公允价值计量投资性房地产 要厘清暂时性差异

本篇文章2020字，读完约5分钟

投资性房地产是指为租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括租赁土地使用权、增值后持有并转让的土地使用权和租赁建筑物。

企业通常应使用成本模型对投资性房地产进行后续计量，也可以使用公允价值模型对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能使用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时使用两种计量模式。对于投资性房地产的后续计量，应注意:

1.投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.如果成本模式变更为公允价值模式，则应视为会计政策的变更，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额将调整为初始留存收益(未分配利润)。

3.以公允价值模式计量的投资性房地产不能从公允价值模式转变为成本模式，即不可逆转。

4.如果后续计量采用公允价值模式，投资性房地产不计提折旧或摊销，但其账面价值应根据投资性房地产在资产负债表日的公允价值进行调整，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产的租金收入确认为其他业务收入等。后续计量采用公允价值模型，不再进行投资性房地产减值测试。

5.根据《企业会计准则第18号——所得税》，当采用资产负债表债务法计算所得税时，企业一般应在每个资产负债表日计算所得税。

案例:宏昌公司为房地产开发企业，采用公允价值模型对投资性房地产进行后续计量。

(1)2015年1月1日，宏昌公司以4亿元购买了一栋已达到预定使用条件的临街建筑。街道建筑总面积为2万平方米，单价为每平方米2万元，预计使用年限为50年，预计净残值为零。宏昌公司计划将沿街的大楼出租。

(2)2015年，宏昌公司将上述沿街建筑出租，实现租金收入1000万元，发生费用，不包括折旧200万元。由于市场的变化，宏昌公司出售了20%的街道建筑总面积，并获得了8400万元的收入。2015年12月31日，已出售的临街建筑完成了产权过户手续。2015年12月31日，该街道建筑每平方米的公允价值为22000元。

其他信息:宏昌公司的所有收入和支出都通过银行存款结算。

根据税法规定，在计算当期应纳税所得额时，持有的投资性房地产的折旧额，可以根据其购买成本和从购买之日起至处置之日止50年的预计使用年限，在税前扣除。持有期内公允价值的变动不计入应纳税所得额。实际处置时，处置所得价款与其历史成本减去税法规定的折旧后的差额，计入处置或结算期间的应纳税所得额，适用于宏昌公司的所得税税率为25%。

宏昌公司本期无其他收入或成本，本期发生的200万元的所有费用均可税前扣除，不存在未收回的损失或其他暂时性差异。

不考虑除所得税以外的其他相关税费。

(1)编制与2015年1月1日至12月31日宏昌公司投资性房地产的购买、公允价值变动、租赁和出售相关的会计分录。

(2)计算投资性房地产2015年12月31日的账面价值、计税基础和暂时性差异。

(3)计算宏昌公司2015年度当期所得税，并编制所得税费用确认相关会计分录。

解析:

(1)编制与2015年1月1日至12月31日宏昌公司投资性房地产的购买、公允价值变动、租赁和出售相关的会计分录。

2015年1月1日，宏昌公司以4亿元购买了沿街建筑。

借款:投资房地产4万元

贷款:银行存款:4万

2015年12月31日，沿街建筑的公允价值增加至4.4亿元(22000元/平方米×20000平方米)，升值4000万元，留下80%的房地产。

借款:投资房地产3200

信用:公允价值变动损益3200

宏昌公司实现租金收入和成本:

借款:银行存款1000

信用:其他业务收入为1000

借款:其他业务费用200

贷款:银行存款200

宏昌公司于2015年12月31日出售投资性房地产的会计分录如下:

借款:银行存款8400

贷款:主营业务收入8400元

借:主要业务成本是8000

(40000×20%)

公允价值变动损益800

(4000×20%)

贷款:投资房地产8800

(44000×20%)

(2)计算投资性房地产2015年12月31日的账面价值、计税基础和暂时性差异。

街道建筑剩余部分的账面价值为44000×80% = 35200(万元)

其余沿街建筑的计税依据为:(40000-40000÷50)×80%=31360(万元)

暂时性差异=35200-31360=3840(万元)

(3)计算宏昌公司2015年度当期所得税，并编制所得税费用确认相关会计分录。

宏昌公司当期所得税计算如下:

(应纳税所得额-可抵扣成本和费用)×适用税率

(销售收入-销售成本+租金收入-费用-折旧)×25% =(8400-39200×20%+1000-200-40000÷50)×25% = 140(万元)

递延所得税负债=3840×25%=960(万元)

所得税相关分录如下:

借款:所得税费用为1100

贷款:应付税款-应付所得税

140

递延所得税负债960

作者:山东省滨州公路局