党报：楼市去库存冷热不均 战役还远没有打完

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一线涨幅“双收窄”的二线趋势依然坚挺

房地产市场冷热库存不均分析

来源:人民日报海外版我们的记者王俊岭

日前，国家统计局发布了5月份全国70个大中城市住宅销售价格的统计数据。数据显示，5月份房价环比上涨的城市数量减少，增速收窄；尽管城市数量逐年增加，但一线城市增幅最高，新建商品房和二手房价格有所收窄。二线和三线城市继续扩张。专家指出，近期房价走势反映出楼市“冷热不均”的阶段性格局仍在继续，人们应清醒地认识到，库存问题的解决最终应体现在提升城市吸引力和增加楼市交易量上，而不是简单地将热点地区楼市价格的快速上涨视为中国“去库存化”甚至政策取向的特征。

只需要释放增益并放慢速度

数据显示，5月份中国房价总体涨幅放缓，热点城市和普通城市环比涨幅较上月收窄。从同比来看，一线城市新建商品房和二手房的平均价格涨幅在5月份开始收窄，而二三线城市的平均价格涨幅在上个月的基础上继续扩大。

分析人士表示，这种模式一方面反映出购买力强的部分只需要被释放；另一方面，这也表明重点城市在去库存化过程中取得了明显进展。“从2015年以来北京的相关统计数据来看，房地产投资增速有所下降，而新建商品房和二手房的销售面积大幅增加，这意味着本地楼市的去库存化效应更加明显。”北京社会科学院经济研究所所长宋洋说。

武汉科技大学金融与证券研究所所长董登新在接受本报记者采访时进一步指出，部分投资甚至投机资金进入房地产市场也是近期楼市格局的重要原因。“目前，市场流动性充足，利率保持在低位。因此，对于普通家庭来说，存款回报率和财务管理都不高，股票市场和外汇市场都难以把握。因此，投资概念性房地产成为维持和增加价值的无奈选择。就市场本身而言，房地产市场向二三线城市蔓延的背后有两个因素:政策调整和“价格比较效应”董登新分析。

“去库存”战争远未结束

除了价格，数量对去库存过程的反应实际上更直接。根据国家统计局的数据，从1月到5月，中国商品房销售面积为4.8亿平方米，同比增长33.2%，但增速从1月到4月有所回落。截至5月底，中国商品房销售面积为7.22亿平方米，比4月底减少521万平方米。其中，重点城市的销售面积已低于去年底的水平；非重点城市的销售面积也逐月增加。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵指出，中国房地产库存消化周期已从64个月迅速降至52个月，处于相对正常水平。同时，在中国人“买高不买低”的心理下，未来一年的房地产价格涨幅将不会像以前那么快，成交量也会有所放缓。

值得注意的是，经济活力强、公共服务好、人口流入量大、工业基础厚的热点城市的存量问题相对较轻，因此自然比较容易存量。然而，房地产去库存化运动远未结束。事实上，去库存化的最终目标是使房屋满足人们的生活需求，实现土地要素(爱积、净值、信息)的优化配置。因此，在未来的房地产市场去库存化的过程中，我们应该更加注重“量”而不是“价”。

缩小差距，均衡发展

那么，下一阶段的房地产市场去库存化应该如何进行？专家指出，中国各地的发展不平衡，意味着在去库存化的同时，还面临着“一线、二线容易，三线、四线难”的格局。因此，未来去库存化的重点应该是缩小区域吸引力差距，平衡不同地区的发展水平，使存量房屋真正为“人的城市化”服务。

中国国际经济交流中心信息部副主任王军建议，三、四线城市应考虑提高基础设施水平和居住环境，推进产业升级，引导周边农业人口向城市居住，巩固当地经济发展实力，实现租售并举的“去库存化”。

令人欣慰的是，许多地方对中国房地产市场的去库存化模式有了清晰的认识，并提出了有针对性的“药方”。例如，山西省提出了一些改革措施，如允许农业转移人口在就业场所定居，给予农民在城市购房的政府补贴，以及平等享有公积金存款的使用权。同时，鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低房价。另一个例子是，青海省准备引导企业将未开发的房地产土地调整为新产业(房地产、净值、信息)、养老产业、旅游业、体育产业等用途，并促进对其他产业的投资，以增强当地经济对移民的吸引力。

“今后，房价应该呈现出基本稳定的趋势，不会大幅上涨和下跌。特别是对于库存大、吸引力弱的三、四线城市来说，房价和空房价上涨的驱动力非常有限。因此，为了充分利用中国，去库存化应该回到实践内部力量和对接住房需求。新型城镇化持续推进的历史机遇。”宋洋告诉记者。