泡沫破灭前后的东京都市圈楼市一瞥

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最近，中国一线城市飙升的房价让许多人回想起1990年的日本房地产泡沫。

华尔街告诉我们，日本房地产市场泡沫破裂后，包括东京在内的日本六大城市和全国房地产市场从1992年开始下滑。就下跌而言，三大都市圈(东京圈、大阪圈、名古屋圈)的跌幅是几十年来房地产市场暴跌时最大的！

然而，经过仔细分析，在泡沫破灭后的6年里，东京大都市区的楼市实际上经历了一个量价严重背离的过程，即房价大幅下跌，但销售量在1991年下跌了近一半，1993年翻了一番，1994年又几乎翻了一番之后，迅速上升。

然而，租赁市场一直表现稳定，东京市区的租赁价格不但没有下降，反而上升了。从1988年开始，1994年达到历史最高水平，累计增长16%。

银河证券分析师李俊报道:

房价收入比:

在房地产泡沫破裂之前，东京大都市区的房价收入比高达18，税费约为12。泡沫破裂后，东京大都市区的房价收入比(包括税费)降至11.4。目前，中国一线城市的水平在16左右。

租售比:

从1988年到1992年的五年间，东京大都市区新房的租售比仅低于中央银行的贴现率。然而，中国一线城市的租售比长期低于一年期定期存款利率。在不愿租房、学区住房政策和其他因素方面可能存在文化差异。

货币供应量和杠杆比率:

20世纪80年代后半期，日本实行宽松的金融政策，各部门尤其是非金融企业迅速增加杠杆。杠杆率从1985年的25.1%迅速上升到1989年的38.5%，创历史新高。

1990年，日本的m2增长率和gdp增长率都达到了1981年以来的最高水平，分别为11.7%和7.7%。m2/gdp也达到了112%的短期高点，而今年东京市区的新房价增长率高达17.2%。

1989年，日本的货币政策开始转向，紧缩财政政策的效果直到1990年底才显现。1991年，m2和国内生产总值的增长率分别急剧下降到6.3%和3.7%，m2/国内生产总值也逐渐下降。尽管央行在1991年下半年再次降息，但仍无法抵御资产价格的快速下跌，非金融企业加速了去杠杆化。

自2009年以来，中国已进入杠杆周期，m2占gdp的比重已迅速攀升至2015年底的206%。尽管它在泡沫之前的地位低于日本，但值得注意的是1)债务的行业集中度很高；2)中国的贫富差距很大；3)上海房价涨幅波动性较大，与m2的相关性较高，不仅中国大部分财富集中在一线城市，而且一线城市房地产市场的投资属性也较高。

最后，银行证券得出结论，在泡沫膨胀过大、房价大幅偏离购买力水平的情况下，即使有实际需求的支撑，大都市仍将面临房地产市场崩溃的风险，而中国的债务行业集中度较高，房地产行业的大幅波动可能会对居民生活和金融体系的稳定产生较大影响。