地方＂两会＂落子楼市去库存 激活需求侧或成政策突破口

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2016年，地方“两会”接连召开，楼市再次成为高频词汇。今年当地“两会”关于房地产市场的热门话题是去库存化。2015年，中国商品房销售面积创历史新高。在这种背景下，房地产去库存化问题成为地方“两会”上最引人注目的话题，许多地区都提出了具体的政策措施来直接拉动楼市需求。

2015年，房地产市场库存达到新高

根据国家统计局的数据，房地产市场的库存近年来达到新高。数据显示，2015年，全国商品房销售面积持续增长，全年商品房销售面积仍高达7.1853亿平方米，比2014年增长近1亿平方米，其中住宅销售面积为4.5248亿平方米，占63.97%。

值得注意的是，这种情况在新供应没有显著增加的情况下发生。根据国家统计局发布的数据，截至2015年底，全国新增住房面积为15.45亿元，同比下降14.0%；全国住房建筑面积达到73.6亿平方米，同比增长1.3%；中国已建成住房面积为10亿平方米，同比下降6.9%。房地产市场的库存已攀升至历史最高水平，但供应却没有显著增加，这意味着房地产市场的需求出现萎缩迹象。

其中，二三线城市的房地产市场尤为悲观。2015年，白城住宅价格上涨4.15%。其中，二线和三线城市的降幅明显小于2014年，但仍分别下降了0.53%和1.09%。这些中小城市正是库存高问题最严重的地区。

各地“按本地政策去炒股”

显然，房地产市场的高库存问题已经到了一个迫切需要解决的地步，而地方政府将如何安顿下来已经成为业内关注的焦点。值得注意的是，随着市场继续分化，地方政策将是未来政策放松的主要特征，这可以从最近的地方“两会”中找到一些线索。今年1月18日，重庆市人民政府办公厅发布了《关于进一步落实企业相关政策促进经济稳定发展的意见》，指出房地产企业所得税预售收入的应税毛利率由20%调整为15%，非普通房屋、企业、车库土地增值税的预征收率由3.5%调整为2%，普通房屋土地增值税的预征收率执行1%。

河南省政府工作报告明确提出，要支持缴存职工公积金贷款，改善住房条件，将劳动关系稳定的常住居民纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立租购并举的住房制度，鼓励房地产企业跨境发展。同时，河南也促进了农业转移人口的有序城市化；内蒙古政府工作报告提出要研究住房公积金，支持农牧民在城市购房，鼓励金融机构向转移到城市的农牧民发放购房贷款；河北省政府工作报告指出，要化解房地产存量，推进住房制度改革，满足新市民需求，稳定房地产市场。

据了解，早在"两会"之前，在各地，许多城市已经吹响了房地产去库存的号角。福建省住房和城乡建设电视会议提出了“一市一县一盘一策”的原则，鼓励各市县根据实际情况制定政策，并在2016年2月底前出台具体建筑的房地产去库存措施。中原地产首席分析师张大伟表示，各地正在加紧出台去库存化政策，预计后续省份将出台不同的房地产库存对策。总体而言，预计中国将在第一季度出台一系列政策和措施，以放松房地产市场。

激活需求方将成为去库存的关键点

面对巨大的库存，开放供需渠道已经成为一个必须直接面对的问题。不难发现，继续放宽信贷政策、降低购房成本、增加购房补贴、加快棚户区改造已成为去库存化的重点。例如，河南和内蒙古提出了鼓励农民在城市购房的相关措施。广西政协委员、民主建国会广西委员会主席钱学明建议，国家为新市民设立优惠住房贷款，贷款利率等于或优于住房公积金，帮助农业转移人口购买住房并在城市定居，从而打破农业转移人口市民化的瓶颈。

解决高库存的另一个方法是填满租赁市场。福建省、湖南省、济南市、山东省等地的政府工作报告明确提出要大力发展房屋租赁市场。很多地方的代表建议，政府应该鼓励房地产企业开发适销对路的产品，改善周边设施，促进租赁市场的专业化，因地制宜地实施房地产调控。贵州省政协委员张建议，应根据中西部城市和三、四线城市库存高的实际情况，因地制宜地采取措施。

此外，户籍制度改革已成为各地“去库存化”的重要手段。上海市政府工作报告明确指出:“坚持城市建设重心向郊区转移，进一步提高郊区发展水平”；根据河北省政府的工作报告，“到2020年，登记人口和常住人口的城市化率将分别达到48%和67%。”值得注意的是，在广东省“两会”期间，许多CPPCC委员提出取消大城市限购政策，进一步推进大城市结构性库存的去建设。分析师认为，这一假设很可能成为未来房地产去库存化的政策实施方向。