金融高杠杆下催生的房地产泡沫——美国次贷危机回顾

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新华社纽约3月9日电金融观察:高金融杠杆催生的房地产泡沫——美国次贷危机述评

新华社记者孙欧梦袁岳

获得第88届奥斯卡最佳改编剧本奖的《空大头》将2007年至2008年的金融危机故事带回给了观众。房客被疏散，房屋被出售，从银行到实体的大量人员失业...

美国次贷危机始于2007年春天，并于同年8月蔓延至债券市场、股票市场和其他信贷市场。从2007年底到2008年9月，美国投资银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产，美联储(Federal Reserve)七次降息，累计降息幅度超过3个百分点，但仍不足以应对严峻的金融和经济形势。雷曼兄弟的倒闭引发了全球金融市场的急剧下跌和流动性收紧。美国的次贷危机很快演变成20世纪30年代大萧条以来最严重的国际金融危机。

从2008年底到2014年10月，美联储连续发布了三轮量化宽松政策，共购买资产约3.9万亿美元。美联储持有的资产占国内生产总值的比例从2007年底的约6.1%大幅上升至2014年底的25.3%，资产负债表规模扩大至前所未有的水平。

美国耶鲁大学高级研究员斯蒂芬·罗奇(Stephen roach)曾经说过，美国次贷危机及其影响可以分为三个阶段。第一阶段是对金融体系的影响，美国通过救助计划对此做出了回应。在随后的第二阶段，对美国消费的影响最大，美国一直过度依赖消费。第三阶段是通过世界不同经济体之间的联系向其他经济体扩散。

美国康奈尔大学房地产学教授刘鹏在接受新华社采访时详细回顾了这段历史。那一年，美国利率长期持续下降，住房拥有率稳步上升，人们购房需求旺盛。这些因素促使美国房价在2007年前继续上涨。其中，以抵押贷款为基础的金融衍生品开始受到投资市场的欢迎。在投资市场的强劲需求下，投资银行开始开发新产品，将借款人信用不良的次级贷款打包。

同时，美国银行放松监管，未能及时意识到危机，允许投资银行进入一级市场贷款发放业务，房价持续上涨。在价格飙升至“无法出售”节点后，泡沫终于破裂。

纽约彩虹地产(Rainbow Real Estate)创始人尹建树(音)在接受记者采访时回忆道，从2009年到2010年，次贷危机爆发后，纽约曼哈顿的房价较之前的高点下跌了20%至25%，而佛罗里达和拉斯维加斯一些城市的一些房产甚至暴跌了60%至70%。

房价泡沫破裂后，贷款违约，金融市场流动性收紧，借贷成本上升，许多传统行业资金告罄，影响了工资、支付能力和就业，进而影响了当年美国经济的基本运行。

刘鹏表示，在金融市场，贷款对房地产市场有很大影响，而房地产市场本身的特点是杠杆敏感度高。监管当局本身应该认识到杠杆本身是一把“双刃剑”。

尹建书认为，用高杠杆买房子的现象本身就是“不正常”的，通过杠杆炒房很容易在楼市制造泡沫。对于中国购房者来说，大多数人都是用自己的积蓄买房的。一旦房价下跌，购房者的财产将急剧缩水。

在美国，政府严格控制房地产市场的“房地产投机”。尹建书说，在美国，大多数人通过贷款买房，所以银行可以通过审批贷款和收紧贷款来控制房地产市场的投机行为。与此同时，美国的房屋拥有成本很高，所以购房者在买卖时需要缴纳交易税，在买房后还要缴纳房产税和维护费。

尹建书说，以纽约的一栋普通房子为例，一套60平米的公寓价格可能在80万美元至130万美元之间，但每月的持有成本约为1700美元或更多。因此，美国房子的特点是“不贵买，贵养。”