房地产去库存拉开攻坚大幕

本篇文章4215字，读完约11分钟

2016年，商品房交易可能迎来“小的一年”，整体价格稳步小幅上涨。房地产投资将企稳，但反弹乏力。直接原因来自征地和建设的阻力，深层次原因在于高库存和难拆建。政策将从供给和需求两方面同时推出，房地产行业去库存化的帷幕将拉开。

首先，住房企业的融资成本和居民的住房拥有成本是“双下降”

过去一年，中国总体上保持了稳定宽松的货币政策，为资本密集型房地产行业提供了充足的流动性支持，有利于缓解行业整体利润率下降阶段开发企业资金链压力。随着社会融资成本明显下降，短期融资、中期融资、再融资、公司债券等多元化融资渠道的放开，房地产开发企业有机会积极优化债务结构，低成本融资的战场已经从海外回到中国。去年，中国房地产企业发行了336只公司债券，总额为4304.95亿元，占同期公司债券总额的43.38%。与银行贷款、海外债券发行、信托等融资方式相比，住房企业通过发行公司债券可以节约30%-70%的融资成本。虽然目前开发企业的可用资金来源没有结构性的颠覆，但银行贷款和利用外资的增长速度和比例明显下降，直接融资比例的提高将是未来的趋势。信用等级较高的大型住宅企业可以获得较低的融资成本。能否凭借品牌和背景获得高质量的资金渠道也将成为房地产企业之间拉大差距的一种能力。

居民购房成本也有效降低，月供应量的下降可以对冲房价的一定上涨。根据100万按揭及等额本息计算，20年期及30年期个人按揭贷款月还款额较2014年11月降息前分别下降12.6%及16.5%，相当于抵消房价上涨14.4%及19.8%。

第二，交易将迎来“小的一年”，投资将打破“冰点”

商品房交易可能迎来“小年”，整体价格稳步小幅上涨。去年，商品房成交量的快速增长在很大程度上归功于宽松政策的持续效应，销售量达到了预期的创纪录高位。预计2016年将继续实施高频率、微刺激政策，销售仍将保持良好态势。然而，交易对政策的弹性将会降低。高基数和需求井喷后的平稳释放将创造一个小的销售增长年，销售面积和销售额的同比增长率将放缓。房价将稳中有升，大中城市新建商品房和二手房平均价格将逐步提高。但总的来说，高库存问题和房地产市场的熊市预期限制了全国范围内价格上涨的驱动力。

从结构上看，由于成交量和价格的增加，市场有望与天津、南京、杭州、武汉等重点城市持平。预计2016年由于资源稀缺和需求集中在重点城市，现有交易量将保持相对稳定，房价将保持上涨趋势；一些二线城市经过近一年的需求透支，难以维持目前的后续销售水平，房价上涨的驱动力较小；对于三、四线城市来说，需求方受到人口净流出的限制，叠加供给方受到高库存的限制，如果不通过各种手段提高去库存效率，即使开发商降价，也可能会有一个没有市场的价格，一些待开发项目也可能面临亏损甚至未完成开发的困境。

房地产投资正在等待“解冻”，而反弹乏力。与销售额的稳步增长形成鲜明对比的是，投资仍然疲软。去年，全国房地产开发投资名义仅增长1.0%。过去，销售和投资增长之间存在良好的滞后互动关系，但这一次，“销售开始-资本改善-投资稳定”的传导链似乎并不敏感。在前两者明显复苏的情况下，这种温暖并没有延伸到投资方面，反映出开发企业在利用资金进行征地和扩大建设活动时的谨慎。

预计短期内房地产开发投资增速将继续低迷，但后端销售对前端投资的传导只是不灵敏，而不是无效。越来越明显的是，房地产投资总额占70%以上的13个省市的加权平均增长率领先于全国平均水平。此外，由于基数较低，房地产投资的增长率最终将触底，只是比以前要晚。

然而，房地产投资的反弹可能很弱。房地产业的整体低迷必然会伴随着土地总需求的下降。即使一线城市升温，也很难激起整个中国土地市场的热情。从300个城市的土地市场交易结构来看，二线和三线城市的土地交易面积分别占39.1%和58.0%，一线城市仅占3.0%；与前一年相比，土地交易面积的减少主要来自二三线城市的活动减少。与土地交易结构相似，三线和四线城市主导新建筑面积，高库存阻碍新建筑意愿。在去库存阶段，很难提高新建筑的规模。

城市之间的结构差异迫使开发企业在征地策略上高度趋同。“向主流城市集中”的观念和这些城市土地资源的稀缺性使得征地竞争越来越激烈。离主城区越近，拆迁成本越高，房屋企业的征地成本也将随之上升。国有企业背景的开发商在土地资源收购竞争中具有突出优势，而土地收购和财务实力较弱的中小房企可能会加速退出或合并，资金和资源所有者周围的行业集中度将进一步提高。

同时，土地收购的高成本很容易被转嫁到房价上涨的压力上。去年，70个大中城市新建商品房和二手房的算术平均价格分别上涨0.27%和1.13%，其中一级城市新建和二手房价格去年分别上涨21.33%和21.70%。中央经济工作会议鼓励开发商按照市场规律适当降价，而土地价格上涨是挤压房地产企业利润率的主要原因。如果面粉价格太高，面包价格很难大幅下降。

阻碍房地产投资大幅回升的深层原因是库存压力仍然很大，摆脱库存压力并不难。为什么要去股市？事实上，库存问题在最近两年并不存在。目前，化解房地产库存被列为“四大歼灭战”任务之一，正是因为房地产投资低迷拖累了经济增长。要启动房地产投资，提高土地收购和建设的热情，一个重要方面是清理历史遗留下来的大量库存。

实际库存是多少？由于缺乏统计资源，国家统计局每月公布的商品房“销售面积”通常作为库存变化的观察指标。但是，该指标仅反映“已完成”的库存，不包括“待建”和“在建”的零件，这些零件将构成未来的库存。如果只加上“在建而未预售”部分，商品房总存量约为58.7亿平方米；如果我们加上“已获而未动工”的部分，其价值将达到数百亿平方米。其中一些库存可能是永久性无效的，无法消除，正如一些三线和四线城市的库存一样。

消化库存需要多长时间？据估计，“十二五”期间平均年销售量将达到12亿平方米。假设“十三五”期间年平均销售速度将降至10亿平方米，完成50%的库存淘汰率需要5年以上的时间。此外，总库存将惯性增加，实际的净化周期可能比预期的要长。

第三，政策宽松预计将增加供需双方。

推动房地产市场的目的是避免房地产开发投资硬着陆，减少其对经济的拖累。最近，关于房地产去库存的高层明确指示，给市场注入了进一步宽松政策的预期。今后，各种政策措施将从需求和供给两个方面向扩大需求、促进投资的方向发挥作用，并进一步向宽松方向调整。

在需求方面，继续取消不必要的限制，减轻购房者的负担，促进合理购房需求的顺利释放。

首先，降低成本。即宽松的货币环境和有利的商业贷款利率。在人民币汇率稳定的前提下，宽松的货币环境不仅可以缓解经济下行风险，还可以降低开发商的融资成本和购房者的成本。在银行贷款利率方面，考虑到商业的可持续性，可以为第一套和改善的住房以及有倾斜政策的群体扩大抵押贷款配额安排，并可以实行差别利率优惠，以加快审批和贷款效率。第二套房的利率将来会下降到空房。

第二是增加杠杆。那就是降低按揭贷款的首付比例。不受限制城市的商业贷款首付比例可进一步降至20%，这在2003-2006年和2008-2010年期间已在中国使用，与国际水平相比，中国居民的杠杆率仍较低。在较长时期内，随着信用信息系统的逐步完善，首付比例可以在风险可控的前提下进一步降低。对于目前仍受限制的城市，当人口进入的压力和房价上涨的压力缓解时，首付比例可以降低。

第三，税收负担轻。即降低二手房的交易税和退税。契税和个税的“唯一”划分标准与支持改善需求的起点不一致，个税的“满5年”标准可以与“满2年”相匹配。购房退税在许多地方已经实施，主要是以定额补贴的形式。虽然抵押贷款利息是从个人所得税中扣除的，但它可能是个人所得税改革的先驱，但实现起来并不难。一是税前扣除涉及用人单位、财税部门和房地产监管部门之间的数据和信息交流与对接，这项工作在推进房地产税制改革的过程中多次受阻；第二，单一标准下的税前扣除会使购买更昂贵房产的高收入阶层获得更多的节税，这违背了“多缴税”的原则，因此制度设计不能一刀切；第三，未来的设计方向将被住户扣除，这使得操作更加困难。

第四是调整储备。今年以来，公积金政策的调整比商业贷款更加及时有效。除了调整首付比例和利率之外，贷款金额仍然宽松空.目前，大多数城市的家庭公积金最高贷款额仍在80万元以下。如果当地公积金管理中心的余额充足，可以提高公积金的最高贷款额，以刺激市场需求。公积金管理条例的全面修订，预期会为置业人士带来更多方便，包括受惠群体的范围、存款基础、提款目的及不同地方的互相认同。

第五，增加人口。短期而言，全面的二胎政策将有利于住房置换和大型公寓类型的需求。要刺激农村人口迁移和转型过程中的住房需求，一方面要通过财政补贴或税收减免缩小购买力与住房价格的差距；另一方面，通过加快户籍制度改革，解决定居、社会保障福利以及相应的配套教育和医疗资源等问题。

此外，中央经济工作会议提出了“取消过时的限制措施”的想法，这并不是为了取消一线城市的限购。至少在现阶段，供需矛盾明显、房价上涨驱动力较强的一线城市还不具备完全放开限购的条件。根据这项政策，它主要针对一些供过于求的城市。在这些地区，购房限制、贷款限额和开户行90/70套公寓的限额被完全取消。

在供应方面，最重要的是土地资源和住房存量的分配和管理。

土地供应与疏通相结合。增加重点城市土地供应，优化宅基地结构，加强土地管理，打击土地囤积，推进土地制度改革，加快土地流转。通过刺激一线和二线城市的房地产投资，我们可以改善这些城市紧张的土地供应，防止房价过快上涨。在三、四线城市，地方政府出售土地的冲动应该得到控制，土地供应的速度应该放慢。

住房供应增加或减少。地方政府作为经济适用房供给的主体，可以转向需求方，增加对商品房的购买，而不是直接建造经济适用房。货币化安置，满足低收入群体的住房保障需求。它不仅有助于消化商品房的存量，而且解决了经济适用房的住房问题。发展租赁市场也有助于分阶段释放存量，解决流动人口和低收入群体的住房问题。

此外，随着房产税立法的推进，这一长效机制可能会在“十三五”末初见成效，特别是在住房供过于求的重点城市，这将减少囤积行为，释放现有住房。然而，立法周期和顶层设计过程、房地产登记等基本配套条件以及经济发展状况都可能影响房地产税制建设的动力、速度和效果。(写作:夏丹)