去库存压力仍大 政策或促楼市复苏延续

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1月20日，上海市亿居房地产研究所发布了《2015年12月全国房地产市场报告》，指出2015年全国平均土地收购价格为3341元/平方米，创历史新高；全国商品房平均交易价格为6792元/平方米，创历史新高；商品房销售面积12.85亿平方米，接近2013年13.05亿平方米的历史峰值；销售区域的增长率远远大于销售区域的增长率，去库存化的压力仍然相对较高。

上海亿居房地产研究所研究员谢金龙在给本报记者的邮件中表示，从土地市场来看，2015年的跌幅仍然很大，但近几个月稳定土地交易量的趋势开始显现；从房地产投资来看，增速继续放缓，放缓速度开始放缓，新增住房建设累计同比降幅有所收窄；从商品房市场来看，销量和库存的增长保持稳定，但未来去库存化的压力仍然相对较大；从房企资本状况来看，同比正增长持续扩大，表明房企资本状况也趋于改善。

“总体而言，2015年，房地产行业保持了稳步复苏的趋势。预计在未来几个月内，随着本地物业市场放宽政策的进一步推广，全国物业市场将会继续复苏。”谢金龙说道。

数据显示，中国的平均土地购买价格已经创下历史新高。2015年，全国房地产开发企业平均土地收购价格为3341元/平方米，创历史新高，同比增长11.3%，比11个月前增长0.6个百分点。

谢金龙分析，从地价的角度来看，地价小幅上涨主要是由于土地交易的结构性原因:首先，地价相对较高的一线城市和部分二线城市的交易量相对下降，而其他地价相对较低的城市的交易量相对上升。因此，整体土地价格略有下降；第二，一线和二线地价较高的城市更加偏远，这表明城市的平均地价也在下降。

谢金龙预测，未来两个月，随着楼市进一步复苏，土地市场成交量将进一步回升，整体地价将继续向上波动，但增速将进一步企稳。

2015年，在楼市回暖的背景下，房价稳步上涨，全国商品房平均成交价格达到6792元/平方米，创历史新高。同比增长7.4%，超过近五年6.2%的平均水平。从1月到11月，增长率下降了0.2个百分点，与2014年相比增长了6个百分点。

从历史数据来看，自2001年以来，商品房平均交易价格总体上呈上升趋势。2005年之前，房价稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。然后，在2005年至2006年房地产调控的影响下，上升趋势受到抑制，但在2007年开始急剧上升。

在金融危机的影响下，2008年平均交易价格一度略有下降。然而，2009年，在救助政策的推动下，平均交易价格上涨了23.2%。自2010年实施严格控制政策以来，平均交易价格的上涨再次受到抑制，涨幅低于年平均水平。从2010年到2013年，房价增长率基本稳定，保持在7%左右。2014年，受行业调整和楼市库存压力的影响，房价增速大幅回落，仅略好于2008年。随着房地产市场的复苏，2015年的价格涨幅回到了近年来的平均水平。

2015年，商品房销售面积为12.85亿平方米，接近2013年13.05亿平方米的历史峰值，同比增长6.5%，1-11月增速下降0.9个百分点；其中，住宅销售面积112406万平方米，同比增长6.9%。

谢金龙认为，从商品房销售面积同比增长趋势来看，2015年全年保持了微弱的回升趋势。“自2014年9月30日出台新的抵押贷款政策，以及2015年3月30日继续实施一系列宽松的房地产和金融政策以来，房地产市场的需求已逐步释放。未来两个月，考虑到一些二线城市和大部分三、四线城市的整体销售形势较弱，销量好的一线城市供应有限。如果没有积极的去库存政策和措施，预计全国商品房销售面积将总体保持稳定。”此外，数据显示，截至2015年12月底，商品房销售面积为71853万平方米，比11月底增加2216万平方米。其中，住宅销售面积增加1155万平方米，办公楼销售面积增加128万平方米；商品房销售面积增加458万平方米。2015年，商品房销售面积同比增长15.6%，各类房产销售面积保持稳定增长趋势，商品房销售面积同比增长6.5%。“也就是说，2015年房地产市场的销售面积增速远远大于销售面积增速，市场整体去库存压力并未减轻。”谢金龙说道。