央企淡出地王之争 资本更替暗示市场拐点

本篇文章2203字，读完约6分钟

市场的拐点将会到来。

6月份，上海房价指数涨幅继续收窄，5月份环比上涨2.3%，环比收窄1.3%；同比增幅为33.8%，较上月收窄0.4%。

市场拐点也表现在这些点上:几笔交易量的同比增长率持续下降；另一方面，土地市场上的地王频频出现，各大城市的土地交易升水率达到了历史新高；产业政策显示出收紧的迹象。3月底，上海、深圳等热点城市相继出台楼市紧缩政策。在不久的将来，一些二线城市(如合肥、南京和苏州)也不会被排除在重新实施更严格的调控政策之外。

CICC证券的房地产分析师景宁边(音译)在最近的一份研究报告中写道:“再次看到房地产周期，今年下半年a股房地产股票的游戏预期很差。”他认为，这是从“产业政策敏感期”到“低预期”的转折点。

最近土地国王背后的资金周转似乎也说明了这一点。6月17日，嘉定区的两块土地被出售，福建省房企以41.98亿元中标，新城+尹仲+市北综合体以22.05亿元中标。难得的是，中国人民银行上海总部和上海银监局的人也坐在观众席上。

同政策咨询研究部主任张宏伟指出，土地市场上中央企业的“土地王”形象可能会淡出，被其他企业的“土地王”征地行为所取代，如一些发展速度较快、未受土地王挫折的国有民营住宅企业，以及以民营资本为主体的更激进的福建住宅企业。此时，“土地王”仍然是“土地王”，不会因为中央企业的退出而改变。

资本置换信号

业内人士指出，以前经常让土地称王的中央企业出现了淡出的迹象，这是一个信号。例如，嘉定新城这块地的综合指标不错，但只有10多个竞标者，远远落后于周浦以前的37块地，目前的地价还不到100%。目前，不仅上海很贵，苏州、南京等城市也越来越贵。短期内花很多钱显然是不现实的。

张宏伟指出，从目前的市场走势来看，首先，从近期“权威人士”对中国未来经济和货币政策走势的判断来看，随后中国的货币政策走势开始发生变化，宽松的货币政策开始适度收缩，不会依靠大规模的放水来刺激宏观经济。

因此，就中国房地产市场而言，由于货币政策紧缩，热点城市房地产市场透支需求，预计北京、南京、苏州、合肥、厦门等一线城市和其他核心二线城市将收紧调控政策。同样不可避免的是，在下半年，一线城市和上述热点二、三线城市的房地产市场将进入调整期，这对那些以“地王”自居的企业来说不是一件好事。

由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍有三次“双降”政策。此外，房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品房市场下半年继续重量集中，市场需求被透支。

今年第一季度，央行再次将RRR利率下调0.5个百分点，上海楼市成交量继续上升。一季度上海商品房成交量达到440万平方米，下半年市场需求继续透支。同时，从历史经验来看，在多年商品房交易高峰之后，调整是必然的。例如，2009年和2013年后上海的商品房市场在2011年和2014年进行了调整。

上海以外的一线城市以及南京和合肥等热门二线城市也是如此。因此，从这个角度来看，如果房地产企业在今年下半年遇到不可预见的市场风险，以财团形式赢得“地王”并不是一件好事。

高地价将对住房企业的融资产生影响。例如，一些住房企业会借入资金、信托和其他资本杠杆来获得土地，然后通过高周转率来对冲融资风险。然而，由于未来市场充满不确定性，一旦市场趋势发生变化，公司的资金链将受到极大的挑战。高地价将为住宅企业的发展埋下巨大隐患。

“最后一根稻草”

根据上述CICC研究报告，房地产行业已经进入“三年至两年周期”的拐点，下半年是行业成交量增长的下行期。主要表现在三个方面:在行业交易方面，未来将进入较高的同比基础阶段，第四季度新房供应将大幅增加；土地市场交易频繁，各大城市土地交易的升水率达到历史高位；三月底，一线城市的产业政策收紧。

房地产价格(不包括通货膨胀/货币)反映了人口结构的变化。与美国、日本、英国和韩国相比，人口结构的变化与实际房价中长期波动呈现出明显的同步关系。同时，杠杆率的变化是扰乱名义房价的一个重要因素。如果房价上涨是由杠杆率的快速上升驱动的，未来下跌的风险会更大。

中国房地产市场已经进入股票时代，股票型住房交易市场全面爆发是大势所趋。根据上述报告，预计到2020年，存量住房交易在新增住房交易中的比重将上升至70%(目前，二线城市的平均指数为43%)。

据《CICC研究报告》显示，2016年全国销售面积增长率将小幅增长7%，投资增长预测也将小幅增长7%，新增建筑面积预测将同比增长5%。预计第二季度交易量同比增速将达到较高水平，第三季度主要城市房价增速将较高；房地产开发已进入“补货”阶段，只有在第四季度投资增长率才能下降。

宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后期，或者将提前进入下行期。下半年短期杠杆率迅速上升是一个隐藏的担忧。中国的杠杆率增长速度逐年加快，一线城市深圳的杠杆率增长较快，其中福建和广东的杠杆率利用率较高。

过去，中国房地产市场的中短期变化以三年为一个周期。每个周期遵循类似的阶段，如“价量同降”——“价量同降”——“价量同升”——“量量同升”——“价量同涨”。

因此，推动房地产周期逆转的“最后一根稻草”是收紧货币政策。行业自身因素，如新增供给增长、产业政策调控等。并不是导致该行业掉头的主要原因。通胀上升带来的货币政策收紧最终以抵押贷款信贷控制/抵押贷款利率贴现恢复的形式传导到房地产需求方，这是压垮行业的“最后一根稻草”。