上海大妈炒房：国家的钱 不借太可惜

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上海二月份二手房的增长已经超过了北京三个一线城市。照片由视觉中国提供(报价000681，购买)

核心提示:上海阿姨:“如果你有亲戚朋友的钱，我绝对不敢借。我不知道他们什么时候会用它，但很遗憾，国家的钱不会在这个时候借。”

谁在上海买了房子

国家统计局发布的最新数据进一步证实了上海楼市的上涨趋势。自去年以来，上海房地产市场会复制深圳市场吗？谁在上海买的房子？上海常住人口的减少会给房地产市场带来什么样的根本性变化？近日，《北京青年报》记者前往上海，试图找出上海房地产市场飙升背后的逻辑。

“在过去的两个月里，买房像流感一样在上海街头蔓延。”上海市杨浦区居民陈说。国家统计局发布的最新数据证实了陈宁宁的言论。2月份，上海二手房的涨幅在四个一线城市中排名第一，新建商品房的涨幅仅次于深圳。

2月份，上海房地产市场的涨幅是广州的四倍

上海楼市的上涨趋势仍在继续。3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市的住宅销售价格统计数据。数据显示，与上月相比，70个大中城市中有34个城市的二手房价格上涨。在环比价格变化中，涨幅最高的是6.7%，最低的是1.1%。上海在中国排名第二，仅次于合肥，增幅为5.3%，但北京、广州和深圳这三个一线城市远远落在后面。同期，广州二手房同比仅增长1.2%，而上海的增速已经超过广州4倍，呈现出明显的过热现象。

就新建商品房(不包括经济适用房)价格而言，上海也以2.9%的环比增幅排在第二位，但上海和深圳(第一名)的差距正在逐月缩小。

上海一位房地产分析师的支出将以这个速度增长，上海的房价将很快赶上香港。目前，铜锣湾的平均房价仅为每平方米10万港元，而位于上海市中心的静安大厦的价格高达每平方米8万至9万元人民币。关于上海房地产市场的现状，上海一居房地产研究所所长严跃进表示，正是这种恐慌性抢购导致了房价的非理性上涨，因为人们想在房价进一步上涨之前购买。

上海楼市会成为深圳的翻版吗？

然而，当上海房地产市场跃进，北京房地产市场飙升。深圳楼市已经悄然发生了一些变化。自3月份以来，深圳房地产市场的二手房交易表现一直不尽如人意。深圳链家、Q住房网、米德兰地产、贾家顺等众多中介数据显示，3月份二手房交易量萎缩，较1月份下降30%以上。《北青报》记者在深圳的许多朋友也表示，深圳一些地区的热度开始下降，一些房子已经降低了报价。住在深圳的卞最近经常受到中介的骚扰。卞先生介绍说，他身边的很多朋友最近都受到二手房中介的电话轰炸。

一些投资者开始以低于市场价格的价格出售他们的房子，因为他们担心新一轮的市场监管会导致困难；然而，一些嗅觉敏锐的房地产开发商开始以较低的价格尽快开仓出货。据深圳当地媒体报道，自3月以来，深圳二手房市场的一些房东已经将上市价格下调了5%-10%。位于深圳后海的一栋豪宅甚至以200万元的价格售出。这些新迹象引发了深圳楼市的热烈讨论。

深圳楼市的降温是暂时的盘整还是拐点？上海楼市会“完美”复制深圳楼市吗？

经纪人开始瞄准卖家

浦东新区张洋路附近的广发证券营业部最近将其办公室搬到了附近的房屋交易中心门口。在短短的半年时间里，证券营业部和房屋交易中心的冷热已经发生了变化。销售部门的客户经理肖江(音译)表示，他们打算将固定收益产品出售给那些已经卖掉房子的高净值个人。

“二手房市场是典型的交易对手交易，任何购买背后都是销售业务。”广发证券的一位分析师指出，虽然改善住房现在占了很大比例，但一个公民往往既是卖家又是买家。然而，它们是紧密相连的。归根结底，销售的驱动力来自高端房地产，而购买的驱动力只需要在底部。

凯瑞研究中心(Kerry Research Center)分析师陈凯超认为，上海的整体驱动力已经从只需改善转向中、高档豪宅，而未来的趋势是只需收缩、改善，中、高档豪宅的成交量将继续增加。同时，高需求的数量在很大程度上取决于低需求的承受能力。目前，上海需求的四大驱动力达到了新的平衡。基于此，预计房价的快速上涨将持续一段时间。

上海蓬勃发展的房地产市场仍在继续，但有些人选择反向操作。“你选择在5100在房地产市场买房子吗？还是选择在2900点进入股市？”最近，上海一家公共基金推出了这样一种宣传语言，以吸引客户购买股票基金。

买房故事

“富人在卖房子，你在买房子”

中老年人

遗憾的是“国家货币”没有被借走

刘女士住在崇明岛，是一名出租车司机。几年前，她拿出自己和家人多年的积蓄，在河对岸的杨浦区买了第二栋房子。现在，看着房价一天天地上涨，刘女士觉得她走的是正确的一步。

去年11月，刘女士看到当时房价已经开始上涨，就和家人商量再买一套房子。当时，她的丈夫不同意。刘女士的丈夫担心他们的还款压力。

刘女士说，促使她买房子的一个原因是货币持续贬值，这使得把它存入银行变得不经济，而新的抵押贷款政策直接让她下定了决心。今年2月，中国人民银行再次下调个人住房贷款首付比例，第一套房从过去的30%降至现在的20%，第二套房也降至30%。“如果我有亲戚朋友的钱，我绝对不敢借。我不知道他们什么时候会用它，但很遗憾，国家的钱不会在这个时候借。”

刘女士为《北青报》记者算了一笔账:她买的按揭每月约1万元，租房租金约3000元。有了这对夫妇的公积金，她每月只需要支付大约4000元。“如果房子涨得多，几年后卖掉它，等我儿子结婚时留给他。到那时，我们应该退休，剩下的抵押贷款可以由我们的儿子接管。”

据《北青报》记者了解，像刘这样的中老年人在本轮楼市上涨中占了很大比例。据《北京日报》记者报道，在上海各区县的房屋交易中心中，中老年人占了近三分之一，一些房屋交易中心甚至为中老年人设立了窗口。

自住买家

上海年轻人放弃了自己的事业，在火热的市场下买房

小明是上海人。他没有买房子的计划。他本来打算注册一家企业，但现在他犹豫了。他的家人建议他再买一套。“自去年年底以来，上海的房价一直在稳步上涨，亲戚、同事和朋友都投入了说服他的战斗。如果他不买，他就买不起。”

在劝说小明放弃创业、买房子的过程中，有两个案例被反复引用。其中之一是媒体报道说“40%的上市公司的利润都买不起一套向北深入的套房。”这个数字还不如深圳北部的豪宅价格。另一个例子是万科董事会秘书谭华杰，他说“京沪房价应该赶上纽约”。

小明受不了周围的各种劝说，决定买栋房子。投资者的引导作用让小明这个自住的买家感到恐慌。"他们害怕了，所以就冲了上去。"

根据上海链家研究部的数据，在这个房价上涨的浪潮中，自住型买家占主导地位，而释放改善的需求尤为突出。过去，刚性需求买家和改良型买家各占一半，但今年，两者的比例达到46，甚至在中心城市上海达到37，后者占绝大多数。由于二手房被认为是第一次当改善买家取代，二手房的数量飙升。

富人

江苏和浙江的富人正在“航运”

新江湾市几乎是上海豪宅数量最多的地区。区内有华润新江湾九里、码头海豹花园等一大批高端豪宅。当地开发商和房地产中介声称这是上海未来的“富人区”，房价应该会超过陆家嘴(报价600663，购买)。《北青报》记者注意到，这里的平均房价已经超过6万元，这在一定程度上接近了金融中心陆家嘴。但事实上，这里的商业和配套设施离陆家嘴很远。

《北青报》记者发现，该地区大部分社区夜间开灯率不高，一些居住多年的社区开灯率不到20%，开灯率在一定程度上是空的证据，是“睡城”的标志。

至于开灯率低的问题，印稿东路地铁附近的一家连锁房地产中介透露了一个事实:这里的一个套房每转一圈就要花费数千万元，而上海本地人根本没有这么大的购买力。大多数买房的人都是来自江苏和浙江的富人。他们几年前就已经布置好了这个局，并且经常一次购买不止一套。至于上海楼市限购，中介表示，对于富人来说并不难，规避限购的方法有很多。

根据上面提到的中介，上海的中产阶级现在是受恐慌驱使买房的主要力量，但是几年前买房的富人正在利用这个市场运送货物。中介随后打开一个笔记本，上面写着大量房屋出售给《北京日报》记者。“这些是我们最近出售的高档房子。”

中信证券的一位分析师(报价为600030，BUY)表示，目前楼市的成交量，尤其是二手房，与去年上半年的股市非常相似，当时沪深a股释放了大量资金，与of/きだよ 0。经过猜测，它往往是鸡毛。对于房地产市场来说，如果你不仅仅是一个投资者，最可悲的是“富人在卖房子，而你却在买房子。”

金融焦点

上海居民人口减少背后的房地产市场购买力变化

上海中原地产研究咨询部经理卢文喜认为，今年上半年上海楼市的火爆趋势应该会持续，下半年仍有隐忧。上海今年的房地产市场监管政策将是严格的。不排除在房价失控后，上海采取了一些抑制政策。然而，除了监管之外，可能还有另一个影响上海未来房价的原因——所谓的“只需”。在许多房地产市场分析师看来，谈论“只需要它的人”已经成为一种现象。“有求必应”是房地产市场发展的第一推动力。然而，上海最近发布的文件显示，一线城市中“仅次于需求”的最重要人口正在减少。

日前，上海市发布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2015年底，全市常住人口为2415.27万人。其中，登记常住人口1433.62万人，同比增长0.3%；外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%。与2014年的996.42万外国永久居民相比，2015年上海的外国永久居民减少了近15万人。一些专家指出，这是上海改革开放近40年来居民人口首次出现下降。

过去40年的城市化进程带来了中国房地产业的辉煌发展。尤其是，一线城市享受到了净人口流入的“红利”。常住人口的减少是否意味着只需要削弱它？未来的房子将卖给谁？

上海社会科学院经济研究所所长左表示，去年上海人口负增长有两个因素:“人口和政策”。首先，去年全国的流动人口总数在下降，这表明从农村流向城市的劳动力也在大幅下降。这将影响进入一线城市的劳动力数量；二是三中全会明确要求严格控制特大城市的人口规模，上海采取措施整治流动人口居住区，清理违章建筑，关闭污染企业，也促使低端流动人口离开上海。

根据房地产行业的特点，城市人口净流出始终是房地产去库存压力大、房价持续下跌的地方。例如，在中国东北和中西部的许多城市，由于每年的人口净流出，房价开始急剧下降。那么，为什么上海的房地产市场呈现出相反的特征呢？对此，有分析师认为，上海低端产业的退出和高端产业的进入同时进行，高端人才的进入带动了购房需求。

上海不是唯一的例外。目前，一线城市人口增长过快，在某些方面已经接近或超过了资源和环境的承受极限。无论是行政管理还是个人选择，未来一线城市的流动人口增长率都将放缓。例如，近年来，北京对“城市病”的治理和一些低端产业的转移，带来了常住人口增长放缓的趋势。据统计，“十二五”期间，北京市常住人口增长从2011年的57.4万人下降到2015年的18.9万人，增长率从2.9%下降到0.9%。从增量比例来看，北京每100名常住居民中，常住人口从66人减少到21人。

各种数据显示，一线城市房价上涨的人口基数不稳定。人口因素一直是房地产市场发展的驱动力，一线城市也不例外。上海居民人口40年来首次出现负增长，这为一线房地产市场敲响了警钟。

负面教科书:钢城房地产燃烧后的不良资产

陈婷律师已在上海松江区四井镇工作半年多。他的日常工作是帮助一家资产管理公司处置不良资产，其中大部分是抵押贷款房屋。

四井镇的主要产业是松江钢铁城，这里曾是华东地区最大的钢材现货交易市场。几年前，当钢铁城的生意兴隆时，钢铁城的商人在附近的社区买房子，房价一路上涨。附近社区的房价很快从8000元左右涨到了2万元。陈婷介绍说，当时这些商人在买房时使用了很高的杠杆，除了一些私人贷款，包括采取联合担保向银行借款，还有不少商人买了几套房。

然而，好时光并没有持续多久，钢铁行业的寒冬很快就来了。钢城开始变得非常荒凉，几乎没有生意。一些商人开始切断供应，一些钢铁商人甚至选择逃跑。他们抵押给银行和资产管理公司的房子变成了不良资产。

如今，上海楼市的火爆对其影响甚微。陈婷说，他观察到上海其他地方的房价在过去的六个月里都在上涨，但不仅是这里的房价没有上涨，还有很多房子根本卖不出去。特别是一些抵押房屋目前只能通过司法拍卖来处理，但是这个过程比较缓慢。陈婷指着钢城附近的一排房子，对《北青报》记者说:“当这栋房子开盘时，它必须先抢到门牌，并信任双方的关系，然后才能买下它。”如今，作为一项不良资产，它根本无法出售。”

陈婷表示，司敬的一些房地产项目是上海楼市的反面教材。当经济形势上升时，房地产是助推器。当经济形势不好的时候，房地产就是一面镜子，各种难以承受的交易、人们的疯狂和缺乏监管都暴露无遗。我们的小组/记者朱开云。(北京青年报)