中国商业地产进入变革整合期 资本大鳄并购加速行业洗牌

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我们的记者王立新

3月17日，中国商业房地产业发展论坛2016(第13届)年会在成都举行。NPC金融经济委员会副主任顾胜洲、著名房地产专家顾云昌、红星美凯龙集团董事长车建新、万达金融集团总裁曲德俊、国华地产董事长方超、印度电力集团董事长丁立业、麦肯锡全球合作伙伴陈友刚、卓越服装创始人毛、著名金融评论家等政治经济名人发表演讲，探讨行业发展趋势。中国商业地产联盟在年会上发布了《中国商业地产行业(2015/2016)年度发展报告》。该报告显示，在过去的一年里，包括奢侈品和大众消费品商店在内的传统实体店已经关闭。制造商、娱乐和体育以及体验等新兴形式在开店时非常活跃。线上和线下从战斗开始就已经合并，商业资产出售和并购趋于活跃，这表明中国的商业房地产业正在进入重大变革

根据该报告，2015年，中国商业房地产行业出现了以下八种现象:

1.门店关闭潮的转型和创新势在必行

代表性事件:万达百货公司关闭了该店，将其经营业绩转向大卖场，大卖场整体下滑

担忧原因:2015年，百货商店有集中关门的趋势。百盛、彩虹之上、王府井和其他领先的百货公司关闭了部分门店后，万达百货公司也集中关闭了40多家亏损门店，并将其改造成电器专卖店和购物街。紧接着，另一家大型零售超市也陷入了业绩下滑的困境。作为行业领导者的大润发超市首次停止增长，而排在后面的永辉超市的表现也略有下降。其他一些商店因为业绩不佳而放慢甚至暂停了开店计划。这两种传统的主要商业形式正处于同样的衰退状态，因为它们已经多年未见了。如何在商业地产中创新和升级传统的主力店，如何寻找新的替代主力店，已经成为业界迫切需要解决的问题。

第二，奢侈品关闭了商店，为了生存而降价，反映了消费市场的变化

代表性事件:普拉达和其他奢侈品牌关闭店铺以缩小规模，古奇和其他品牌降价以求生存

令人担忧的原因:意大利奢侈品牌普拉达集团(prada Group)因其在大中华区的经营业绩，在2015年关闭了11家门店。吕同时宣布关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。根据财富质量研究所的统计，2015年，超过80%的中国奢侈品牌以各种形式关闭了店铺，包括香奈儿和巴宝莉。与此同时，迪奥、卡地亚、古奇等奢侈品牌纷纷降价以吸引顾客。奢侈品管理困境的背后，不仅有中国高端消费的外流，还有中国政府打击腐败和公共消费的影响。事实上，这两个方面的影响不仅限于奢侈品，还包括一系列高端消费市场，如信用卡消费和俱乐部餐饮消费。高端商业导向更多地转向中产阶级的质量和品味消费。

3.制造商空的商业模式将受到考验

代表性活动:优科工作室打造具有中国特色的空房间

令人担忧的原因:2015年初，在大众创业和创新政策的号召下，国内企业纷纷借用WeWork等国外合资办公模式，建造了Maker 空工作室，其中最引人注目的是明星企业家毛大庆辞职创业，建造了一个Youke工作室。随后，制造商和孵化器如飞马旅和赛博创也加快了国家布局的步伐。Maker 空房也已成为商业地产投资的一种新的主要形式。然而，制造商空在中国的盈利模式和市场还有待检验和探索。

4.轻资产和重资产的分工为商业地产的扩张提供了新的途径

代表性事件:1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托快钱公司签署投资框架协议，四家机构宣布投资240亿元建设20个万达广场。

关注理由:这标志着万达商业地产的又一次重大转型。据悉，2017年后，万达将保持每年至少开放50个万达广场的速度，其中40多个是轻资产项目。这个行业有不同的解释。主流观点认为商业地产领域有一个分水岭，专业公司将来应该做专业的事情。行业已经进入专业化时代，市场结构开始洗牌。其他人认为，这是一个信号，表明商业地产的巨额资产风险正在加剧。其次是万科、星河、红星等知名企业纷纷启动了轻资产模式。

V.. o2o线上和线下的整合取得了象征性的突破

代表性事件:阿里投资苏宁，京东投资永辉

令人担忧的原因:就在刘投资43亿元人民币收购永辉超市三天后，阿里巴巴宣布与另一家线下重量级企业苏宁达成全面战略合作。根据协议，阿里巴巴集团将投资约283亿元人民币参与苏宁尚云的非公开发行，并成为苏宁尚云的第二大股东。苏宁尚云将以140亿元认购不超过2780万股新发行的阿里巴巴股份。在线巨头阿里和JD.com从过去的对抗中一夜之间把他们的战场变成了线下商业资源。目前，线上线下的整合仅仅停留在物流和资本层面，更深层次的整合还没有解决。资本的进入也增加了品牌业务扩张的动力。

6.资本掠夺者已经准备好了。行业洗牌正在加剧

代表性事件:北京上演了四大并购，如收购东直门国浩项目

关注理由:2015年是北京商业地产项目并购的高峰期，尤其是中国信达资产管理有限公司北京分公司以数百亿美元收购新加坡国浩集团东直门项目。其他并购包括中信对东四环百盛的收购；领汇房地产投资信托基金收购了欧洲和美国的交易所；卓展蓝港股份等。受电子商务影响和消费者需求减少的影响，许多传统商业项目的运营或销售恶化，甚至遭受损失。与此同时，一些具有专业操作能力的集团和基金也顺势发展壮大，伺机收购、扩张和巩固地盘，行业洗牌愈演愈烈。目前，愿意在市场上出售的商业物业数量明显增加，但由于开发商不切实际地高估了商业物业的价值，大量项目都在等待价格，没有价格的市场。不过，业内人士普遍认为，商业地产资产重组的高峰期即将到来。

七.的兴起。reits重燃商业资产证券化的热情

代表性事件:北京华联购物中心新加坡reits上市，彩虹购物中心资产支持专项计划顺利出台

关注理由:房地产投资信托基金，尤其是股票型房地产投资信托基金，作为一种将房地产资产证券化的金融产品，可以为投资者提供更具流动性的房地产投资工具，提高开发商的周转率。2015年是国内房地产投资信托基金发展的第一年，这将成为未来有效的房地产投资和融资工具。投融资——飞越彩虹购物中心(一期)资产支持专项计划是国内第一个基于国有房地产资产的交易所reits项目。巧合的是，北京华联购物中心于12月11日在新加坡主板上市，这是SGX主板今年首次ipo，也是新加坡主板2015年唯一一家IPO企业。两个reits项目的进入重新点燃了行业对reits的热情，而商业地产的多元化退出渠道一直是行业发展的主要障碍。

8.商业格式的跨境整合体验正在向更高的水平发展

代表性事件:上海欢乐城二期以摩天轮为标志引领场景革命

关注理由:近年来，商业项目增加了餐饮和娱乐的比例。然而，体验商业模式并不等于体验商业，体验商业的质量、场景和服务是体验的重要组成部分。一些龙头企业开始尝试商业、文化、旅游和科技的跨境整合。诚品苏州已经成为一个集文化、表演、艺术、商业和观光为一体的跨境创意平台，给消费者一种全新的体验。上海欢乐城二期利用摩天轮、艺术街区、创意装置等场景刺激空房间的想象力，创造出一种立体的精神体验。早期商业地产的创新大多停留在建筑设计的创新上，这不仅不能直接触及消费者的内心，有时还会弄巧成拙，对商业业态的运作造成严重伤害。

对此，商务部市场运作专家、中国商业地产联盟秘书长王永平认为，通过对2015年商业地产行业的盘点，可以发现该行业的几个主要特征:行业整体呈现困境。从新项目到成熟项目，从开发商到品牌所有者，从低端超市百货商店到高端奢侈品，除了业绩增长之外，整个行业都面临困难。挑战来自行业内部，如业务规划失控、许多房地产商业项目供应过剩、电子商务影响和经济低迷等外部因素；行业创新和变革加速。面对挑战，企业积极探索创新和变革，从020线上线下整合到文化商务旅游等行业的跨境整合，商场开始尝试去购物，提升体验和服务。办公楼开始尝试去办公，引入新的形式，如医疗卫生、文化和制造商，而像苏州Eslite这样的示范项目吸引了很多关注；行业分化重组加剧。仅在一年内，北京就发生了四起重大并购。与此同时，以万达为代表的一批专业知名开发商开始尝试轻资产模式，产业分工越来越轻，专业价值越来越明显。发展和资本的优势开始让位于运营，并回归商业本质。

至于2016年中国商业地产的发展趋势，根据上述报告，将有以下四大趋势。

1.从互联网+到商务+在过去的两年里，中国的实体商业一直在努力探索互联网+的发展，现在终于认识到互联网+是一种以互联网为主导的商业，强调模式而不是服务，强调价格而不是质量。新一代商业先锋开始尝试商业+:商业+文化+旅游+技术+健康等。business+不坚持传统或简单地竞争价格，而是强调创造高质量的生活方式和最大化的体验。互联网只是物理商业工具之一。亚马逊的线下书店再次超越在线书店，给实体企业更多信心。

二是更加注重创新业态，个性化消费时代即将到来，反同质化趋势开始，设计师概念店和买家收藏店开始流行，如d2c、苏星、Eslite、芳芳等。与此同时，包括马术、海上展馆、击剑、医疗、跨境电子商务、虚拟现实和制造商工作室在内的新形式甚至成为购物中心的主题卖点。例如，成都鹏瑞丽龙之梦购物中心建成了一个28万平方米的国际医疗保健中心，协鑫星光广场成为中国顶级跑车品牌赛伦的首个官方城市展厅，内设特斯拉充电桩。

3.进入资本导向时代。商业地产开始更多地显示其资本属性。当开发商放弃宽松的销售模式，选择持有房产时，如何通过资本渠道退出更为重要。除了传统的上市路线外，资产管理公司的股权互换、有限特许和众筹等创新的资本化工具也开始出现，万达成功推出了轻资产万达广场融资的稳定收益一号。资产出售和并购也更正常。

第四，行业的两级分化加剧。尽管该行业的整体销售额和利润下降，但也有一些购物中心和品牌所有者逆潮流而动。例如，印度印象城在2015年继续增长超过20%，优衣库的开业速度和销售额也同时增长。未来行业集中度有望进一步提高，专业化经营的价值更加明显。

在这方面，王永平认为从互联网+到商务+是一个值得关注的重大变化。此前，商业房地产行业普遍将困难主要归咎于电子商务，对自身运营问题了解不够。对电子商务影响的反应通常是被动的，并且被电子商务所主导，只对互联网附加服务大惊小怪。现在，在觉醒之后，行业开始寻找新的方向，以商业为主导而不是以互联网为主导，积极探索商业加的方向。

(王立新)