格的上涨伴随着债券的上涨。当房地产价格和投资之间的相关性被剥离时，房价和债券之间的相关性也在变化。

此外，房地产价格和股票之间的相关性也在变化。在不同的宏观背景下，房地产和金融资产价格之间的关系也发生了变化。从2008年到2011年，房地产价格与股票价格呈显著正相关，反映了经济增长波动的逻辑；然而，自2012年以来，出现了更多的负相关，显示出一定的资金跷跷板效应。总的来说，有必要关注房地产的崛起对其他市场的挤出效应。

由于城市政策，类似的政策工具更加明显

兴业证券的王汉表示，2009年政府采取的刺激措施与本轮周期相似。然而，从抵押贷款利率、首付比例和限购程度来看，2009年的刺激政策略强于目前。从这个角度来看，房地产政策仍有空的空间。房地产去库存化是一项国家大战略，其战术目标是抑制一线城市房价的过度上涨。2016年政府工作报告还强调，一、二线城市将因城市政策而受到有针对性的监管，三、四线城市政府将继续努力引导需求释放。

正如华尔街报道中提到的，目前的房地产市场呈现出双重现象:海口、济南和成都出台了新规定，以刺激房地产市场回暖。这些新规定包括扩大公积金提取范围、放宽限价房的申请年龄和免征营业税。相反，房地产市场火爆的一线城市正在研究收紧政策，以防止房地产市场过热。

3月8日，上海市政府有关部门召集部分研究机构，就当前房价过快上涨问题进行了讨论。根据行业分析，这一举措传达了政府关注市场的信号，这意味着上海的房地产市场政策可能会收紧。

在许多媒体于3月8日报道连锁置业、中原地产、我爱我家等房地产中介机构暂停首付金融业务后，央行副行长潘于3月9日表示，央行正与住房和城乡建设部、银监会等部门商讨制定一级房地产市场治理的新政策。他还表示，目前一线城市房价的上涨趋势主要受供求关系的影响。一些市场参与资金配置，为投机性房地产投机提供贷款，心理预期也是原因。