楼市去库存政策发力 成交料稳中有升

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从央行六次降息到取消二三线城市限购，从“330新政”到不断降低房贷首付比例，房地产宽松政策进一步加码。目前，按揭利率已降至10年来的最低水平，首套房首付比例已降至20%。在一系列持续有利条件的推动下，房地产市场有望发生积极变化。//

根据国家统计局的数据，2015年12月，70个大中城市的房价16个月来首次出现同比正增长。2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%。根据中国指数研究院发布的报告，2016年1月，白城市物价指数连续第六个月上涨，环比涨幅收窄，同比涨幅继续扩大，涨幅分别为0.42%和4.37%。从上升和下降的城市数量来看，有60个城市逐月上升。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，根据亿居研究所监测的30个典型城市(包括4个一线城市)的数据，虽然国家统计局对70个大中城市的统计数据尚未在2016年1月公布。和其他二、三线样本城市)，1月份30个城市新建商品房的成交量较2015年12月下降了24.2%，但2016年1月较2015年1月30日下降了11.5%，这一数字也高于2013年1月楼市繁荣时的11.5%。当前房地产市场的上升趋势始于2014年10月。市场信号显示，当月住宅交易量比9月份大幅增加，而政策信号是“930”新政，证实了政策信号的有效性。此后，30个城市的商品房成交量居高不下。其中，2015年12月的交易量达到历史最高月度交易记录。2016年1月，交易量环比下降，但仍保持在2014年10月后形成的高位。基于此，房地产市场的整体形势应该是无忧无虑的。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，通过降低首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活楼市交易量，缓解大部分三、四线城市和半数以上二线城市高库存的市场压力，保持房价相对稳定。

中原地产首席分析师张大伟认为，放松房地产政策将有助于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏，但这并没有从根本上解决需求方面的问题。对于购房者来说，贷款利率一直没有降低，而降低首付比例也增加了贷款压力。这部分实际上刺激了购房者进入市场的数量受到限制。对于大多数买家来说，新政策的影响有限，但从心理角度来看，它将刺激一波需求进入市场

在许多地方积极设计

数据显示，2015年底商品房销售面积达到71853万平方米，创历史新高。在房地产去库存的“歼灭战”中，地方政府正在积极出台相关措施。从各地相继召开的两次会议来看，房地产去库存化问题已经成为热点话题之一。继续降低住房成本、加快棚户区改造、货币化补贴和户籍制度改革已成为去库存化的重点。

江西省提出对首次购买城镇住房的符合条件的农民给予财政补贴，并探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度。河南省提出支持缴存职工公积金贷款，改善住房条件，将劳动关系稳定的常住居民纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。同时，河南也有序推进了农业转移人口的城市化。

内蒙古提出，为了扎实有序消化房地产存量，内蒙古将研究住房公积金政策，支持农牧民在城市购房，鼓励金融机构向进城的农牧民发放住房贷款。此外，将探索共享产权等措施，以逐步消化大平方米的住宅库存，取消限制性政策，释放刚性和改善住房需求。河北省表示，有必要化解房地产库存，推进住房制度改革，以满足新市民的需求，并稳定房地产市场。到2020年，登记人口和常住人口的城市化率将分别达到48%和67%左右。吉林省建议鼓励和支持房地产开发企业适当降低商品房价格，帮助解决融资问题，并根据“去库存”进度调整土地供应。

湖南省提出货币化安置是一种行之有效的储备手段。原则上，2016年棚改货币化安置比例不低于50%，安置比例高的地区和项目将获得优惠资金。青海省建议进一步放宽对西宁市定居的限制，建立财政补贴政策，鼓励农牧民在城市购买和租赁住房。

从一线城市的角度来看，两会的相关议题更侧重于支持合理住房需求，促进市场健康发展。北京方面表示，今年将开始研究在工作-住房平衡的前提下，住房交换的零税费政策，并鼓励市民将住房转移到离办公室更近的地方。上海方面表示，限购政策今年将继续实施，但将增加中小户型的供应量，这样经过年轻人的努力，总房价就可以负担得起了。在广东省两会期间，广东省住房和城乡建设厅厅长王？广东将取消限购、限贷等调控政策，但不是强制性的。特别是对于广州和深圳这样的大城市，具体政策仍由地方政府根据市场来判断。

张大伟表示，预计后续省份将针对房地产库存问题出台不同的对策。总体而言，预计今年第一季度将出台一些宽松的政策和措施，但实施情况将有所不同。

今年上半年，房地产市场有所改善

至于今年楼市走势，中国指数研究院认为，春节将至，楼市将进入传统淡季，房企驱动力不足，市场表现将相对稳定。预计春节假期后，房企将增加供应，市场需求将逐步释放。就价格而言，100个城市的整体价格将持续稳步上升，一些热点城市可能仍会大幅上涨。

杨红旭认为，2016年全国房地产行业政策仍将宽松，这基本上是一个必然的结论。在中央政府解决房地产库存政策的指导下，新的抵押贷款政策只是配套政策之一。今后，其他部委和地方政府可能会陆续出台扶持政策。在这样的政策背景下，二三线城市的市场可能会出现微弱复苏。在一线城市和一些二线城市，受宽松的货币政策和市场本身的“正反馈效应”的推动，整体房地产市场仍保持强劲态势。

张大伟认为，市场有望在2016年上半年继续保持上升趋势，但二线城市的政策效应可能是明显的。目前，根据统计局的统计，房价已经全面上涨，二线城市将是受新政策影响的主要地区。随后各省将出台不同力度的政策来解决房地产库存问题。然而，由于三、四线城市的库存绝对值过高，市场分化趋势今年将继续。总体而言，预计房地产市场将在第一季度迎来一轮密集的政策宽松。

中银国际认为，今年房地产市场去库存化、促进销售和支持投资的基调是明确的。未来可能出台的房地产政策包括放宽结算、交易减税和免税、扩大财政补贴和增加对公积金的支持。一些房地产金融工具也有望在今年取得突破。