二线城市房价涨不停 库存回到五年前

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5月份，厦门房价环比上涨5.5%，合肥环比上涨5.1%，南京环比上涨4.1%。事实上，上述二线城市自今年4月以来一直引领着增长。此外，天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌、郑州、宁波、石家庄和济南的价格涨幅均超过1%。

最近，由于房价快速上涨，厦门、合肥和南京等二线城市吸引了开发商和投资者的目光。

几天前，国家统计局的数据显示，5月份厦门房价环比上涨5.5%，合肥环比上涨5.1%，南京环比上涨4.1%。事实上，上述二线城市自今年4月以来一直引领着增长。此外，天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌、郑州、宁波、石家庄和济南的价格涨幅均超过1%。

以厦门为例，今年4月份一个项目的开盘价格为3.2万元/平方米，而去年11月份的首个开盘价格仅为2.1万元/平方米，同比增长52%。

南京也发生了同样的情况。90岁的毕业生李小兵(化名)于2015年底在南京鼓楼区买了一套二手房。当时的价格是16000元/平方米。对于刚刚工作的李小兵来说，价格已经很高了，他在父母的支持下毅然买下了房子。现在，他的房价已经涨到了2万元/平方米。

合肥的上升速度与厦门相当。5月份，合肥市长丰县、肥东县、肥西县的房地产申报价格已超过1万元，一些热门房地产的申报价格接近2万元。

根据国家统计局5月份发布的70个大中城市的住宅销售价格数据，与4月份相比，在70个大中城市中，有4个城市房价下跌，60个城市房价上涨，6个城市房价持平。在环比价格变化中，涨幅最高的是5.5%，最低的是0.5%。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟解释说，整体房价上涨放缓，一、二、三线城市的环比涨幅低于4月份。据测算，70个大中城市新建商品房和二手房的月平均涨幅分别缩小了0.3和0.4个百分点，其中一线城市的月平均涨幅分别缩小了0.8和0.7个百分点，二线和三线城市的月平均涨幅分别缩小了0.2和0.1个百分点。

尽管房价的整体上涨已经放缓，但二线城市仍有爆发的迹象。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国区研究总监谢忱认为，从库存水平来看，二线城市房价的持续上涨，使得市场上可用住房的库存消化时间持续快速下降，并在2011年初回落至较低水平。

“目前，南京的商品房库存只有23000套左右。按照目前的销售速度，南京的去化学周期不超过3个月。除了南京本地人，江苏其他许多城市的人也参与了抢房子的热潮。”南京中原房地产市场研究经理马祥告诉《中国商报》记者。

库存不足和投资者增加是二线热点城市房价上涨的主要原因。厦门的一位当地开发商表示，厦门是一个“移民城市”，大部分都是移民。中国东北的许多顾客选择在厦门购买自己的房子。这些客户通常不住在厦门，而是投资。如果厦门的房价涨了，将来可以卖，即使房价不涨，也可以自己住。

房地产价格的上涨和库存的短缺带来了土地市场的普及。

根据同一个政策咨询研究部门的数据，今年前五个月，南京市共出让150块土地，出让金额为734亿元，平均地价为97.65%；同期，合肥市出让土地205块，土地出让金422亿元，平均地价232.78%。

尽管厦门的地块不多，但售出地块的价格已创历史新高。据《中国商报》记者报道，今年4月，保利地产(报价600048)的子公司厦门中景房地产开发有限公司以54.26亿元的价格在同安区同安新城赢得了一块土地，25800元/平方米的底价不仅创下岛外新高，也高于同地区商品房的售价。今年6月，厦门同安2016tp01地块经过160轮激烈竞标，被荣信房地产有限公司以26.34亿元的总价、23，200元/平方米的底价、131.66%的溢价收购。同一天，万科在厦门翔安以21.22亿元的总价中标了x2016p01地块，底价22300元/平方米，溢价242%。

火热的房地产市场和土地交易引起了当地政府的关注。今年5月，南京宣布将实施土地出让最高限价法。热点住宅用地转让时，市政府设定土地转让的最高限价。如果投标人报价超过最高价，土地转让将被终止。投标结果无效；价格主管部门在接受开发企业商品住房价格申报指导时，不将土地出让金超过45%以上的保障性住房建设资金计入其住房价格的允许成本，也不作为申报价格的组成部分。然而，合肥市场最近公布了许多限购措施。

易居智库研究总监严跃进认为，最近几个月，厦门、合肥等城市的房价已经变得“高调”。一线城市的房价偏高，一些投资基金开始从一线城市撤出，进入二线城市，这使得二线城市的房价涨幅超过一线城市。从另一个角度来看，这也将增加一些二线城市收紧政策的风险。

从政策角度来看，过热的房地产市场可能会导致包括限购在内的政策的实施，特别是一些二线城市可能会面临严厉的政策管制。对于本地房地产企业和购房者来说，他们必须警惕这种政策调整带来的风险。从规范市场交易秩序的角度来看，在近期楼市过热的情况下，各种囤积居奇的现象可能会增加，这值得监管部门警惕。