个人购房缴纳契税的计税依据需更明确

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《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据的通知》(财税[2016]43号)第一条明确规定，自2016年5月1日起，“契税交易价格不含增值税”。第五条明确规定:“免征增值税的，在确定计税基础时，交易价格、租金收入和房地产转让收入不从增值税中扣除。”

“契税的交易价格不含增值税”，这意味着个人购房契税的计税基础在营改增后有所下降。

如果房地产开发企业是一般纳税人，将出售新项目(2016年5月1日及以后获得《建筑施工许可证》的项目)。房地产“交易价格”除以111%的余额为不含增值税的价格，即契税的计税基础；旧项目销售(2016年4月30日或之前取得建筑施工许可证的项目)，房地产“成交价格”除以105%的余额为契税的计税基础。

房地产开发企业为小规模纳税人的，房地产“成交价格”除以105%的余额为契税的计税依据。

房地产开发企业以外的纳税人转让房地产的，一般纳税人房地产的“成交价格”除以111%的余额为契税的计税依据；小规模纳税人的房地产“交易价格”除以105%的余额为契税的计税基础。

如果个人转让房地产并申请全额纳税，转让房地产的“交易价格”除以105%的余额为契税的计税基础；如果适用差异税，转让房地产的“交易价格”除以105%的余额为契税的计税基础；如果适用增值税免税，转让合同或发票金额应作为契税的计税依据。

营改增后，销售房地产发票的主管税务机关是国家税务机关，而契税的主管税务机关是地方税务机关。目前，国家税务机关和地方税务机关的纳税人信息尚未联网，地方税务机关无法识别销售者的身份、新旧物品、纳税人对缴纳增值税的计税方法的选择以及是否为免税销售。如果出售房地产的纳税人独立向当地税务机关申报身份，并说明他们选择了适用的房地产转让计算方法，由于缺乏后续的信息沟通和核对机制，可能难以快速、方便地核对和确认纳税人申报的项目。

由于个人只能获得购买房屋的普通发票，而目前销售房地产的普通发票上的金额是含税金额(总价和税金)，无法直观地看到销项税和销项税，因此财税[2016]43号文件中的“契税不含增值税的交易价格”政策可能难以实施。

因此，笔者建议尽快出台细则，明确契税计税依据的认定和操作方法。在该规则出台之前，更好的解决办法是根据不同情况在普通发票的备注栏中注明“一般税收”、“简单税收”和“免征增值税”等字样。当个人申报契税时，他们可以按发票金额。，除以111%(在“一般课税”模式下使用)、105%(在“简单课税”模式下使用)、100%(，

作者:四川省合江县地方税务局