全球资金流动活跃 海外房产渐成高回报率投资标的

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中新网3月29日电据有关机构日前发布的财富报告显示，2005年至2015年间，中国对外投资增长了1471%，个人投资大幅增加，其中房地产投资占大多数。其中，2015年海外房地产投资规模约为250亿美元，比2014年增长46%。因此，2015年被称为海外房地产投资的“第一年”。//

在全球资产配置的背景下，3月28日，中国首家专注于海外房地产投资的机构万国置地发布了《全球房地产投资白皮书》(以下简称《白皮书》)。白皮书详细分析了世界上五个最强大的经济体，包括美国、加拿大、澳大利亚、英国和中国的经济状况、房地产市场、投资状况和投资收益。它旨在为中国提供

2015年底，美元升息，全球资本流动活跃

2015年，世界仍处于经济困难时期，各国频繁出台货币政策应对经济变化。欧洲推出了几轮量化宽松以拯救经济，人民币也被纳入了特别提款权。中国人民银行主动选择人民币贬值，全球大宗商品价格暴跌。2015年12月底，美联储宣布高调加息，给已经风雨飘摇的经济形势投下又一颗重磅炸弹。

美元强势进入加息周期，全球资金流出新兴市场，进入美国寻求避险需求。根据环球地产白皮书引用的数据分析，从2015年进入美国债券市场、股票市场和房地产市场的资金分布来看，债券市场以近8000亿美元排名第一，股票市场以约3900亿美元排名第二，海外资金实际进入美国房地产的金额约为600亿美元。

货币贬值推高了资产价格

2015年底，美国加息导致大量资本流入美国，这使得低迷的全球经济雪上加霜。为了应对国内资本外流和刺激经济增长，各国央行纷纷选择降息和货币贬值来释放资本流动性。其中，中国一年内五次降息，总体降息幅度为125个基点，是世界主要经济体中降息幅度最大的国家。加拿大和澳大利亚在这一年中也两次降息，两次都下调了50个基点，尽管利率为负，但欧洲仍继续降息10个基点。

货币贬值+降息的策略推高了各国的资产价格，股票和房地产都迎来了2015年的牛市。流动性释放在推动资产价格方面的主要作用已在2015年充分显现。从长远来看，资产价格的可持续性也将取决于经济复苏的程度。

货币政策总体上是宽松的。主要国家的房地产收益

2015年，除美国外，世界主要经济体都实施了货币宽松政策，以刺激经济复苏，这也为保持资产价格发挥了积极作用。其中，中国的房价涨幅最大，一线城市平均涨幅为19.9%。今年实施两次降息的澳大利亚和加拿大房价平均涨幅分别为9.8%和7.2%，与去年基本持平。在没有实施降息的英国，今年房价上涨了5.6%，比前一年低了5个百分点。今年选择加息的美国20个城市的房价平均上涨了4.9%，比前一年低了3个百分点。然而，由于日本经济长期低迷，房价持续下跌。

海外房地产投资成为高回报投资的典范

根据万国土地白皮书，截至2013年底，中国有109万高净值个人，个人资产超过1000万，保守计算，个人资产总额为10.9万亿。根据胡润报告对高净值个人的调查，海外资产占总资产的比例平均只有16%。在人民币贬值趋势下，考虑到资产配置和风险分散，国内高净值个人海外资产配置的合理比例应为30%，这意味着未来十年海外投资需求将达到3.27万亿元，海外房地产投资需求的复合增长率将达到20.6%。

海外投资需求增长强劲。股票市场、债券市场和外汇市场是海外投资的主要领域。由于欧元区经济下滑、日本经济表现疲弱以及各国货币政策频繁变化，2016年前景不确定且稳定。相比之下，海外房地产因其投资形式多样化、低风险、高价格和高收入，以及环境、养老和子女教育的综合需求，成为2016年备受瞩目的海外投资产品。其中，由于美元在美国房地产市场的升值，美国经济的复苏使得房地产的增值更加稳定和健康，以及突出的高回报率，美国已经成为海外房地产选择中最稳定的投资市场。