旭辉控股总裁谈一线楼市：房价涨太快酝酿风险

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"房地产市场过热的地方，调控的风险就越大."徐汇控股集团(00884，hk)总裁蓝鸿震最近表示，一线城市和强势二线城市的房价上涨过快，不可避免地会带来更大的风险。

今年以来，深圳、上海、北京等地房价大幅上涨，出现了房东跳楼、每日存单、交易中心通宵排队等现象。

“当老太太们排队买股票时，股票市场是有风险的。不管你有什么好消息，最后你都不知道是哪一点。这可能是一项政策，可能是一项基金，也可能是一个海外因素。这将导致股市波动。”林瑞麟认为，房地产市场与股票市场相似。“所有的人都在排队买房子。这是我们从事房地产行业这么多年的时候。十年只有几个月，或者半年，我们才能有这样美好的生活。一旦日子过得太好，肯定会给各方面带来压力和监管。你不知道哪一点可能被触发，但它最终会导致它返回到一个合理的区域。”

根据徐汇最近披露的业绩报告，徐汇去年的合同销售额为302亿元，同比增长43%，比250亿元的年度目标高出21%。据报道，302亿元的数字与2011年的50亿元相比，意味着徐汇在五年内实现了六倍的增长，复合年增长率高达45%。

徐汇的年报数据还显示，2015年确认收入为22.1亿元，同比增长14%；毛利率和核心净利润分别保持在24.1%和12.1%的健康水平。

徐汇业绩的快速增长得益于其坚持“聚焦一线和二线城市”的核心战略。根据年度报告，徐汇去年的销售主要来自长三角和环渤海地区，2015年97%的销售收入来自一线和二线城市。

对于这样一个曾经专注于一线和二线城市的房地产企业来说，整个房地产行业在2016年仍将专注于去库存化，但一些房价过热的城市可能会出台相应的调控政策。

林伟强直言，一线城市的土地市场已经出现严重过热。“从土地市场的角度来看，已经出现了严重的过热，尤其是在一线城市和强劲的二线城市。土地市场已经远远超过了应有的投资价值。它不仅比平常高，甚至比面包还高。比如，南京的地价已经达到4万多，周边的房价只卖了3万。这篇文章突出了土地市场的不平衡，并突出了土地市场的潜在风险。”

蓝鸿震还强调，今年不同城市房地产市场的分化和冷热不均将进一步加剧。“有些城市在飙升，有些城市没有上涨，有些行业在飙升，有些行业没有上涨。”然而，“许多城市在2017年将面临巨大的监管压力，特别是在增长过快的城市，就像空股市开盘走高一样，最终这个缺口必须得到填补。”

蓝鸿震预测，今年房地产市场的整体交易量将比2015年略有增加，徐汇今年的核心策略是多卖楼、少买地、多购股票。

据了解，徐汇在去年302亿元的基础上，今年设定了365亿元的销售目标。“2016年，我们将进入一两个新城市，我们将选择一些城市扩大徐汇的布局。我们考虑珠江三角洲、福建和一些供需相对平衡的二线城市，如郑州、成都和南昌。”