首付贷杠杆可放大至10倍 政策收紧风险“山雨欲来”

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事实上，“首付”并不是什么新鲜事。有地产界人士告诉记者，作为一种向不能全额支付首付的购房者提供贷款的金融工具，它起源于房地产开发商为增加销售量而推出的“零首付”活动，其实质是“首付”。

买房一直是人们生活中不可回避的话题。对于许多资金充裕的买家来说，“首付”这一金融产品无疑解决了他们的迫切需求。所谓“首付贷款”，是指当购房者首付金额不足时，房管局或金融机构为购房者提供补贴资金，以扩大购房杠杆。自2014年以来，搜房贷款、广州电子贷款、链家理财等多个互联网金融平台相继推出此类产品。据网上贷款屋统计，目前有664个平台涉及按揭相关业务，不少于15个平台涉及首付相关业务。

然而，最近的“首付”正面临政策收紧的风险。据悉，中央银行、中国银行业监督管理委员会和其他金融监管机构正计划打击住房贷款首付比例。此外，深圳市财政局和北京市财政局也开始调查房地产市场的场外资金配置。最近，央行上海总部也召集了一些银行进行了解，希望银行不要在个人房贷利率上过度竞争，对房贷业务进行压力测试。

不可否认，“首付”扩大了杠杆。如果房价下跌，很容易导致破产，增加房地产金融风险。然而，在接受《证券日报》采访时，搜房网贷款相关负责人表示，“首付贷款是房价过度上涨的驱动力”，这一说法夸大了首付贷款对住房市场的影响。“通过首付产品，只需买房的购房者就能真正解决购房的财务问题，但这不太可能成为房价上涨的驱动力。目前，市场上首付产品的规模不足以推动房价上涨。”

“首付”杠杆可以扩大到10倍

隐性风险与房价密切相关

事实上，“首付”并不是什么新鲜事。有地产界人士告诉记者，作为一种向不能全额支付首付的购房者提供贷款的金融工具，它起源于房地产开发商为增加销售量而推出的“零首付”活动，其实质是“首付”。后来，房地产经纪人开始引入“首付贷款”来提高业绩。近年来，除了房地产开发商和房地产中介，一些互联网金融平台也纷纷介入。

虽然“首付贷款”可以帮助购房者解决首付资金不足的问题，但其核心是杠杆的不断扩大。

中国投资咨询公司房地产行业研究员韩昌吉分析了《证券日报》记者。“一般来说，从银行贷款买房时，贷款人的杠杆是五倍。如果你以“首付贷款”的形式从其他房地产中介或p2p平台购买房子，你可以获得首付价格一半以上的贷款。银行贷款和“首付贷款”叠加后，实际杠杆率可扩大至10倍，远高于去年资本市场高峰期的外汇资金配置量，风险较高。

对于首付贷款所涉及的风险，韩昌济进一步解释说，首先是政策风险。“首付贷款”处于灰色地带，面临随时被停止的局面。目前，许多地方正在加强对“首付贷款”的政策控制；其次，违约风险，“首付”加大了杠杆作用，吸引了许多投机者。如果房价下跌，很可能会导致破产。首付风险与房价密切相关。房价上涨得越快，高估程度就越高，首付的潜在风险就越大。

《人人积聚财富》的首席执行官徐建文在接受《证券日报》采访时也同意“首付”有风险。“我们的平台在做房地产金融项目时也遇到了选择，但没有涉及首付，只涉及止赎和红皮书抵押，主要考虑的是风险。20%的首付相当于5倍的杠杆，而“首付”p2p相当于使房地产市场的杠杆增加了10倍和20倍，还款期限仍然很长。日本和美国都经历了过度举债和高房价的阶段，最终受到了严重伤害。”在他看来，在深圳和上海的房地产投机的情况下，风险将不可避免地被推高，国家对“首付”的抑制也是一种预防措施。

房价上涨是由许多原因造成的

“首付”并不是一种加速的推动

“‘首付’本质上是一种借贷产品，应该说，任何借贷产品都不可能是无风险的，银行的借贷产品也不例外。”从贷款业务的本质来看，风险并不可怕。重要的是如何通过各种专业手段将风险控制在可控范围内。”搜易贷款相关负责人对《证券日报》记者表示:“目前首付贷款产品运行正常，我们将密切关注政策层面的调整，积极配合推进。”

对于“首付”促进房价快速增长的观点，负责人认为“这种说法过于片面，夸大了首付对住房市场的影响。”通过首付产品，只需买房的购房者确实可以解决购房的财务问题，但这不太可能推动房价上涨。目前，市场上首付产品的规模不足以推动房价上涨。”他认为，这一轮一线城市房价上涨的原因是多方面的，而宽松的楼市政策和国家信贷政策是房价上涨的主要原因。由于一线城市对资本水平和政策水平的高度敏感性，以及一线城市的低存量，供需失衡导致房价上涨。

“首付贷款只是一种中性的金融产品，绝对不是推高房价的罪魁祸首。”徐建文告诉《证券日报》，房地产和金融是有关联的。毕竟，大多数人不会全额买房，而是会转向各种金融产品。只要借款人有能力按时偿还贷款，"首付"不仅可以增加房地产市场的成交量，促进国内生产总值，而且还可以帮助每个人提前买房，提高他们的生活质量。“我不认为‘首付贷款’的产品有什么问题，问题是大量房地产投机者用‘首付贷款’进行投机。不可否认，“首付贷款”确实造成了现阶段房地产市场的过热，但这不是最根本的原因。房地产市场过热是国家去库存化政策、双降、减税、缺乏投资渠道和新经济常态下收入下降的综合反应。”

关于当前政策的收紧和各地调查力度的加强，小牛网相关人士在接受《证券日报》采访时表示，“政府对房地产行业的杠杆和隐性风险非常警惕。对于房价大幅上涨的城市，政府需要在金融杠杆水平较高的地区挤出价格泡沫。”

在这种压力下，首付会退出金融市场吗？韩昌济否认了这一点。“由于目前刚性的需求缺口，房地产去库存压力很大，而‘首付贷款’可以弥补空按揭金融工具的不足，给有需要的人带来好消息，同时在一定程度上缓解去库存压力。因此，判断“首付贷款”今后不会消失，但有关部门将加强监管，防止其成为