深圳楼市周评：新房成交量连续五周下滑

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证券时报网络(STCN)4月6日

证券时报记者张国凤

深圳近期推出的“三通25新政”、评估价格上涨等一系列调控措施，不仅提高了购房者的门槛，还严格限制了投资者的房地产投机行为，明显控制了从信贷角度推动房价大幅上涨的贷款规模和杠杆。

从效果来看，本轮调控取得了显著成效。截至上周(3.28-4.3)，深圳新房成交量已连续5周下降。与此相对应的是，此前异常火爆的上海房地产市场，在3月25日的“新政”后急剧转向。上周，上海商品房交易面积同比下降60.44%，平均成交价格为32916元/平方米，同比下降3.42%。

有业内人士指出，虽然上海和深圳共同实施楼市调控政策后，一线城市短期内将降温，但房价飙升将得到相对遏制，泡沫风险将相对降低，但许多投资者可能会转移到深圳周边的惠州、东莞等二线城市。2016年3月，东莞和惠州在全国房价上涨名单中被分离。他们还指出，对于没有受到一线城市大火驱动的三、四线房地产来说，一线城市未来的降温可能对他们更为不利。

春节前新房交易面积还不到一半

上周，只有一栋住宅出售，面积为8.5万平方米，新建房屋1074栋。今年2月以来，全市只有4个项目预售，住宅销售市场异常冷清。

从推动情况来看，上周有三个项目进入市场，共推动销售395套，明显低于前一周的1520套，显示出明显下降。3路、25路新政以来，新房入市速度和成交量大幅下降，市场明显降温，与之前的市场预测一致。有专家指出，在经济持续下滑和外部经济冲击的情况下，预计未来一线楼市将进入调整阶段，新屋市场成交量和成交量将保持在较低水平。

根据深圳市国土资源委员会的数据，上周深圳售出了652套一手住房，面积约为7.05万平方米，分别下降了16%和15.7%。新房面积已经连续五周下降，不到春节前成交量的一半。据分析，春节后，市场一直相对冷淡，客户有强烈的观望态度。特别是“三条道路、25条道路”新政后，新房成交量明显下降。在提高购房门槛、打击投资者的情况下，未来新房成交量将继续走低。从上周的情况来看，上周一手成交价格约为49，600/㎡，较上月下降7.6%。

根据深圳中原的监测数据，上周共有4799套二手房售出，面积约为40.88万平方米，分别比上周增长33.27%和29.14%，创造了自2013年4月以来的新的周成交量。业内人士指出，在4月1日提出评估前的最后一周，转让数量被爆料，过去两天平均每天转让超过1000套。然而，由于3-25新政的推行，社会保障从1改为3，首付增加。预计未来市场成交量会有所调整。前期涨幅较大的深圳市场将逐步进入调整阶段，特别是在政府调控和价格的压力下，未来市场可能面临一个转折点。从上周的情况来看，二手房的平均成交价格仍为51900元/㎡，比上个月略有上升0.55%。

超过60%的车牌所有者降低了报价

记者在走访一些中介商店时发现，三条道路和25号新政出台后，市场观望情绪进一步加剧。与前几次相比，这家商店的游客人数减少了，售价也降低了。

一位中介告诉记者，由于市场准入门槛明显提高，一些失去购房资格的新需求客户不得不暂时放慢购房计划或转向林深地区，而其他客户对市场的态度则更加谨慎。店主不断降低报价。

根据深圳中原研究中心提供的数据，53%的经理人对市场前景持乐观态度，而看空市场前景的比例为26.3%，比上个月增加了3.86个百分点。调控政策实施后，业主仍将报价下调约5.6个百分点。

据了解，目前深圳60%以上的板块都在降价，南山南区和南山北区分别下跌了1.9%和1.7%。新政出台后，市场观望情绪进一步加剧，各地业主加大降价出售力度，如南投2.7%、后海2.3%、南油2.5%、蛇口1.8%。福田竹子林地区连续4周降低报价，本周下跌3.4%；长城建筑面积的所有者下降了6.1%。与此同时，前一时期涨幅较大的龙华区本周下调了0.2%，并已连续五周下调报价；班田区业主报价也连续4周下调，降幅扩大至1.7%。此外，从业主报价的房屋比例来看，近30%的房屋业主报价已经降低了1~5%。

据深圳中原研究中心分析，根据中国发展和改革委员会价格监督中心的数据，未来房地产价格将整体上涨，不同城市的趋势将继续分化。未来资本价格将继续下降，这是由于实体经济对货币信贷资金的需求下降，货币供应量增长较快，工业品出厂价格持续下降。农产品价格涨幅将继续缩小，极少数农产品价格将大幅上涨，而大多数农产品价格涨幅较弱。劳动力价格的上涨将会放缓。

报告指出，过去一个月，国际评级机构相继下调了中国的评级前景。首先，3月初，穆迪刚刚宣布下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。上周五，标准普尔还将中国主权信用评级展望下调至负面，并将香港的评级展望下调至负面。中国政府债务的上升、外汇储备的下降以及推进改革的不确定性是评级机构做出下调决定的主要原因。同时，财新发布的数据显示，银行业金融机构不良贷款余额超过2万亿元，同比增长近35%，不良贷款率为2.08%。近期外部经济数据和中国金融数据显示，中国经济仍在触底反弹。在这种情况下，严格的调控政策将促使大量资金迅速离开一线楼市，一线楼市未来将面临更大的挑战，并将逐步进入调整期。

(证券时报新闻中心)