苏州杭州等二线城市楼市开跌了 哪些地方还在支撑

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6月13日，国家统计局发布的2016年1-5月全国房地产开发投资和销售数据显示，全国房地产开发投资持续增长，住宅投资占近70%；另一方面，随着北京、深圳等一线城市的楼市交易降温，苏州、南京、杭州等热点二线城市的楼市交易大幅降温，但成都等非热点二线城市的楼市持续上涨，待售库存面积进一步减少。

房地产开发投资持续增长，住宅投资占70%

根据国家统计局数据，2016年1-5月，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，1-4月增速下降0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增长0.4个百分点。住房投资占房地产开发投资的66.9%。

从区域来看，1-5月，东部地区房地产开发投资2011.8亿元，同比增长6.0%，增速比1-4月高0.2个百分点；中部地区投资7044亿元，增长11.6%，增速下降0.7个百分点；西部地区投资7402亿元，增长5.8%，增速回落0.8个百分点。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，从房地产开发投资增速数据来看，1-5月增速略有收窄。重要原因是之前1-4月份房地产企业收购土地相对活跃，各种投资需求迅速释放，投资数据已经处于高位，不可能从5月份开始无限攀升。然而，从这类投资数据的增长率来看，一般在5%~10%的范围内。应该认为，在供给侧改革下，住宅企业的投资意愿仍然相对较强。当然，从阻力的角度来看，包括公司债券在内的直接融资成本可能有上升趋势，这将使一些企业在制定投资策略时不如前三四月份那么高调。

数据显示，1-5月，房地产开发企业住房建筑面积为651338万平方米，同比增长5.6%，1-4月增速下降0.2个百分点。其中，住宅建筑面积446436万平方米，增长3.7%。新增住房面积5.9522亿平方米，增长18.3%，增速下降3.1个百分点。新开工住宅面积40767万平方米，增长16.2%。完成住房面积3.2028亿平方米，增长20.4%，增长0.3个百分点。其中，竣工住宅面积23438万平方米，增长19.6%。

1-5月，房地产开发企业征地面积7196万平方米，同比下降5.9%，比1-4月下降0.6个百分点；土地交易价格为2295亿元，同比增长4.7%，同比下降0.2%。

严跃进指出，从房屋企业征地面积的增长率来看，下降幅度持续缩小，这与当前各城市土地市场供需旺盛的形势有关。此外，从结构上看，二线城市的土地市场正在升温，这直接拉动了全国土地市场的升温。由于近三个月市场销售总体良好，土地市场活跃，住房企业获得土地的资金相对充裕。一些房地产企业也提高了对一些“黑马”城市的评价，为这些城市的征地和投资做准备。然而，6月份土地市场是否会继续火爆，取决于后续融资环境等因素。

库存持续下降，非热点二线开始活跃

1-5月，商品房销售面积4.7954亿平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月下降3.3个百分点。其中，居住建筑销售面积增长34.2%，办公建筑销售面积增长44.0%，商业和商业建筑销售面积增长18.1%。商品房销售36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。住宅楼宇的销售增长53.4%，写字楼的销售增长72.8%，而商业及商用楼宇的销售增长21.2%。

从区域来看，1-5月，东部地区商品房销售面积为2.4169亿平方米，同比增长40.4%，1-4月增速下降6.8个百分点；销售额24078亿元，增长62.9%，增速下降9.4个百分点。中部地区商品房销售面积12345万平方米，增长33.2%，增速下降0.2个百分点；销售额达到6804亿元，增长43.8%，增速提高1.1个百分点。西部地区商品房销售面积1.144亿平方米，增长20.3%，增速下降0.2个百分点；销售额达到5894亿元，增长20.4%，增速提高0.1个百分点。

5月末，商品房销售面积为72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅销售面积减少721万平方米，办公楼销售面积增加7万平方米，商业营业用房销售面积增加105万平方米。

严跃进认为，商品房销售数据累计增长率的收窄与目前二线城市的降温有关。如杭州、苏州、南京、合肥、天津等以前比较受欢迎的城市，市场交易量基本呈下降趋势，这与需求提前释放等因素有关。之所以没有大幅下跌，是因为成都等非热点二线城市的市场交易量已经开始上升，这对于保持整个房地产市场的交易热度仍然起到了积极的作用。从后续市场数据来看，它将继续下跌。另一方面，支撑这一曲线上升的牵引力之一是，如果买家预计二线城市将收紧购房政策，他们可能仍会在6月份积极购房。

商品房和待售商品房面积持续下降，这与三、四线城市整体销售形势良好有关，也反映了积极实施去库存战略的成效。严跃进指出，在减少库存的同时，要防范房价快速上涨的风险，尤其是昆山、无锡、东莞和廊坊等三、四线城市。虽然去库存效果不错，但房价上涨也很明显。虽然中西部其他三、四线城市的去库存化效应明显，但房价上涨趋势相对温和。