养老产业新方向：房企联合保险资本做养老

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养老的核心在于服务，这就要求房地产企业在开发建设健康老年社区的同时，继续整合医疗、医疗、护理等行业的资源，这无疑对开发商提出了更高的要求。

“要成为一个养老护理行业，我们需要至少在五年后看到市场。目前，中国的无风险利率是在降息通道中下降的，因此当前的社会成本是降低的。此外，中国未来将进入老龄化社会，上述因素使得这个行业的市场开始出现。我们相信，老年租户社区将成为未来的一个好项目。其中一些项目可以通过销售来偿还，一些资产通过控股经营来维持稳定的现金流，这样的项目还会给未来的资金和其他金融资金。资本进入提供了条件。”1月6日，保利创新产业投资有限公司副总经理李小明在接受《中国商报》记者专访时表示。

中国证券中小市值集团首席分析师陈蒙对记者表示:“目前，中国的养老金行业仍处于起步阶段。考虑到未来人口的特点，2016年将是资本和政策的大年，预计会有更多的优惠政策。”

万科北京养老社区项目(数据地图)

近10年来，由于人口红利和中国城市化水平的提高，房地产业发展迅速，成为gdp的支柱产业。然而，在接下来的20年里，中国开始进入老龄化社会。如何为这些老年人提供住房和服务是各个开发商开始实践的方向。

李小明给记者举了一个例子，他说日本是一个典型的老龄化社会，医疗保健行业已经被确定为重要的支柱产业，其养老用品种类多、规模大，通过长期护理保险与养老产业的发展相匹配。在美国，1990年代中期房地产投资信托基金(reits)和商业房地产抵押贷款支持证券(cmbs)的发展也为老年住房的发展提供了更多的融资渠道，还有住房反向抵押贷款和各种养老保险安排，以确保老年人支付老年设施和服务的能力。“房地产开发商有很多资源，而这些资源的整合可以提供给养老保险。例如，房地产开发商也可以与保险公司合作整合资源。对于保险基金，你可以获得更多的线下社区来发展你自己的养老保险。对于房地产开发商来说，可以有更充足的现金流来实现养老地产的功能。”李小明认为。

许多业内人士告诉记者，房地产行业有大量的资本投资和较长的回收期。没有其他社会的低成本资金支持，单个企业很难实现大规模发展。其次，养老的核心在于服务，这就要求房地产企业在开发建设健康老年社区的同时，继续整合医疗、医疗、护理等行业的资源，这无疑对开发商提出了更高的要求。“解决上述问题需要房地产开发商进行更多的业务整合，更好地发挥资源整合商的作用，开展养老地产业务。”上海连锁市场研究部主任卢启林告诉记者。

保利地产选择与太平人寿合作进行养老地产的实践。两家公司的合作范围包括老年房地产开发、运营服务平台建设、保险客户养老服务、产业链上下游投资。同时，鉴于养老地产发展融资渠道狭窄，双方拟于近期共同推出首只关注中国健康养老产业的股权投资基金，探索引入保险基金发展养老社区的新模式。

“此前，泰康人寿通过自身发展的养老社区开展了线下实践。对于太平人寿，它可以依靠保利的社区获得线下社区和客户。对保利而言，很明显，它已经找到了低成本基金。”李小明告诉记者。

据统计，2014年中国寿险保费收入达到13031亿元，近十年复合增长率达到两位数。2014年，国务院正式发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，明确提出“建立保险民生保障网络，完善多层次社会保障体系，支持符合条件的保险机构投资养老服务业”。

根据嘉里的一份报告，保险产品是投资养老房地产最合适的资金来源，因为它们与养老保险有着天然的接近，许多保险公司也希望通过入股房地产企业来获得养老保险的客户群。

国泰君安(Guotai Junan)分析师侯立克(Hou Like)认为，现阶段，无论是政策体系、人口结构还是商业模式，养老保险行业仍处于探索的初级阶段。据预测，到2020年，各方面都将达到足够成熟的条件，支持养老产业的快速扩张，积极准备的房地产开发商未来将有很大的潜力。

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