三四线城市应因城施策去库存

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成员张鸿铭(中)和李晓林(右)正在讨论。Zhongjing.com记者肖小合照片

目前，房地产市场的库存积压主要发生在一些二线城市和三、四线城市。这些城市的商品房刚性需求和投资需求相对较小，去库存化的速度相对较慢，这就要求政府解决城市政策带来的库存问题。

政府工作报告建议完善支持住宅合理消费的税收和信贷政策，适应住房需求的刚性和改善，并根据城市政策解决房地产库存。那么，如何“去”和如何“去”股票？中国人民政治协商会议全国委员会委员、住房和城乡建设部专家委员会委员张鸿铭，中国人民政治协商会议全国委员会委员、北京林大集团董事长李晓林访问中国经济网，就此进行了讨论。

房地产去库存化势在必行

“要发展房地产业，首先必须正确认识中国房地产市场的现状。”李晓林委员说:“一线城市的房屋数量和价格都在上升，而二线、三线和四线城市的房地产市场却是冷清的。房地产市场的库存积压主要发生在一些二线城市和三、四线城市。

根据国家统计局的最新数据，房地产库存达到7亿平方米，三线和四线是最难消化库存的地区。张鸿铭委员计算出，如果这些股票在一两年内消化不良，一些中短期债务将无法偿还，如果在三至五年内消化不良，一些中长期债务将开始偿还，这可能导致系统性金融风险。“现在去库存化的问题更加复杂，一线城市的房地产市场过热。我们要注意避免一种倾向掩盖另一种倾向，即整体的房地产库存问题，这掩盖了局部的房地产过热”。

适当的政策刺激

春节前，央行出台了一项政策，降低该市首套公寓的首付比例。差异化是央行调整住房信贷政策的明显信号。那么，如何实施差异化政策呢？

"在全面降低杠杆率的前提下，我们要在不同的地区采取不同的措施."张鸿铭委员表示，根据不同地区房地产市场的库存情况，有必要考虑如何在供需两端降低杠杆或增加杠杆。“对于库存严重的地区，应利用政策引导和刺激需求方，以促进需求消化库存，同时适度收紧供应。对于已经过热的一线城市，应该反过来降低需求杠杆，适度增加供给杠杆。”

李晓林专员认为，在一些三、四线城市，商品房的刚性需求和投资需求相对较小。在这种情况下，房地产市场的去库存化速度将非常缓慢，这就需要出台一些优惠政策来刺激，比如减税。

委员会成员李晓林还指出，现在是政府购买经济适用房的好时机，因为现在有太多房子卖不出去。他建议开发商应该降低房价，地方政府应该花钱买一批来吸收一些刚性需求。“让我们一起努力，这样就有可能加快三线和四线城市的去库存化。”。

鼓励农民工在城市买房

根据政府工作报告，今年中国将进一步推进新型城镇化，重点推进农业转移人口城镇化，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场稳定健康发展，加强城市规划建设管理。

“城里的房子都希望被农民工消化掉。这个初衷和想法是好的。”李晓林专员说，“但事实上，效果并不明显。这几年赚了钱，大部分农民工都回老家买房子，因为老家的房子比城里的便宜。”。现在，三线和四线城市的这一轮去库存化需要更多的政策支持。

委员会成员张鸿铭认为，要鼓励农民工在城市买房，有两个问题需要解决。第一，抓好三、四线城市的经济发展。让农民工进城不仅仅是为了解决农民的落户问题，也是为了搞好经济发展，通过经济发展扩大就业。这将有助于农民工进城、定居和买房。第二，不仅城市里的农民工应该有能力买得起房子，而且他们也应该被公共服务完全覆盖。比如，农民工成为新公民后，医疗保险和社会保障应该跟上，孩子的教育问题应该解决。

此外，农民在农村拥有自己的承包土地和宅基地资产。从根本上讲，要考虑如何改革农村产权制度，如何通过资本市场将农民的资产权利转化为现金，使农民进城后有经济保障。因此，要彻底解决农民进城问题，还应考虑中小城镇经济和农民资产的市场化转型。(经济日报记者林子晓)

(编辑:宋