二线地王井喷背后的资本力量：上市房企不差钱

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截至5月15日，共有21个城市，包括四个一线城市和热门的二线城市，如南京。2016年，共有110块土地相继产生了地王，至少达到了“高单价、高总价、高地价”的“三高”指标之一。仔细看看这些地王背后的资本驱动因素，记者发现，上市房地产企业是最重要的地王制造商。

在不到半年的时间里，已经诞生了110位土地之王，2016年的“土地之王浪潮”比往年更快、更猛。

今年年初，在一、二线城市经历了一轮房价飙升之后，房地产市场的大火意外地烧到了土地市场。5月18日，保利地产(报价600048，购买)以54.5亿元的总价格，近300%的溢价，在上海市外环线以外创下55000元/平方米土地底价的新纪录；5月19日，泰和集团(报价:000732，购买)以47亿元的总价和15000元/平方米的底价收购了远离上海崇明长兴岛的两块住宅用地。

与前几年不同的是，土地国王主要出现在第三和第四季度，今年的“土地国王潮”来得很早，而且非常激烈。自3月份各城市宣布土地出让计划以来，随着热点城市放开供应，4、5月份的土地市场出现了“地王井喷、高烧不退”的现象，在市场需求旺盛、存量较低的二线城市，土地王屡创新高。

记者发现，截至5月15日，全国共有21个城市，包括四个一线城市和南京等热门二线城市。2016年，共有110个土地所有权，至少符合"高单价、高总价和高地价"的"三高"指标之一。仔细观察这些房东背后的资本驱动因素，就会发现上市房地产企业是最重要的房东，其中不仅有一贯激进的融创，万科、绿地、招商局和其他一向以稳定著称的a股领先房地产企业今年也频频成为房东。

疯狂之后是困惑。超过100%甚至400%的保险费率令人震惊。在巨款背后，除了上市房地产企业资金雄厚、融资顺畅之外，土地供应也不乏无奈。

王在二线城市井喷

今年注定是历史上土地国王最多的一年。

据嘉里房地产研究中心统计，截至5月15日，包括北京、南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的21个重点城市，自今年以来已经产生了110个总地价、单价或地价的地王，但在2013年最后一个“地王年”，全年仅售出60个地王。

由于第一季度土地供应计划尚未公布，加上春节的影响，土地市场供应十分稀缺。从四月到四月，随着地方供应的开放，土地市场逐渐回暖。4月份，24个地价率超过100%，12个总价王诞生；5月，在苏州、南京、合肥等二线城市的推动下，土地市场变得更加火爆。半个月内诞生了八个单价的地王，有些地块的地价甚至达到了惊人的400%。

土地王井喷之年必然伴随着土地价格的快速上涨，这在今年尤为明显。不仅单价飙升，葛洲坝(报价600068，买入)南京王迪和融创王迪的底价也超过了周边项目的价格；即使是资本沉淀量大、开发周期长的总价王也大多以高价出售，“面粉比面包贵”已成为常态。

据嘉里数据显示，自4月份以来，中国前十大地块的平均地价已达到106%，大部分地块的地价已超过80%。其中，南京的数量最多，有多达6个地块在名单上，这显示了区域的热度。上周，以南京为例，葛洲坝以110%的溢价赢得了位于河西中部的g14地块，相当于每平方米4.5万元的底价，刷新了南京在时隔4个月后成为土地之王的纪录。4.5万元/平方米的底价也超过了目前河西所有项目的平均售价。

对4月以来“三高”地块分布情况的详细分析显示，有49块地块分布在14个城市，其中40块位于二线城市，特别是苏州、南京、合肥和杭州，分别有13块、9块、7块和5块。位置上的“28”现象相当显著。在一线城市，有7块“三高”地块被征用，比二线城市少。原因不仅仅是最近收紧政策，还有供应减少。自4月份以来，一线城市只售出了12处商业用地。

领先的房地产企业经常成为国王

据《上海证券报》记者报道，这110家地产巨头的制造商大多是上市公司。令人惊讶的是，就连万科、绿地、招商局等一向以稳健风格和严格风险控制著称的领先a股房地产企业，今年也成为了土地之王的制造商。

万科，一直声称不拿土地为王，今年不得不拍摄。5月12日，经过28轮竞标，万科以每平方米14902元的价格中标，5年来杭州主城区未见114%的地价，这也创下了万科在杭州征地史上的最高地价纪录。在去年紫金板块的第一个转让项目中，中铁建设(报价601186，购买)西湖国际城的底价仅为8510元/平方米，万科以比中铁建设高出75%的价格成为紫金珍珠的第二买家。

擅长通过政府合作和二级市场并购获得高性价比土地的绿地集团，今年也开始了招投标、拍卖和挂牌市场的“土地王模式”。2月23日，北京第一次土地拍卖，绿地集团以39亿元的总价和1.5万平方米的自住住房赢得了北京五环黄村的土地。底价高达47000元/平方米，超过了该地区所有房产的售价，成为真正的土地之王。预计上市后单价将超过10万元。

即使在深圳拥有丰富土地储备的蛇口(报价:001979，购买)，其他城市也经常发生袭击事件。3月18日，南京土地市场在猴年首次亮相，22家开发商以48.2亿元的投资赢得了鼓楼区热河南路公交工厂用地。29899元/平方米的底价成为当时南京北部新的单价王。5月5日，招商局蛇口斥资62亿元收购了位于北京昌平区南哨镇的两块住宅用地。底价为35000元/平方米，超过了当地新地块25000-30000元/平方米的售价。几天后，5月12日，招商局蛇口以13.8亿元的价格，以106%的溢价和15268元/平方米的底价，拿下了杭州铁路北段住宅。

聚荣创占主导地位

最引人注目的是保利地产，一家中央企业。尽管保利在几家领先的a股房地产企业中相对激进，但像今年这样大规模收购土地的情况仍很少见。

3月18日，经过46轮对南京浦口g03地块的激烈竞标，保利地产以每平方米22320元的底价和163%的溢价赢得31.2亿元。4月22日，经过253轮竞标，保利强令阳光城(报价000671，购买)以54.26亿元的总价，25838元/平方米的底价和150%的溢价，在福建厦门赢得2016年02地块，成为厦门岛外单价最高、厦门总价最高的“双材王”。4月28日，保利地产在合肥瑶海区以12180元/平方米的底价和383.33%的溢价再次中标19.44亿元的1603项目，创下了瑶海单价的新纪录。5月18日，保利再次震惊业界。保利以54.5亿元的总价和296%的溢价赢得了上海浦东新区周浦地块。实际销售面积的底价高达55000元/平方米，这使得上海外环外的公寓价格在未来达到了80000元/平方米的新高度。

事实上，保利今年几乎从未缺席过上海、南京、合肥、厦门等热门城市的土地市场，并推出了许多“三高”地块，地价高达150%以上，甚至达到了惊人的近400%。只有这些“三高”地块被收购，保利支付了160亿元，可谓财大气粗。

从收购的地王数量来看，据记者统计，今年最疯狂的地王制造商不是保利，而是h股上市的房地产公司融创中国。这家激进的房地产企业在未能相继收购绿城、凯撒和雨润地产后，到处用现金攻击。去年，它不仅通过二级市场的并购，连续收购了成都、Xi等二线城市的核心资产，今年还在八个城市连续创造了八个地产大王。

今年1月25日，融创中国在同一天赢得了佛山和杭州的两块高价地块。1月29日，南京栖霞区北部的住宅小区以105%的溢价和36.6亿元的价格被收购。2月2日，融创以28亿元的总价赢得了宁波江东新城核心区的土地。同月26日，它赢得了东莞清溪镇的土地，创下了322%的超高地价。3月24日，在热火朝天的合肥土地市场上，融创以400%的可怕溢价赢得了合肥市政府区的商业和住宅用地。4月29日，它以151%的溢价赢得了无锡惠山地块。5月11日，融创以112%的溢价、30亿元的总价和3.8万元/平方米的天价赢得了上海松江四景地块，令业界惊叹不已。只有这8块地在融创投资了约150亿元。

货币仓库充满了信心

土地王频繁出现的背后，是上市房地产企业并不缺钱。

“资金相当宽松，财务状况总体良好。仔细观察这些上市房地产企业的财务状况，可以发现它们目前相当健康。拥有资金和顺畅的融资是上市房地产企业成为土地之王的主要制造商的重要原因。”柯睿房地产研究中心的分析师朱一鸣告诉记者，对于这些大型上市房地产企业来说，这不仅意味着有足够的资金获得土地，也意味着即使几块土地太贵甚至被查封，也不会对生死产生影响。

根据a股上市房地产企业第一季度报告的数据，万科、保利、招商局和绿地目前分别持有现金531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元，各有数百亿现金在手，可谓粮仓。从净负债率来看，四家房企的净负债率分别为19.3%、85%、16.3%和369.4%。除了去年格陵兰借壳上市等特殊原因外，目前的财务数据还存在一些问题等。，其他房企的净负债率是相当安全的，尤其是万科和招商局，这已经达到了一个低水平。从现金与短期计息负债的比率来看，除格陵兰目前为0.66(低于1)外，其他三家房地产企业的比率分别为2、1.06和16。特别是，招商局持有的现金总额几乎等于计息负债总额，这不是坏账。

不仅是龙头房地产企业，还有许多在二线热点城市长期深入培育的区域性上市房地产企业，凭借其良好的资本，已经成为当地土地市场的重要力量。例如，合肥市的一家房地产企业合肥城建(报价002208，购买)，显示其净负债比率仅为35%，现金与短期计息负债的比率超过8。合肥房地产市场一季度销售良好，房价飙升，当地房地产企业成为资金充裕的最大受益者。

Sunac，这个看似疯狂的土地国王制造者，实际上有理性的一面。根据该公司2015年年报，截至2015年底，融创中国拥有现金270亿元，净负债比率为76%，现金与短期计息负债比率高达2，资金充足。今年，该公司还签署了一份4.6亿美元的36个月定期贷款融资协议，这也是该公司疯狂收购土地和今年频繁生产土地王的基础。

不仅有粮食在手，a股融资渠道的开通和造血功能的恢复也让a股房地产企业恐慌。根据上海证券交易所的统计数据，在110块“三高”地块的受让方中，有18家a股上市房地产企业，其中13家在a股房地产企业再融资后实施了定向增发或宣布了定向增发计划，总融资规模为1768.6亿元。5月18日，太和集团刚刚宣布了第二个增收计划，计划筹资不超过98亿元。紧接着第二天，该公司以47亿元的价格在上海任意收购了长兴岛的两块地皮。泰和今年还赢得了苏州和佛山的高地价地块。

除了“补血”，发行公司债券也是上市房地产企业再融资的重要工具。据记者不完全统计，仅2016年以来，上述a股房企发行的企业债券包括:绿地控股(报价600606，买入)发行的100亿元企业债券；保利地产发行了50亿元企业债券，利率只有2.95%，然后再创历史新低；经中国证监会批准，中南建设(报价000961，买入)发行不超过48亿元人民币的公司债券。

可见，2016年王迪的井喷现象与资本市场的“补贴”密切相关。应该注意的是，一些城市过热的土地市场已经引起了政府的警惕。一旦土地市场的热度与房地产市场产生共鸣，就可能引发新一轮监管。回顾过去十年房地产业的发展，我们可以发现，大多数地产大王都出现在房地产市场上升期的高峰期，这一时期往往伴随着监管和长期的痛苦。