揭秘投资移民“地雷”

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人民币进入贬值通道后，国内移民人数没有明显增加。宜信财富高级副总裁、好望角咨询公司总裁詹慧敏对《21世纪经济报道》记者表示:“因为在中国移民的影响因素中，汇率的影响相对较小。最重要的是考虑孩子的教育。”

高净值个人全球资产配置的一个非常重要的制约因素是国内政策控制。因此，移民首先获得身份，然后在海外市场寻找投资机会是一条常见的途径，但一些需要关注的风险往往被忽视。

移民风险“我的”

据移民机构的一些人士透露，美国有两个投资移民eb5项目的监管机构，即美国移民局和美国证券交易委员会。Eb5似乎很简单，投资50万美元，就可以在美国的特定地区创造10个就业机会，但是美国的平均工资是5万美元，这就要求两年内至少要创造10个就业机会，50万美元还不够支付。

因此，投资者几乎不可能直接投资eb5项目，于是区域中心应运而生。区域中心可以统计项目区为投资者创造的间接就业机会，区域中心发布的经济报告仍需移民局批准。

值得注意的是，提供此类服务的地区中心都是私人机构，在英语中称为地区中心，也受美国移民局和美国证券交易委员会监管。虽然没有牌照，移民局每年都会检查地区中心。

区域中心是投资移民产品的发行者，而投资者要对自己的盈亏负责。詹慧敏说，最重要的是借款人。例如，如果一个房地产项目的借款人是开发商，就需要核实开发商的背景和相关的商业计划，如酒店是否已经被批准，银行是否已经同意贷款。第二是不要寻找新的开发商。在好望角“亨特角”项目中，借款人伦纳尔公司是美国最大的房地产开发商之一。第三，发行人的区域中心与借款人的开发商之间不应有任何关系，区域中心应具有良好的信用记录。

“披露得越多，缺陷就越多，信息披露完整的项目风险相对较小。例如，建一个旅馆，说租金收入是每天600美元，但周围的租金只有300美元，这是不合理的。”詹慧敏说。

从财务角度来看，还有杠杆和现金流的问题，以及开发商自己投资多少钱的问题。“猎人角”项目的开发商自己投资了50%，杠杆只有1倍。还需要衡量其现金流是否存在资金链断裂的风险。

尽管美国严厉惩罚欺诈和项目违规行为，但在美国投资移民史上，还是有一些著名的风险案例，比如芝加哥会议中心。但是除了恶意欺诈，还有其他商业风险。一些eb5项目实际上在运作，但是他们也会因为管理不善而破产。与其他经营性投资项目相比，房地产项目风险较小。

据业内人士称，中国移民的另一个特点是他们信任政府，但该项目是否获得政府补贴并不一定与公司的运营有关。

“陷阱”是如何形成的

在海外投资中，中国人最喜欢房地产投资。以投资性房地产为例，信息不对称已成为最常见的“陷阱”，其中最关键的信息是贷款和租金。

据业内人士透露，一些按揭产品前三年只支付利息，月还款额较低，但三年后月还款额突然上升。一些中介机构已经提出保证三至五年的租金。常见的骗局是，最初的房价是20万英镑，但实际价格是25万英镑，另外5万英镑被转换成三年的租金，然后返还给投资者。但是三年后房子可能不会被租出去。

除了明确的财产税，在美国投资房地产还有其他隐性成本。购买旧房往往需要维护，维护费用很高，有些房子需要财产保险。

从事移民工作的李雨(化名)在接受《21世纪经济报道》采访时表示，在美国买了房子后，她发现美国没有所谓的学区。当孩子们去公立学校时，他们仍然需要有一个身份。而且，买房过程中的身份缺失也是处处受限的。美国的贷款利率低至3%和2%，但很少有公司借钱给外国人，而且利率比美国人高50%。美国人的首付只有20%，外国人只有30%-40%。外国人无权免除增值税。在美国买房也要缴纳遗产税。美国的永久居民有540万美元的免税额，那些没有绿卡的人从零开始获得超过40%的遗产税。

除了eb5，还有一个从l1签证转到绿卡的骗局。小企业主王(音)表示，l1签证是针对在美国开设分支机构的跨国公司高管的，但移民局捏造了一家公司，称王是该公司的高管。L1的任期只有一年，但它是否是一家真正的公司，或者是否在运营，都需要进行审查。如果你说它是一个行政人员，你必须雇用五六个当地雇员，但实际上它的成本将超过eb-5。但是它的优势在于它的速度，只需要几个月到半年，而eb-5需要一到两年。

欧洲小国成为新宠

《21世纪经济报道》记者了解到，随着政策的调整和美国、加拿大、澳大利亚等传统移民国家门槛的提高，一些欧洲小国正在成为新的热门移民目的地，其移民政策相对宽松，处理周期短，福利条件和子女教育具有优势。以葡萄牙为例。要申请移民，你只需要在葡萄牙购买超过50万欧元的房地产。

葡萄牙和其他国家也可以带上他们的父母，一个七口之家可以一起移民。一些移民代理将其转化为财富管理产品，不仅帮助客户买房，还能保证租金和回购，并将其转化为资本和利息有保证的移民金融产品。

葡萄牙和其他欧洲小国也没有检查资金来源的要求。现在美国移民需要检查资金来源的证明。到什么程度？例如，据业内人士称，如果是工资收入，就必须提供税务证明，如果是证券交易收入，就必须提供发货单。然而，有办法避免它。例如，在北京和上海，证明资金来源是非常好的。因为房价高，可以说是房价上涨了。

李宇表示，七年前购买的房产不需要提供交易记录，但应该在七年内提供。购房价格和当前估价之间的升值是资金的来源。没有必要卖掉房子，但银行可以进行虚拟抵押，为房产提供估价。

例如，李宇在上海的公寓现在价值500万元，购买价100万元，升值了400万元，这就是资金来源的证明。李雨以虚拟抵押贷款的形式去银行，借了400万元。正式来说，这400万元是作为投资移民去的，但他可以在资金审批后把钱还给银行。(编辑:李熠霖，电子邮件:李怡@ 21jingji)