一线城市地金贵 “毛地”也能有赚头

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新华社上海1月19日电(记者冯叶)随着土地资源约束的收紧，近年来一线城市的土地供应一直有限。2015年，土地供应量创下多年新低，进入门槛越来越高。在这种情况下，近年来一些房企通过参与城市中心区旧城改造，满足了土地需求，同时实现了各方共赢。//

持有“毛镝”也能获利

近日，知名房地产公司新湖宝以2.4亿元的价格从另一家房地产公司手中收购了上海市虹口区青云路167弄的地块，建筑面积21500平方米，并支付了7.2亿元的拆迁保证金。2004年3月，该地块获得了产权证，但由于是在未平整的土地上出售的，所以在拆迁完成之前无法开发。

根据市场机构的统计，2015年，一线城市启动了600个商业用地案例，总规划建筑面积为6211.7万平方米，为过去6年的最低供应量。在价格方面，去年一线城市的地价溢价为25%，明显高于二线、三线和四线城市。

值得注意的是，去年中国十大“土地大王”都位于北方的四个一线城市——广州和深圳。位于上海闸北区市北高科技服务业园区的第十位“土地王”地块也以71亿元的价格售出。E-Jukerry最近的一份报告也指出，由于土地资源稀缺等因素，一线城市的土地“热”可能会持续。

在市场变化下，一些早年参与旧城改造并持有“毛镝”项目并坚持至今的房地产企业，或者中途接手旧城改造项目，反而在一线城市激烈的土地市场竞争中占据了一席之地。

企业、居民和地方政府“双赢”

以新宝湖为例，自2001年进入上海以来，已经有三个住宅项目，都是旧的，都改成了毛镝。与新虹口项目相比，新湖参与了普陀和闸北市场从早期征地、分期征收到开发建设的旧城改造和城市更新的全过程，并坚持了十多年，最终实现了企业、居民和地方政府的“双赢”。

例如，其承担的普陀东新村旧城改造地块总面积为28公顷，是上海市内环路内最大的旧城改造项目之一。自2001年以来，分四个阶段对7 000多户家庭进行了重新安置和收集，使30 000多名居民受益。截至目前，累计建筑面积已达51万平方米。同时，公司还承接了一些高污染企业和设施的搬迁，防洪堤和绿化工程的建设。该地块开发的住宅项目已成为上海内环一座长期出售的标志性建筑。该项目的最新阶段于2014年6月底开始，到去年年底交付率已达到90%。

2003年8月，闸北区青12地块旧房改造工程又签订了一份土地出让合同。目前，项目一期的两块地块累计建筑面积超过15万平方米，已进行结构封顶并正在出售；截至去年年底，二期工程已完成大部分居民和单位的搬迁，其余零星合同正在推进中。

“旧改革”的关键在于速度和成本之间的平衡

记者发现，这些新旧地块开发的住宅项目位于市中心核心区域，在地理位置、交通条件、周边配套设施等方面具有明显优势。尽管它们都是中高档建筑，但由于稀缺，它们进入市场时通常会卖得很好。另一方面，许多老式的“毛镝”项目规模大，开发建设周期长，搬迁过程充满不确定性，因此开发企业的资金、管理乃至韧性都面临着巨大的考验。据记者采访，目前上海市区有几十个类似的“毛镝”项目，但许多项目在旷日持久的征地开发过程中多次易手，不少开发企业因各种原因中途退出。

“旧的改革之路并不容易，它需要高水平的远见和团队的坚韧。”新宝湖上海项目负责人表示，一方面，土地增值收益和商品房销售价格不断上涨，另一方面，资金成本和安置房销售价格同样不断上涨。对于旧土地，开发商最注重速度和成本之间的平衡。

这位负责人还承认，中央政府大力推进棚户区改造，地方政府也将其列为重点任务。相关政策和要求不断出台。例如，政策性银行的旧改造项目贷款对国有企业和私营企业一视同仁，住房企业的旧改造项目融资渠道逐步放开，“这将更好地帮助参与旧城区改造的企业实现社会效益和经济效益的双重目标。”