地产新政要告别“头痛医头、脚痛医脚”

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房地产作为关系国计民生的关键产业，一直是两会多年来的焦点话题。

今年也不例外。有关房地产的新闻从未停止过，从代表们激烈辩论的清仓措施，到媒体“断章取义”引发的抵押贷款杠杆讨论，再到“首付”和其他形式的场外融资风险。

可以说，不同的城市有不同的苦恼。一线城市和一些重点二线城市的房价飙升，并持续飙升；与此同时，三线和四线城市的库存继续处于较高水平。据全国政协委员、央行副行长潘介绍，全国库存(面积)为7.2亿平方米，70%的库存在三、四线城市。

事实上，这种现象有其自身的合理性。长期以来，一线城市和重点二线城市的教育和医疗资源优势、更具竞争力的就业机会、更好的基础设施等条件推动了当地房价的持续上涨，长期以来高于三、四线城市。特别是自2014年下半年以来，房地产市场已经逐渐结束了十多年来全国普遍增长的时代。经过短暂的调整期，在楼市诸多利好政策的推动下，2015年一线城市楼市迅速复苏，房价稳步上涨，而大部分三、四线城市房价趋于适度下降，分化格局日益明显。

然而，自今年初以来，一线城市的房地产市场开始加速升温，但没有明显的利好信号。今年2月，中原二手房价格指数显示，上海房价环比上涨7.9%，仅次于2005年3月，为十多年来的第二高。

事实上，无论是在2015年引领全国的深圳，还是在2016年初房价突然飙升的上海，抑或是最近房价飙升至每平方米40万元的北京，房价上涨都不是什么新鲜事。真正让人感慨的是，为什么在经济增长下行压力加大和人口拐点到来之际，房价会突然逆势上涨？似乎很难解释“有房者喜纸上财，有房者欲哭无泪，有观望情绪者只能退却。”

与此同时，三线和四线城市以一种奇特的方式引入了去库存政策。例如，沈阳“零首付”政策的“一日游”凸显了地方政府的焦虑。根据沈阳市暂停的新政，无论是大学、中等职业学校的学生还是毕业不到5年的学生，“首付比例实行‘零首付’政策”，最高贷款金额可达60万元(单方)至80万元(双方)。

不难想象，这样的政策会让市场中的各方都感到一片哗然。可以说，零首付已经越过了相关金融政策的底线。按揭首付款不仅是还款能力的保证，也是金融机构规避贷款中断风险的基本保证。同时，它也是对冲动性购买或投机性购买的限制。一旦这条底线被打破，三线和四线城市的库存危机可能很快会蔓延到金融系统。

当然，一线城市的房价过热和三、四线城市的焦虑都引发了政府的高度重视和积极应对。在上海、深圳等地，春节前后房价加速上涨，房地产市场政策已经开始转变。目前，上海政府向金融机构高喊，要求贷款利率“不打价格战”；深圳还严格调查p2p和小额贷款行业的首付贷款和众筹购房，并可能实施更严格的限购政策。国土资源部部长蒋大明9日对媒体表示，国土资源部将采取多种措施，包括增加土地供应、盘活房企闲置土地等。支持地方调控措施，相信房价可以稳定下来。

与此同时，尽管“不成熟”的零首付政策暂停，但政府对三、四线城市去库存政策的支持和决心没有动摇。潘8日表示，目前中国房地产市场的基本特征是总量过剩和区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“地方政策”。

的确，使一线城市的房地产市场趋于理性，释放三、四线城市的高库存风险，因地制宜，是一个必然的选择。然而，不难发现，房地产政策从年度监管到大规模救市往往是“短视”的，往往是头痛医头、脚痛医脚，缺乏前瞻性和系统性。因此，每当遇到新的问题，政策只能是左和右。

必须承认，房地产市场政策的灵活性是必要的。房地产市场的走势不仅与银行信贷风险和产业链中相关产业的发展有关，还与地方政府的“钱袋”乃至地方政府融资平台的系统性风险有关。然而，目光短浅的应急措施很容易掩盖问题，而不是解决问题，甚至一些极端的措施可能会扩大问题。

只有告别头痛医头，在尊重市场规律的基础上，建立更加长期稳定的房地产市场监管机制，才能从根本上保证房地产市场的长期稳定健康发展。