房地产营改增影响有多大？细究地产税制改革的历史

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作为已经进行了四年多的税制改革的亮点，今年大营的改革将全面展开。财政部部长楼继伟3月20日在中国发展论坛上表示，在两会期间发布了营地改革最积极的信号后，财税部门正紧密合作，共同发布营地改革文件，并将与纳税人充分沟通，确保在5月1日实施。

据蔡邑称，该营地改革的政策文件和配套操作方法预计将于本周公布。今年关于营改增的政策文件将提出一项重大举措，即所有增值税纳税人都可以扣除新增房地产中的增值税。

房地产扣除已成为市场关注的焦点。华泰证券(Huatai Securities)分析师谢浩宇表示，从历史上看，房地产格局的重大变化几乎总是与税收制度有关。对于房地产企业来说，短期税负减轻，长期地价上升。对于二手房，这实际上是资本利得税。关键是是否有累进税率。

华泰证券谢玉玉的分析报告要点如下:

房地产模式的重大变化几乎总是与税收制度有关

1994年的分税制改革+2004年的831最后期限开启了地方政府的土地财政

从土地制度开始，就受到1994年分税制改革后的深刻影响。1994年，为了集中精力做大事，中国集中地方财权，大幅度提高中央税收的比重，然后通过转移支付的方式向各地返还，但很大一部分仍用于集中支出。与此同时，2004年8月31日，土地招标、拍卖和悬挂制度开始实施，地方政府开始加大卖地力度。一方面，它通过土地销售收入增加了地方财政；另一方面，对住房企业和产业链中的企业征收的营业税归地方政府所有。此外，土地价格的上涨也可能带动地方政府土地抵押贷款的价值增加，因此它成为一个三管齐下的方式。

近一半的税收来自房地产及其产业链，而且几乎全部是地方税。这背后的根源在于地方政府权力大、财权小，而房地产的巨大规模使地方政府严重依赖房地产。

自土地财政以来，成本驱动的房价上涨已经成为过去的中心，这种情况继续在一线城市上演。从房地产企业的毛利率来看，目前行业平均为20%，但在这一领域，单位面积人工成本的增加可以忽略不计，装配机械的租赁价格持续下降，大宗原材料价格没有大幅上涨，这意味着毛利率下降的根本原因来自地价的上涨。虽然三、四线城市的土地流转已经大大减少，但从一线城市的角度来看，底价是周边二手房两倍的土地必然会推高最终房价，尤其是在一线城市土地供需严重不匹配的现状下，这也将增加地方政府对房地产的依赖。

权力和财力的不统一，土地依赖的牢不可破的诅咒

行政权和财权的不统一导致中央政府和地方政府言行不一。在官员的评估中，最重要的是gdp增长，当消费难以驱动时，GDP增长将由投资驱动。地方政府总是选择报道更多的项目。然而，没有财政支持的地方政府只能通过预算外收入解决问题，而土地出让收入一直被视为预算外收入，这自然开启了土地出让的浪潮。此后，虽然土地出让收入纳入地方政府资金，这意味着需要有相关的支出，但这仍然不能阻止地方政府对土地出让的热情。

该阵营的改革是1994年分税制改革的翻版，即中央税收的增值税与地方税收的营业税相比较

如果房地产市场的土地财政现象来自1994年中央税收和地方税收的重新洗牌，那么当前的改革阵营将在此基础上继续加强。如前所述，当中央政府攫取地方政府的税收收入时，必然会导致地方政府寻找另一种收入来抵消收入减少的影响。在此之前，它找到了土地财政之路。其三个来源是土地转让、土地抵押和房地产税。目前，房产税在改革阵营中有所改变，而更为根本的土地出让收入和土地抵押贷款仍可继续增加，以抵消减税的影响。

营地改革试点期间的所有中央转移支付抵消了短期影响并有所增加，试点期间结束时注意改革趋势。如果目前对房地产行业采取类似措施，短期影响不会很大，但试点期满后正式实施时是否会有新的变化需要关注。

长期影响来看，营业税占地方税收比重较高的省市需要逐步出台对策，尤其是地方政府平台的杠杆作用已经充分增强的省市。根据华泰证券的统计，从2007年到2011年，9个省市严重依赖营业税，营业税占地方税收的40%以上，包括北京，达到41%。

对于房地产企业来说，改革后税收负担是减少了，还是保费增加了？

目前，房地产企业缴纳的营业税以营业收入为基础，税率为5%，以现金形式缴纳，不代扣代缴。

(1)从静态上讲，政府工作报告已经提到必须减轻税收负担，主要是因为现在房企的毛利率低，意味着增值税率低，11%的增值税可以低于营业税；

(2)动态地说，政府可以把它传递给开发商。中国的土地公有制使得土地出让方只能是政府，这意味着土地市场是卖方市场，所以地方政府对税收的依赖可以通过地价的形式转嫁给开发商，这在行政财权解决之前是无法根本改变的，主要集中在一线城市。

对于二手房，这实际上是一种资本利得税。关键是是否有累进税率

资本利得税可以有效减少投机需求

增值税和营业税的税基不同，减税有利于保护有实际需要的纳税人。奖罚总税基与固定税率没有区别，但税收带来的效用函数是非线性的，因此这种方法不能区分纳税人的动机。与营业税相比，增值税取得了一定的进步，即使是固定税率，因为它相当于抵扣，类似于保险中的免税(减少投保人的逆向选择，保护优质投保人)，可以更好地保护真正需要的纳税人的权利。

由于增值税的税率必须高于营业税，增值税越高，税收越多，投机行为越受抑制，2013年后在深圳购买的住房将面临更高的税费。根据华泰证券的计算，2013年后，深圳在购房时将缴纳更多的税。如果在5月1日实施，可能会给目前深圳二手房交易带来短期的降价促销。对于北京来说，2009年7月以后购买的住房将面临更高的税费。

由于二手房交易基本上在一线城市和一些二线城市，这些市场目前仍处于卖方市场，短期内可以在一定程度上转嫁给买方。在二手房交易中，房东的定价大多是底价，特别是在卖方市场，卖方市场有很强的转嫁给买方的能力，所以短期试用会为买方支付更多。从长远来看，这将减少新市场进入的投资需求，价格变化将更加稳定。