九个案例解读房企常见营改增业务

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房地产开发企业改革后，政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税金——应交增值税”的应用。本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理了涉及增值税的主要会计处理。

例1:2016年4月29日，购买了一套增值税税控系统专用设备，价值3000元。(单:元)

借款:3000固定资产

贷款:银行存款3000

借款:应付税款-应付增值税(减税和免税)3000

贷款:递延收入3000

未来发生的技术维护费用

借款:管理费用300

贷款:银行存款300

借款:应付税款-应付增值税(减税和免税)300

贷款:营业外收入300元

例2:2016年6月，为获得一块土地并开发空中华花园小区，缴纳土地出让金666万元，适用一般计税方法。总建筑面积为1300平方米，实用建筑面积为1000平方米。预售始于2017年5月，当月预售面积500平方米，预付款2220万元，预付增值税60万元。

现有的“应交税金-应交增值税(已付税金)”账户用于计算当月的应交增值税，这与当前营地改革中提前收到的预扣税账户不同。但是，考虑到没有颁布相应的条例，因此暂时计入该账户。(单位:万元，下同)

借款:应付税款-应付增值税(已付税款)60

信用:银行存款60

例3:进项税是从购买商品、服务和服务中产生的。2016年7月，该公司购买了100万元钢材和17万元进项税；购买建筑服务200万元，进项税22万元。

借:工程材料-钢100

开发成本200

应交税金-应交增值税(进项税)39

信用:银行存款339

其他采购应以此类推。购买苗木、花卉等可从增值税中扣除的农产品按以下方式处理:

借款:开发成本87

应交税金-应交增值税(进项税)13

贷款:银行存款100

例4:2016年7月，该企业邀请国外著名建筑设计单位对其开发的空中环花园进行总体规划设计，总造价106万元。纳税义务发生时，企业代扣代缴增值税6万元。

借款:开发成本100

应交税金-应交增值税(进项税)6

贷款:银行存款等。

例5:如果企业既有简单的计税项目又有增值税免税项目，则存在可抵扣进项税不能分割的情况，应按照规定的公式计算可抵扣进项税。例如，当月管理费用账户的不可抵扣进项税为70万元，月末可以调整一次。

借款:管理费用70

贷方:应付税款-应付增值税(进项税转移)70

例6:2017年11月，空，中花园预售部分产权转让(房屋交付)并开具发票时，预售房价款转入营业收入，并计提销项税。

借:预收款2220

贷方:应付税款-应付增值税(销项税)220

2000年主营业务收入

例7:计算2017年11月花园项目可抵扣地价冲抵的产品税。那么本月可作为抵扣产品税的地价基数为666 ×( 500÷1000)= 333万元，抵扣产品税为333 ÷ 1.11 × 11% = 33万元。

借款:应付税款-应付增值税(营改增抵消的销项税)33

贷款:主营业务成本33

鉴于本次营改增中房地产企业的土地价格可以从销项税额中扣除的时间是在确认相应的房地产税义务时，所以购买服务不同于其他差价税，在当期购买期间扣除。因此，也可以将上述实施例6和7组合如下:

借:预收款2220

贷方:应付税款-应付增值税(销项税)187

主营业务收入2033

需要注意的是，企业在收购土地时，不建议将未来可抵扣的部分销项税直接计入“应交税金-应交增值税(待抵扣进项税)”科目，因为根据国税发〔2010〕40号文件的规定，本科目主要用于一般纳税人在咨询期内已证明抵扣的会计处理。

例8:假设企业其他简单应税项目无应税行为，且除上述业务外，企业无其他涉税业务，2017年11月末，扣除上月发生的可抵扣进项税后，应纳税额为198.67万元，企业累计代扣所得税为60万元，因此当月实际应纳税额为138.67万元。

借款:应付税款-应付增值税(从未付增值税中转出)138.67

贷方:应付税款-未付增值税138.67

例9:2017年12月报告期内，企业将上月应缴纳的增值税申报入库。

借款:应付税款-未付增值税138.67

贷款:银行存款:138.67

作者:石家庄国家税务局稽查局蓬莱市国家税务局城市分局