房地产难现大V型反转 全国商品房存量能卖4.4年

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房地产市场的“去库存化”任务正被推到前所未有的高度。

根据国家统计局的数据，截至去年年底，中国商品房销售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到历史峰值，其中住宅建筑占63%。

“从2015年的销售速度来看，这一库存只能在6.72个月内售出，这显然不值得担心。”近日，国家信息中心宏观政策趋势研究小组发布了今年第一份官方房地产报告，指出上述数据不足以表达中国商品房库存。

根据2000-2015年末中国房地产新增建筑面积减去销售面积的差额，可以真实反映中国商品房库存的现状。以过去三年的平均销售速度为需求，消化库存需要4.4年。

去年，在宽松政策的推动下，房地产市场的住房需求开始释放，商品房销售明显改善，达到新高。然而，销售与投资的背离并没有得到扭转，高库存问题仍然是制约2016年房地产开发投资复苏的致命弱点。

解决城市间供需失衡和产品结构性供过于求仍将是2016年产业调整的核心。在2016年中央经济工作会议部署的五大任务中，化解房地产库存成为关键之一。

春节前后，房地产市场接连出台的首付和税收政策传达了一个强烈信号，即中央和地方政府都在推动房地产去库存化。除北京、上海、广州等限购一线城市外，全国许多城市的房地产交易契税和营业税征收率普遍下降。据不完全统计，130多个城市已经出台了新的去库存政策。

房地产很难逆转“大V”

随着房地产宽松政策的不断发酵，潜在需求开始释放，房地产市场明显复苏。反映房地产市场繁荣程度的全国住房繁荣指数(也称为“房地产开发繁荣指数”)于2015年6月开始转正，这是6个月以来的首次环比增长，并在7月和8月继续保持上升趋势。

根据国家信息中心宏观政策趋势研究小组的报告，自去年9月以来，宏观政策趋势基本保持稳定，仍有小幅下降趋势，但全国住房景气指数基本走出了一条近似“微笑”的曲线。

值得注意的是，年景气指数仍处于100以下的衰退区间，从目前房地产市场的发展趋势来看，基本上不可能超过100。

根据克里的报告，2016年，房地产行业仍专注于去库存化和重组，表现出小幅波动和稳步前进的趋势，没有出现“大V型”逆转。

2016年，在“大消费”和“去库存化”的背景下，国内房地产行业继续其新的转型模式。克里报告预测，在经济下行压力下，房地产市场将继续保持宽松格局，并将出台更多优惠政策。此外，在“大消费”理念下，经济注重“供给面改革”，形成有效供给，促进总消费增长和消费升级，促进家庭住房及其服务需求升级，从而进一步刺激房地产市场繁荣。

事实上，当前的库存问题是供需不到位，没有有效供给，这也是“供方改革”的一个关键点。如何解决三、四线城市的房地产库存问题，特别是在常住人口净流出、住房需求饱和的城市，将成为房地产行业明年甚至未来两三年必须面对的现实。

“房地产下乡”还是成人政策的核心

经济适用房的市场化运作被视为加速去库存化的一大武器。由740万套经济适用房支撑的在中国生活的梦想是2015年政府民生工程的一个重点。在经济适用房和商品房之间，正在构建融合的咆哮轨迹。

"将部分存量房屋改建为公租房和安置房."李克强总理在去年3月的政府工作报告中明确指出了这一点。房企需要储备，而地方政府在建设经济适用房方面责任重大。在总理的报告中，这两个问题一拍即合，被许多开发商视为去年的重要政策红利。

据《泰晤士报》记者报道，货币化安置收到了当地政府的大量回应，货币化安置的最低比例达到了50%。许多省市也对接受货币化安置的家庭给予额外补贴，补贴甚至可以达到住房价值的30%。它可以极大地促进库存的去库存化。

在福州、四川和安徽等七个省市，已经开始试点购买经济适用房。他们不仅收购了企业的第一手商品房，还收购了公民手中现有的商品房进行保护。但是，值得注意的是，对于需求旺盛的城市，企业有更多的利润要求，而且收购成本太高。在供过于求、需求疲软的城市，对经济适用房的需求相对较低。此外，鼓励企业租房与企业追求资金快速回报的初衷背道而驰，土地更是难上加难。

在寻找房地产市场新的增长点的过程中，地方政府绞尽脑汁，取消限制、鼓励农民在城市买房是亮点。

去年12月中旬，中共中央政治局会议正式提出“鼓励农民进城购房”，通过农民工市民化扩大有效住房需求。

事实上，安徽、四川、河南等省已经开始尝试这种做法，向在城市购房的农民提供税收和补贴等优惠政策。其中，为了鼓励市县落实到位的政策，河南还计划连续三年拨款3亿元，鼓励政策落实较好的市县，各市县都在抓紧制定实施细则。

据《泰晤士报》记者报道，目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策，鼓励和引导农民在城市购房。例如，山东省将给予契税补贴、税费减免、贷款利息补贴、物业费补贴等政策。使农民成为长期稳定的住房消费群体。

这可能会对三线、四线和五线城市的去库存化产生短期刺激效应。然而，值得注意的是，在三、四、五线城市，经济疲软、就业不足、农民工进城扶持政策未能落实等问题仍未得到解决。依靠农民在城市购房来缓解库存问题的效果有限，难以持续。在业内观察人士看来，从根本上入手，引进产业，增加就业，实施配套政策是鼓励农民进城的长期举措，也是让农民工成为房地产市场需求新增长点的对症下药。

此外，在130多个城市推出的新的去库存化政策中，除了上述农民工进城、回购经济适用房、公积金、税费等政策外，许多城市还实施了供应方改革。例如，山东、宁夏、海南等地鼓励企业利用存量客房，将空的海景客房和山景客房改造成分时度假酒店、老年保健房地产和家庭式短租客房等控股物业。