2016年第一季度地价平稳上升 地价涨幅差异显著

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证券时报网络(STCN)4月18日，

国土资源部网站显示，中国土地调查与规划研究院土地价格研究所所长宋钊介绍了2016年第一季度中国主要城市的土地价格监测结果。2016年，宏观经济下行压力仍将存在，结构调整将进一步深化，整体地价将继续稳步上升，并在较窄范围内波动。化解房地产库存的措施和效果将直接影响商业和土地价格的走势:1。一线城市和一些热点二线城市的住房需求仍然相对强劲，库存压力相对较小，空.住宅用地价格上涨2.房地产市场的库存结构问题可能导致商业和住宅用地价格趋势的差异。3.就工业用地而言，在供给侧改革过程中，市场自发和政策导向、长期和短期、外生和内生等多种力量发挥多重作用，工业用地价格的影响因素趋于复杂，工业结构的调整将推动工业用地价格格局的变化。

在2015年土地市场总量稳步下降、地价增长率持续下降的背景下，2016年第一季度中国主要监测城市的地价总体保持稳定，增速回升。一线城市住宅用地价格随房价快速上涨，具体如下:

一是综合、住宅和工业用地价格增速比上季度有所提高；商业服务地价增速与上季度持平，同比增速略有放缓

2016年第一季度，全国主要监测城市土地价格总水平为3668元/平方米，商业服务、住宅和工业用地价格分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米。

综合、住宅和工业用地价格环比分别上涨0.96%、1.27%和0.73%，环比分别上涨0.22、0.13和0.44个百分点；工业用地价格增幅最大，商业服务用地价格增幅为0.57%，与上季度持平。

综合、商业、住宅和工业用地价格同比分别增长3.55%、2.60%、4.66%和2.50%，增幅分别为0.39、-0.10、0.74和0.12个百分点。

在重点监测城市中，整体地价水平为5368元/平方米，比上个月增长1.38%，比去年同期增长4.96%。商业服务、住宅和工业用地价格水平分别为8952元/平方米、7971元/平方米和1023元/平方米；链条的增长率分别为0.96%、1.74%和1.03%；同比增长率分别为3.79%、6.07%和3.78%。

二是三大重点地区不同用途土地价格逐月上涨，住宅用地价格同比增速有所提高；珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区住宅用地价格同比增速处于较高水平、较高水平和适度向上区间

第一季度，长三角、珠三角和环渤海地区的综合地价分别为每平方米5282元、6149元和3880元。

按月环比计算，珠江三角洲的增长率为2.10%，比上季度低0.18个百分点，但仍明显高于长江三角洲和环渤海地区。两个地区的综合地价增长率分别为1.40%和1.50%，分别比上季度高0.93和0.60个百分点。在使用方面，长江三角洲的商业、住宅和工业用地价格的增长率依次为0.18%、2.23%和1.08%。与前一季度相比，商业、住宅和工业用地价格增幅分别下降0.10个百分点，上升0.25个百分点和1.99个百分点。珠江三角洲的商业服务、住宅及工业用地价格的增长率分别为1.26%、2.71%及1.77%，均较上季轻微放缓。环渤海地区商业服务、住宅和工业用地价格分别上涨1.41%、1.83%和1.14%。

长三角、珠三角和环渤海地区综合地价同比分别增长4.08%、9.32%和4.16%，分别比上季度增长0.77、0.76和0.93个百分点。在分用途方面，长江三角洲的商业服务、住宅和工业用地价格的增长率依次为1.25%、7.34%和2.06%。商业服务和工业用地价格增长率下降，住宅用地价格增长率进入较高运行区间；珠江三角洲商业服务、住宅和工业用地价格增长率依次为6.43%、11.44%和8.18%，住宅用地价格增长率进入高运行区间；环渤海地区商业服务、住宅和工业用地价格的增长率依次为3.85%、5.23%和2.97%。尽管住宅用地价格增速比上季度提高了1.10个百分点，但仍处于适度上升区间。

三是一线城市各类用地地价全面上涨；三线城市商业服务和住宅用地价格增速放缓

在2016年第一季度，在主要监测城市中，一线城市各种用途的土地价格在住房市场数量和价格上涨的推动下全面上涨。北京、上海、广州和深圳的住宅用地价格增长率均超过3%。，在快速上升的范围内；在二线城市，除工业用地价格同比增速略有放缓外，其他用地价格增速呈上升趋势；在三线城市，工业用地价格逐月同比上涨，而商业用地价格逐月同比下跌，而住宅用地价格逐月小幅下跌，同比持续上涨。

第四，住宅用地价格较上月上涨了70%以上，同比上涨的城市约占80%

2016年第一季度，在105个监测城市中，有76个城市的住宅用地价格上涨，比上一季度增加了一个。其中，9个城市增速超过3.0%，比上季度增长1个；城市数量环比下降21个月，比上一季度减少3个。此外，70个城市的增长率稳定在-1.0%~1.0%。与去年同期相比，82个城市同比增长，与前一季度持平；有17个城市的增长率超过7.0%，比上一季度增长了5%。其中，深圳、上海等10个城市的地价增长率超过10.0%；城市数量同比减少20个，比上一季度减少一个。

V.当前市场形势分析及后期注意要点

(1)国内经济开局良好，许多指标表现好于预期，支持了土地价格的上涨。一季度宏观经济平稳好转，利润、投资和消费、工业企业价格指数等生产和需求主要指标均有所改善。在稳定增长、调整结构和推进改革的过程中，积极因素正在聚集。2015年以来，财政支出继续发挥作用，基础设施投资加快，经济增长内生动力增强。累积效应支持了第一季度各种用途土地价格的稳定增长。

(2)宽松的货币政策和扩大的社会融资规模和信贷为地价增长的反弹准备了流动性条件。第一季度，央行再次下调了RRR利率，并释放了流动性。统计显示，1月和2月社会融资规模高于同期历史水平，房地产开发投资增速为正。在市场流动性充裕、信贷规模扩大、开发投资增加的背景下，房地产市场作为一个重要的投资领域，吸引了资本，有效需求上升，支撑了价格的承受能力，带动了部分城市土地价格的快速上涨。

(3)去库存化措施的效果开始显现，房地产市场的区域和结构分化仍在继续，土地价格涨幅差异显著。自2015年以来，在去库存化的总体定位下，中央层面的调控政策呈现出整体放松、局部收紧的趋势。广泛的货币政策、增加杠杆和降低税费等政策加速了房地产去库存化，并形成了一些地区土地市场的预期改善。2016年第一季度，市场继续调整分化，一线城市和部分热点城市价格大幅上涨，而三、四线城市库存居高不下，导致市场关注双向风险。在地方层面，供求双向调节已成为主流，但在市场分化的背景下，政策取向不同:对于库存问题明显偏高的三、四线城市，减税、减费、放宽购房条件、扩大购房群体等措施将有助于提振需求、加快清仓；对于房价上涨的一线城市和热点城市，地方政策进一步收紧，旨在引导市场理性预期，保持市场稳定。

(4)权力下放、减税和减费以及有针对性的RRR减费等政策的效果逐渐显现。非公有制经济活力不断增强，新兴产业发展加快，企业经营收入提高，开工积极性提高，土地需求出现复苏迹象。此外，征地等新增建设用地的刚性成本持续上升，促使工业用地价格上涨幅度扩大到较低水平。

(5)受土地供应安排周期性和土地供应结构调整的影响，105个监测城市的建设用地供应量已降至2010年以来单季最低值。除交通、水利等基础设施用地供应同比增长外，主要监测城市的土地供应总量有所下降。

中长期来看，供给侧结构改革、简单管理和减税有利于释放市场活力，经济增长的新动能培育和传统动能提升将继续呈现积极变化；然而，与此同时，国内外经济增长的不确定性因素继续重叠，在去库存化和产能削减的背景下，企业成本降低和效益提高的改善仍有待观察。早期的房地产调控政策效果明显，但并不理想。一线城市的市场热度明显上升，而三、四线城市的改善有限。下一步，行政部门要坚持审慎原则，积极发挥市场机制的监管作用，保持宏观政策的稳定性，增强监管措施的针对性，避免突发事件监管带来的短期剧烈波动；同时，有必要深入研究政策的溢出效应和系统影响，以提高差别监管的科学性和有效性。第二季度，积极的财政政策和灵活稳健的货币政策将继续发挥作用，中国城市地价将保持整体上升趋势；深化和落实地方政策的分类指导和调控，效果有待进一步观察；热点城市房地产调控政策的收紧将有助于稳定异常波动，促进住宅用地价格上涨的稳定。

(证券时报新闻中心)